A．住宅性能を長く維持するには、屋根・外壁・防水・床下・防蟻・換気設備・給排水設備を定期的に点検し、小さな異常を早期に修理することが重要です。

高性能住宅も、建てたときの性能が何もしなくても永久に続くわけではありません。特に宮崎では、台風、豪雨、強い日射、高温多湿、シロアリを前提にした点検計画が必要です。

なぜ高性能住宅にもメンテナンスが必要ですか？

住宅は、完成後も次のような影響を受け続けます。

• 紫外線による外壁・シーリングの劣化
• 台風による屋根材・板金・雨どいへの負担
• 豪雨による排水口の詰まりや雨漏り
• 温度変化による材料の伸縮
• 湿気による結露・カビ・腐朽
• シロアリによる木材の食害
• 換気フィルターの目詰まり
• 給排水管・設備機器の経年劣化
• 増改築や後付け工事による防水・気密層の損傷

適切に設計・施工された住宅でも、維持管理を行わなければ雨漏りなどの不具合につながる可能性があります。住まいるダイヤルも、異変へ早く気づき、深刻になる前に対処することの重要性を案内しています。住まいるダイヤル「住宅の維持管理」

点検とメンテナンスの違い

定期点検を受けるだけでは、住宅性能は維持できません。点検で見つかった問題を、適切な時期に補修することが必要です。

点検時期の一般的な目安

次の表は一般的な目安です。実際には住宅会社の維持保全計画、保証書、使用製品の説明書を優先してください。

保証更新に必要な点検時期が別に定められている場合は、受け忘れないようにしましょう。

1．屋根の点検とメンテナンス

屋根は、台風、日射、雨を直接受ける部分です。

確認したいこと

• 屋根材の割れ・ずれ・浮き
• 棟板金や棟瓦の異常
• 釘やビスの浮き
• 谷部分の詰まり・さび
• 屋根と外壁の取り合い
• 軒先・ケラバ
• 雨染み
• 小屋裏の木材の変色
• 太陽光パネルの取付部分
• 落ち葉・枝などの堆積

宮崎での注意点

大きな台風の後は、地上から見て異常がなくても、屋根材や板金がわずかに浮いている場合があります。

次の症状があれば専門業者へ相談しましょう。

• 天井・壁に染みがある
• 強風時に屋根から音がする
• 屋根材が庭へ落ちている
• 軒裏が変色している
• 雨どいに屋根材の破片がある
• 小屋裏が湿っている

自分で屋根へ上るのは危険です。高所カメラ、ドローン、専門業者による点検を利用します。

2．外壁・シーリングの点検

外壁材は住宅を雨や日射から守りますが、表面塗膜や目地は徐々に劣化します。

確認したいこと

• 外壁のひび割れ
• 外壁材の反り・浮き
• 塗膜の剥がれ
• 表面を触ったときの白い粉
• 色あせ
• シーリングのひび割れ
• シーリングと外壁の隙間
• 配管・換気口まわり
• 窓まわり
• 外壁下部の水切り
• コケ・藻・カビ

南・西面は強い日射を受けやすく、北面や隣家に近い部分は湿気やコケが残りやすい傾向があります。

塗装やシーリングの更新時期は、製品、方位、周辺環境、施工状態によって異なります。「一律10年」と決めず、点検結果とメーカーの維持管理基準で判断します。

3．雨どい・排水設備の清掃

雨どいが詰まると、あふれた雨水が外壁や基礎へ集中します。

確認したいこと

• 落ち葉や泥の詰まり
• 雨どいの割れ・変形
• 金具の外れ
• 継ぎ目からの漏水
• 縦どいの詰まり
• 雨水桝の詰まり
• 側溝・排水口
• 敷地内の水たまり
• 建物側へ流れる地面の勾配

宮崎では梅雨・台風シーズンの前に、排水口や雨水桝を確認しましょう。台風接近後に屋外で作業するのは危険なので、風雨が強くなる前に行います。

4．バルコニー・防水層の点検

バルコニーは雨漏りが起きやすい部分の一つです。

確認したいこと

• 防水表面のひび割れ
• 膨れ・剥がれ
• 水たまり
• 排水口の詰まり
• オーバーフロー管
• サッシ下部
• 手すり壁上部の笠木
• 壁との取り合い
• 植木鉢などによる傷

落ち葉や泥で排水口が詰まると、豪雨時に水位が上がり、窓や壁内部へ水が入る可能性があります。

床へ物を直接置き続けると防水層の異常を見つけにくくなるため、定期的に移動して確認します。

5．窓・玄関ドアの点検

確認したいこと

• 開閉が重くないか
• 鍵が正しくかかるか
• パッキンの外れ
• 窓まわりのシーリング
• 台風時の浸水跡
• ガラス内部の結露
• サッシ下枠の排水穴
• シャッター・雨戸
• 網戸
• 玄関ドアの電気錠

