A．「小規模宅地等の特例」は、亡くなった方が住んでいた土地などを相続したとき、一定の要件を満たせば、その土地の相続税評価額を大幅に減額できる制度です。

自宅の土地に適用される「特定居住用宅地等」では、原則として330㎡まで80％減額できます。

ただし、土地を売却するときの譲渡所得税を軽減する制度ではありません。建替え前に土地を売って現金にすると、売却した部分について小規模宅地等の特例は使えなくなります。

どのくらい評価額が下がりますか？

例えば、相続税評価額4,000万円、面積300㎡の自宅土地全体が対象になった場合は、次のようになります。

4,000万円 × 20％ ＝ 800万円

相続税の計算上、土地の評価額を4,000万円から800万円まで減額できる可能性があります。

ただし、3,200万円の税金が安くなるわけではありません。相続税を計算する基礎となる評価額が3,200万円減る制度です。

国税庁の相続税シミュレーションでも、特定居住用宅地等の限度面積は330㎡とされています。国税庁「小規模宅地等の特例の入力例」

誰が相続しても使えるわけではありません

自宅土地を誰が相続するかによって、適用条件が異なります。

配偶者が相続する場合

亡くなった方の配偶者が自宅土地を相続する場合は、比較的適用を受けやすく、一般に居住継続・保有継続の要件はありません。

同居していた子が相続する場合

同居していた子が相続する場合は、原則として次のような要件があります。

• 相続開始直前からその家に同居していた
• 相続税の申告期限まで土地を所有する
• 原則として申告期限まで居住を続ける

相続税の申告期限は、通常、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。

別居していた子が相続する場合

配偶者や同居する法定相続人がいない場合などには、いわゆる「家なき子特例」を利用できる可能性があります。

ただし、本人や配偶者などの住宅所有状況、過去の居住状況、土地の保有期間などについて細かな条件があり、「持ち家がなければ必ず使える」という制度ではありません。

建替えのために土地を売ると有利になりますか？

相続前に土地全体を売却する場合

小規模宅地等の特例では有利になりません。

土地を売却すると、その土地は親の相続財産ではなくなり、売却代金である現金が相続財産になります。現金には小規模宅地等の80％減額を適用できません。

さらに土地の売却益が出れば、譲渡所得税・住民税の問題が生じます。

土地の一部を売却して建築費にする場合

売却した部分は特例の対象外になりますが、新居の敷地として残した部分については、相続時の利用状況や相続人の要件を満たせば、特例を使える可能性があります。

例えば、500㎡の土地のうち200㎡を売却し、残り300㎡に新居を建てた場合、残した300㎡が特定居住用宅地等に該当すれば、330㎡以内なので全体が対象になる可能性があります。

ただし、次の点に注意が必要です。

• 分筆後の土地評価額
• 売却する部分と残す部分の接道
• 建ぺい率・容積率
• 新居の配置
• 駐車場や庭の利用状況
• 売却後に残地だけで再建築できるか
• 親の生活資金が十分残るか

土地を先に売ってから「残った土地では希望の家が建たない」と判明しないよう、分筆・売却前に建築士、土地家屋調査士、税理士へ相談しましょう。

建替え工事中に相続が発生した場合

建替えのために旧家を解体し、新居がまだ完成していない時期に相続が起きると、判断が複雑になります。

更地の状態だから必ず特例が使えない、または建替え予定だから必ず使える、というものではありません。一般に、次のような事実関係が確認されます。

• 旧家が実際に生活の本拠だったか
• 解体が建替えのための一時的なものか
• 生前に新居の建築契約や計画が決まっていたか
• 建替え工事へ着手していたか
• 新居完成後も居住する予定だったか
• 仮住まいが一時的なものだったか
• 新居の所有者が誰になるか
• 相続した人が建築を継続するか
• 土地を別の用途に使っていないか

