結論
はい。建替え前に住んでいた家や土地を売却し、譲渡益が出た場合は、原則として売却した翌年に確定申告が必要です。
ただし、マイホームの売却では「3,000万円特別控除」を使える可能性があります。控除後の利益がゼロになり、税金がかからない場合でも、この特例を利用するには確定申告が必要です。
売却益はどのように計算しますか？
税金は、売却代金の全額にかかるわけではありません。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
| 項目 | 主な内容 |
|---|---|
| 売却価格 | 家・土地を売った金額 |
| 取得費 | 土地の購入代金、建物の建築費・購入費など |
| 譲渡費用 | 仲介手数料、測量費、印紙代など |
| 特別控除 | マイホームの場合は最高3,000万円など |
建物の取得費は、当時の建築費をそのまま使うのではなく、所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引きます。国税庁「土地や建物を売ったとき」
計算例
- 売却価格：2,500万円
- 取得費：1,200万円
- 仲介手数料など：100万円
この場合、特別控除前の譲渡所得は次のとおりです。
2,500万円－1,200万円－100万円＝1,200万円
一定の条件を満たして3,000万円特別控除を利用できれば、課税される譲渡所得は0円になります。
ただし、自動的に非課税になるのではなく、特例を受けるための確定申告が必要です。
3,000万円特別控除とは？
自分が住んでいたマイホームを売却した場合、所有期間の長短にかかわらず、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける制度です。国税庁「マイホームを売ったときの特例」
主な条件は次のとおりです。
- 現在住んでいる自宅、または以前住んでいた自宅の売却である
- 別荘や投資用住宅ではない
- 親子や夫婦など、特別な関係にある人への売却ではない
- 過去に同じ特例などを利用していない期間要件を満たす
- 必要書類を添えて確定申告する
売却益が3,000万円以下なら、特例によって税額が0円になる可能性があります。
古家を解体して土地だけ売った場合は？
建替えや住み替えでは、古い家を解体してから土地を売るケースがあります。この場合も、次の要件などを満たせば3,000万円特別控除を使える可能性があります。
- 家を取り壊した日から1年以内に土地の売買契約を結ぶ
- 住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売る
- 解体後、売買契約まで土地を賃貸や駐車場などに利用しない
また、土地を売るために必要だった解体費用は、譲渡費用として売却益から差し引ける場合があります。国税庁「マイホームを取り壊した後に敷地を売ったとき」
建替え後の住宅ローン控除との併用に注意
ここが最も重要です。
売却時に3,000万円特別控除などの譲渡所得の特例を利用すると、新しく建てる家の住宅ローン控除を受けられない場合があります。
住宅ローン控除では、新居への入居年とその前2年・後3年の合計6年間に、3,000万円特別控除など一定の売却特例を利用していないことが要件とされています。国税庁「令和4年以降の住宅ローン控除」
そのため、次のどちらが有利かを事前に比較する必要があります。
| 選択肢 | メリット | 注意点 |
|---|---|---|
| 売却の3,000万円特別控除 | 売却益にかかる税金を大きく減らせる | 新居の住宅ローン控除を受けられない可能性 |
| 新居の住宅ローン控除 | 原則として長期間、所得税等を軽減できる | 3,000万円特別控除などを利用できない場合がある |
売却益が大きい場合は3,000万円特別控除が有利になりやすい一方、売却益が小さく、住宅ローン残高と納税額が大きい場合は、住宅ローン控除の方が有利になることもあります。
シニアの場合は退職後に所得税・住民税が少なくなり、住宅ローン控除を十分に使い切れないことがあります。そのため、「最大控除額」ではなく、今後実際に納める税額で比較することが大切です。
昔の購入価格が分からない場合は？
相続した土地や古くから所有している家では、購入時の契約書が残っていないことがあります。
取得費を証明できない場合は、原則として売却価格の5％を概算取得費として計算できます。しかし取得費が小さくなるため、売却益が大きく計算され、税金が高くなる可能性があります。国税庁「取得費が分からないとき」
次の資料が残っていないか確認しましょう。
- 当時の売買契約書・工事請負契約書
- 領収書や住宅ローンの資料
- 登記関係書類
- 通帳の出金記録
- 分譲会社や施工会社の資料
- 相続した場合は、親など前所有者の購入資料
相続した不動産は、原則として被相続人の取得費と取得時期を引き継ぎます。
確定申告の時期と必要書類
原則として、売却した年の翌年2月16日から3月15日までに申告します。
主な必要書類は次のとおりです。
- 売却時の売買契約書
- 購入時の契約書・建築工事請負契約書
- 仲介手数料などの領収書
- 登記事項証明書
- 譲渡所得の内訳書
- 住民票や戸籍の附票など
- 解体した場合は解体契約書・領収書
宮崎県で建替えを検討する場合の注意点
宮崎県では、親から相続した土地や築年数の古い住宅を売却して、別の土地で建て替え・住み替えをするケースがあります。
特に古い土地は取得費の資料が残っていないことが多いため、売却査定を受ける段階で、税理士などに「概算取得費では税金がいくらになるか」を試算してもらうと安心です。
また、売却代金をすべて建替え費用に使ったとしても、それだけで売却益が非課税になるわけではありません。お金の使い道と譲渡所得への課税は、原則として別の問題です。
まとめ
建替え前の家を売って利益が出た場合、原則として確定申告が必要です。3,000万円特別控除で税金が0円になる場合でも、特例を受けるための申告は必要です。
そして、建替え後の住宅ローン控除を予定している場合は、売却時の3,000万円特別控除と両立できない可能性があります。売却契約や確定申告をする前に、次の2つを必ず比較してください。
- 3,000万円特別控除による節税額
- 建替え後に受けられる住宅ローン控除の実額