サッシの排水穴が汚れで塞がると、水が排出されにくくなることがあります。

台風前にはシャッターや雨戸が正常に動くか確認し、強風が始まってから操作や補修をしないようにします。

6．床下・基礎の点検

床下は、構造材、配管、防蟻、湿気の状態を確認できる重要な場所です。

確認したいこと

• 基礎のひび割れ
• 配管からの漏水
• 床下の水たまり
• カビ・腐朽
• 木材の変色
• シロアリの蟻道
• 羽アリ
• 断熱材の垂れ
• 配管貫通部
• 基礎パッキン・換気経路
• 床下に残された木片やごみ

宮崎県も、床下が湿ると土台や柱などの腐朽、シロアリ発生の原因になるため、換気・防湿対策が重要だと案内しています。宮崎県「宮崎県産材の家づくり」

7．シロアリ点検と防蟻メンテナンス

シロアリ対策は、保証期間が長くても点検不要にはなりません。

日常的に確認したいサイン

• 基礎表面の蟻道
• 春から夏の羽アリ
• 床の沈み・浮き
• 玄関框の傷み
• 浴室・洗面室付近の変色
• 木材をたたいたときの空洞音
• ウッドデッキの腐朽
• 建物周辺の木材・段ボール

建物周囲で避けたいこと

• 基礎へ木材を立てかける
• 段ボールを長期間置く
• 薪を外壁の近くへ積む
• 植木鉢で基礎を隠す
• 盛土で基礎を埋める
• ウッドデッキの木部を土へ直接接触させる
• 雨漏りや配管漏水を放置する

ターミダンシートの点検は必要ですか？

デザインハウス宮崎で標準採用しているターミダンシートは、完成後にシート全面を目視できません。

そのため、次の管理が重要です。

• 新築時の施工写真を保存する
• 防蟻保証書を保管する
• 基礎外周・床下を定期点検する
• 配管漏水を早期に修理する
• 増改築や配管工事の前に相談する
• 施工後に新しい貫通部をつくった場合は防蟻処理する
• 保証に必要な10年時の点検・更新手続きを確認する

ターミダンシートの20年保証は、所定の施工、申請、点検、更新条件を満たす必要があります。「20年間点検しなくてもよい」という保証ではありません。

8．24時間換気設備の清掃

高気密・高断熱住宅では、24時間換気設備の維持管理が特に重要です。

必要なメンテナンス

• 給排気口の清掃
• フィルターの清掃
• フィルター交換
• 本体周辺のほこり除去
• 異音・振動の確認
• 給排気風量の確認
• 屋外フードの清掃
• 熱交換素子の手入れ
• 虫・落ち葉の除去

フィルターが詰まると、次の問題が起こりやすくなります。

• 換気量の低下
• 室内湿度の上昇
• 結露・カビ
• 運転音の増加
• 電気代の増加
• モーターへの負担
• 計画した熱交換性能の低下

清掃・交換時期は、機種、周辺環境、花粉・火山灰・交通量などによって変わるため、取扱説明書や表示に従います。

日本スティーベルの換気設備

デザインハウス宮崎では、日本スティーベルのダクトレス第一種熱交換換気を採用しています。

機種に応じて、次の手入れが必要です。

• フィルターの定期清掃・交換
• アルミ製熱交換素子の清掃
• 給排気口の確認
• 異音や風量低下の確認
• 長期間停止させない
• 家具やカーテンで塞がない

ダクトレス式は各ユニットへアクセスしやすいことがメリットですが、手入れを忘れると換気性能が低下します。清掃時期をカレンダーやスマートフォンへ登録しておくと安心です。

9．エアコン・除湿設備の点検

日常的な手入れ

• フィルター清掃
• 室内機のカビ・臭い
• ドレン排水
• 室外機周辺の清掃
• 室外機の固定状態
• 異音・水漏れ
• 冷暖房能力の低下

宮崎の夏は高温多湿なため、エアコンには冷房だけでなく除湿の役割があります。

ドレンホースが詰まると室内へ水が漏れる場合があります。台風後は室外機の傾きや周囲の飛来物も確認しましょう。

10．給湯器・水回り設備の点検

エコキュート・給湯器

• 異音
• 水漏れ
• エラー表示
• 配管保温材の劣化
• タンク周辺のさび
• 逃し弁などの点検
• 非常時取水方法
• 室外機周辺の清掃

点検・手入れ方法は、必ずメーカーの取扱説明書に従います。

キッチン・浴室・洗面・トイレ

• 水栓下の漏水
• 排水の流れ
• 接続部のにじみ
• 浴室シーリング
• 換気扇
• トイレ便器周辺
• 洗面台下の配管
• 食洗機の給排水
• 防臭・排水トラップ

少量の漏水でも、床下や収納内部で長期間続くと、腐朽やシロアリ被害につながる可能性があります。

11．断熱・気密性能の維持

断熱材は、外壁を塗るように定期交換するものではありません。雨漏り、結露、害虫、改修工事などがなければ、壁内で性能を維持することが期待されます。

ただし、次の工事には注意が必要です。

• エアコンの追加
• コンセント増設
• 太陽光発電設置
• 防犯カメラ設置
• 換気設備の追加
• 配管工事
• 窓の交換
• 増築・間取り変更

外壁や気密層へ穴を開けると、気密・断熱・防水性能が低下する可能性があります。

後付け工事をする場合は、事前に住宅会社へ相談し、貫通部の断熱・気密・防水・防蟻処理まで依頼しましょう。

12．太陽光発電・蓄電池の点検

確認したいこと

• 発電量の急な低下
• パワーコンディショナーのエラー
• 配線・モニター
• 屋根との取付部分
• パネルの破損
• 台風後の浮き・ずれ
• 蓄電池のエラー
• 停電時運転への切替方法
• 保証期間

