Q．住宅ローン審査の申し込みから融資実行まで、一般的にどのくらいかかりますか？
A．住宅ローンの審査だけなら、事前審査から本審査の承認まで一般的に3週間～1か月半程度が目安です。
ただし、建て替えの場合は、解体・着工・建物完成後に本融資が実行されることが多いため、最初の相談から融資実行までは6か月～1年程度かかることがあります。
審査期間は金融機関、申込内容、団信審査、建築計画、必要書類によって異なります。
住宅ローン審査から融資実行までの一般的な流れ
| 手続き | 期間の目安 | 主な確認内容 |
|---|---|---|
| 資金計画・書類準備 | 1～2週間 | 建築総額、自己資金、収入、借入状況 |
| 事前審査 | 3営業日～1週間程度 | 年収、年齢、信用情報、返済負担率 |
| 本審査の書類準備 | 1～2週間 | 工事請負契約書、所得証明、土地資料など |
| 本審査・団信審査 | 1～3週間程度 | 返済能力、健康状態、担保評価、建築計画 |
| ローン契約 | 1～2週間程度 | 金利、借入額、返済期間、抵当権設定 |
| 解体・建築工事 | 4～8か月程度 | 解体、着工、中間検査、完成検査 |
| 登記・融資実行 | 完成後1～2週間程度 | 表示・保存登記、抵当権設定、残金決済 |
これらは一般的な目安であり、金融機関や工事内容によって前後します。
事前審査にはどのくらいかかりますか？
事前審査は、一般的に3営業日～1週間程度です。
Web審査では早く結果が出ることもありますが、次のような場合は時間がかかる可能性があります。
- 自営業者・会社経営者
- 不動産収入や複数の収入がある
- カードローンや自動車ローンがある
- 収入合算やペアローンを利用する
- 借入希望額が建築費の100％を超える
- 土地や建物の名義が複雑
- 既存住宅ローンが残っている
事前審査は、申告内容をもとに返済能力を簡易的に確認するものです。承認されても、正式な融資が確定したわけではありません。
住宅ローンは一般的に、事前審査と本審査の2段階で行われます。三菱UFJ銀行「住宅ローンの本審査とは」
本審査にはどのくらいかかりますか？
本審査は、必要書類がすべてそろってから1～3週間程度が一般的な目安です。
本審査では、次の項目を詳しく確認します。
- 年齢・勤務先・勤続年数
- 年収と今後の返済能力
- 他の借入れと返済履歴
- 団体信用生命保険の加入可否
- 建築する住宅の担保価値
- 土地の権利関係
- 工事請負契約の内容
- 建築基準や住宅性能
- 自己資金と諸費用の支払方法
書類の不足や申告内容の相違があると、追加資料を求められ、審査が長引きます。
50代・60代は団信審査に時間がかかることがあります
シニア世代の住宅ローンでは、ローン本体の審査だけでなく、団体信用生命保険の審査も重要です。
持病、通院、服薬、入院・手術歴がある場合は、診断書や検査結果などの追加書類を求められることがあります。その場合、通常より1～3週間程度長くなる可能性があります。
一般団信が難しい場合は、次の検討にも時間が必要です。
- ワイド団信の再審査
- 別の金融機関への申し込み
- 団信なしのフラット35
- 生命保険による保障の補完
- リ・バース60との比較
建築契約後に団信へ加入できないことが分かると、資金計画を大きく変更する可能性があります。持病がある方は、建築契約前に団信の事前確認を行うことが大切です。
建て替えは、なぜ融資実行まで時間がかかるのですか？
建て替えでは、住宅ローンを申し込んだ直後に全額が振り込まれるとは限りません。
一般的な住宅ローンの本融資は、建物が完成し、登記と抵当権設定ができる段階で実行されます。
しかし、建築会社への支払いは完成前にも発生します。
- 契約金
- 着工金
- 中間金
- 完成時残金
そのため、本融資までの支払いに「つなぎ融資」や「分割融資」が必要になる場合があります。
フラット35を利用する場合の注意点
フラット35で注文住宅を建築する場合は、金融機関の審査に加え、住宅金融支援機構が定める技術基準への適合確認が必要です。
一般的には、次の手続きがあります。
- 事前審査・正式審査
- 設計検査
- 建築工事
- 中間現場検査
- 竣工現場検査
- 適合証明書の交付
- ローン契約・融資実行
検査書類の不備や、建物が技術基準を満たしていない場合は、融資実行が遅れる可能性があります。フラット35「新築一戸建ての物件検査」
審査が長引きやすいケース
1．土地や建物の名義が整理されていない
相続登記が終わっていない、共有者が多い、亡くなった親名義のままになっている場合は、先に登記や権利関係を整理する必要があります。
2．既存建物が未登記になっている
古い住宅では、増築部分が未登記だったり、登記面積と実際の建物が異なったりすることがあります。
解体前に、土地家屋調査士や金融機関へ確認します。
3．建築費や諸費用が確定していない
解体費、地盤改良、仮住まい、外構、登記、つなぎ融資などが見積りに含まれていないと、借入額を変更することになります。
4．事前審査後に新しい借入れをした
事前審査後に自動車ローン、カードローン、リボ払いなどを利用すると、本審査の結果が変わる可能性があります。
5．転職・退職・収入減少があった
融資実行前の転職や退職は、再審査の対象になることがあります。
50代・60代は、定年や再雇用の時期と建築スケジュールが重ならないように注意しましょう。
審査をスムーズに進めるための準備
次の書類や情報を早めに準備すると、審査期間を短縮しやすくなります。
- 本人確認書類
- 源泉徴収票
- 住民税課税証明書
- 確定申告書
- 年金見込額が分かる書類
- 預貯金残高
- 他の借入れの返済予定表
- 土地・建物の登記事項証明書
- 公図・測量図
- 建築確認関係書類
- 工事請負契約書・見積書
- 解体・仮住まい・外構を含む総費用表
- 団信告知に必要な通院・投薬情報
会社経営者や自営業者は、通常、複数年分の決算書・確定申告書などを求められることがあります。
いつ住宅ローン審査を申し込むべきですか？
建て替えでは、間取りを完全に決めてからではなく、概算建築費が分かった段階で事前審査を行うのがおすすめです。
安全な順番は次のとおりです。
- 建て替え総額を概算する
- 90歳頃までの返済計画を作る
- 住宅ローンと団信の事前審査を受ける
- 借入可能額ではなく、安心して返せる予算を確定する
- 建築請負契約を結ぶ
- 本審査を申し込む
- 本審査承認後に解体・着工する
融資の見通しが立つ前に解体工事を始めると、審査結果によっては建築資金が不足する恐れがあります。
結論
住宅ローンの一般的な期間は、次のように考えます。
- 事前審査：3営業日～1週間程度
- 本審査：1～3週間程度
- 審査開始から承認まで：3週間～1か月半程度
- 建て替え相談から完成・融資実行まで：6か月～1年程度
持病、相続登記、未登記建物、全額融資、自営業、つなぎ融資などがある場合は、さらに余裕を持ったスケジュールが必要です。
特にシニアの建て替えでは、融資実行前の退職や収入減少を避けるため、建築計画より先に「ローン・団信・土地名義」の3点を確認しましょう。