建替え途中でも適用できる可能性はありますが、個別判断になります。請負契約書、確認済証、解体前後の写真、仮住まい契約書、工程表などを残しておくことが重要です。

仮住まいへ移ると適用できなくなりますか？

建替え工事中だけ賃貸住宅や親族宅へ移る場合、その仮住まいが一時的なものであり、新居へ戻る計画が明確なら、旧宅地が直ちに居住用ではなくなるとは限りません。

ただし、老人ホームへの入居、別の持ち家への恒久的な転居、土地の貸付けなどが加わると判断が変わる可能性があります。

仮住まい中の住民票だけで決まるのではなく、生活実態と建替え計画を含めて判断されます。

相続後すぐに売却する場合は注意

同居していた子などが特例を利用する場合、原則として相続税の申告期限まで土地の保有や居住を続けることが条件になります。

そのため、相続してすぐ土地を売却すると、特例を使えなくなる可能性があります。

「売却してから税理士に相談」では遅いため、売買契約の前に適用条件を確認してください。

相続後に土地を売った場合の別の特例

相続税を支払った人が、相続した土地などを一定期間内に売却した場合には、相続税の一部を譲渡所得の取得費へ加算できる「取得費加算の特例」があります。

主な条件は次のとおりです。

• 相続または遺贈で財産を取得した
• その人に相続税が課税されている
• 原則として相続開始日の翌日から、相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却する

これは小規模宅地等の特例とは別の制度です。国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

親が生前に自宅土地を売る場合の制度

親が建替え費用をつくるため、自宅やその敷地を売却する場合は、小規模宅地等の特例ではなく、次の制度を検討します。

• 居住用財産を売却した場合の3,000万円特別控除
• 所有期間10年超の居住用財産に対する軽減税率
• 買換えに関する特例
• 土地の取得費が不明な場合の計算
• 建物を解体して土地だけを売る場合の適用条件

国税庁も、土地・建物の譲渡所得における特別控除として、マイホーム売却の3,000万円特別控除を案内しています。国税庁「譲渡所得の特別控除」

建物を解体して土地だけを売る場合は、売買契約の時期や、解体後に駐車場として貸していないかなどの条件があるため、解体前に確認してください。

生前贈与した土地には使えません

小規模宅地等の特例は、原則として相続または遺贈によって取得した土地が対象です。

生前贈与された土地は、相続前贈与として相続税の計算に加算される場合や、相続時精算課税を利用している場合でも、小規模宅地等の特例の対象にはなりません。国税庁「相続開始年に贈与された宅地」

したがって、土地を生前贈与する前に、次の2案を比較する必要があります。

• 土地を親名義のまま残し、将来相続して小規模宅地等の特例を使う
• 土地を生前贈与し、相続争いや将来の値上がりに備える

単純に「生前贈与なら節税になる」とは限りません。

特例を使うには相続税申告が必要

小規模宅地等の特例を適用した結果、相続税がゼロになる場合でも、原則として期限内の相続税申告が必要です。

また、相続人間で土地の分け方が決まっていないと、申告期限時点では特例を適用できないことがあります。遺言書によって土地の承継先を明確にしておくことも重要です。

建替え前に行いたい試算

次の3案を金額で比較しましょう。

A案：土地を残して建替える

• 小規模宅地等の特例を利用できる可能性
• 土地売却収入はない
• 建築費の資金調達が必要

B案：土地の一部を売って建替える

• 売却資金を建築費に使える
• 残った土地だけが将来の特例対象
• 分筆・測量・譲渡所得税が発生

C案：土地全体を売って住み替える

• 建築費や老後資金を確保しやすい
• 元の土地には小規模宅地等の特例を使えない
• 売却代金が現金として相続財産に残る
• マイホーム売却の3,000万円控除などを検討

結論

小規模宅地等の特例は、自宅土地の相続税評価額を330㎡まで80％減額できる可能性がある制度です。土地売却時の税金を軽くする制度ではありません。

建替え資金をつくるために土地を処分する場合は、次のように考えます。

• 全部を売却する：小規模宅地等の特例は使えない
• 一部を売却する：残した居住用部分には使える可能性がある
• 建替え工事中に相続：一定条件で使える可能性があるが要事前確認
• 相続後すぐ売却：相続人によっては保有要件を満たせなくなる
• 生前贈与する：贈与した土地は原則として特例対象外

土地を残すことによる相続税の軽減額と、土地を売ることで確保できる建築資金・老後資金を比較して判断することが大切です。

※建替え中、仮住まい中、老人ホーム入居中、親子別名義などは個別判断になります。土地の売買・贈与・解体契約を行う前に、相続税に詳しい税理士へ確認してください。