発電量を毎月記録しておくと、不具合を発見しやすくなります。

屋根上の確認は危険なので、自分で上らず専門業者へ依頼します。

13．台風・豪雨後の臨時点検

宮崎では定期点検だけでなく、台風後の臨時点検が重要です。

安全な場所から確認する項目

• 屋根材や板金の落下
• 雨どいの外れ・変形
• 外壁材の浮き
• 窓・シャッターの破損
• 軒裏の染み
• 室内天井・壁の染み
• バルコニーの排水
• 床下への浸水
• 太陽光発電のエラー
• エアコン室外機
• フェンス・カーポート

被害が疑われる場合は、写真を撮り、住宅会社と火災保険会社へ早めに連絡します。補修前の写真は保険請求に必要になる場合があります。

14．地震後の点検

大きな地震の後は、耐震等級が高い住宅でも確認が必要です。

• 基礎の新しいひび割れ
• 外壁のひび割れ
• ドア・窓の開閉不良
• 床の傾き
• 壁・天井の大きな亀裂
• 給排水管の漏水
• 屋根材のずれ
• 家具の転倒
• エコキュートの転倒・配管損傷

耐震性能は、新築時の等級だけでなく、構造材が健全な状態に維持されていることが重要です。宮崎県も、シロアリや腐朽による構造体の強度低下が耐震性へ影響すると案内しています。宮崎県「耐震・住宅の構造的耐久性」

自分でできる点検と専門業者へ頼む点検

高所、床下、電気、ガス、構造に関係する作業は、無理に自分で行わないようにします。

メンテナンス履歴を残す

点検・修繕記録は、将来の保証延長、売却、相続、リフォームに役立ちます。

保存したいもの

• 点検報告書
• 修繕見積書・契約書
• 工事前後の写真
• 保証書
• 設備の型番
• フィルター交換日
• 外壁・屋根の補修履歴
• 防蟻点検・処理記録
• 台風・地震後の点検記録
• 太陽光発電量
• 温湿度記録

紙だけでなく、スマートフォンやクラウドなどへデータ保存しておくと安心です。

保証を維持するための点検も確認する

住宅会社やメーカーの保証には、指定点検や有償メンテナンスが条件になっている場合があります。

• 何年目の点検が必須か
• 無料・有料のどちらか
• 誰が点検するか
• 必須の補修工事
• 他社で補修した場合の扱い
• 点検を受け忘れた場合
• 保証延長の申請期限
• 保証限度額
• 売却・相続時の承継

点検時期を逃して保証が終了しないよう、引渡し時に一覧を受け取りましょう。

デザインハウス宮崎の考え方

デザインハウス宮崎では、高性能な材料を採用するだけでなく、性能を維持できる点検・メンテナンス計画が重要だと考えています。

• 2×4工法と正式な耐震等級3
• ZEH水準を標準仕様
• 断熱等級6を推奨
• 高性能グラスウール「アクリアα」
• 日本スティーベルのダクトレス第一種熱交換換気
• 深い軒による日射・雨掛かりの軽減
• ターミダンシートによる防蟻・防湿対策
• 所定条件に基づくシロアリ20年保証

これらの性能を長く維持するためには、次の管理が特に大切です。

1. 換気フィルターと熱交換素子を手入れする
2. 24時間換気を原則として停止しない
3. 台風後に屋根・外壁・窓を確認する
4. 床下・基礎外周を定期的に点検する
5. 雨漏り・漏水を放置しない
6. ターミダンシートの保証条件に基づく点検を受ける
7. 後付け工事の前に防水・気密・防蟻への影響を確認する
8. 点検・修繕記録を保存する

まとめ

• 高性能住宅も点検・メンテナンスなしでは性能を維持できない
• 屋根・外壁は台風、紫外線、雨による劣化を確認する
• 宮崎では台風後の臨時点検が重要
• 雨どい・排水口は梅雨や台風シーズン前に清掃する
• バルコニーは防水層と排水口を確認する
• 床下の湿気・漏水・蟻道を定期的に点検する
• 防蟻保証が長くてもシロアリ点検は必要
• 24時間換気は止めず、フィルターを定期清掃する
• 給排水の小さな漏れを放置しない
• 後付け配管・電気工事では気密・防水層を傷めない
• 保証を延長するための点検・有償工事条件を確認する
• 点検・修繕履歴を住宅履歴として残す

結論として、住宅性能を維持する最大のポイントは、大規模な修繕が必要になるまで待たないことです。日常の小さな変化に気づき、定期点検と早期補修を続けることが、快適性・耐震性・断熱性・住宅寿命を守ります。