A．すべての土地売買で法律上必須ではありませんが、境界や面積が不明確な土地では、購入前に確定測量を行うことをおすすめします。
確定測量をせずに購入すると、面積不足、越境、接道不足などが後から判明し、希望する住宅を建てられない可能性があります。
確定測量とは？
土地家屋調査士が法務局や自治体の資料を調査し、隣接所有者などの立会いを受けて、すべての境界を確認する測量です。
一般的には次の成果物を受け取ります。
- 確定測量図
- 境界確認書
- 隣接所有者の署名・押印
- 境界標の位置・種類
- 土地の実測面積
- 道路・水路との境界確認資料
道路や水路などの公共用地に接する場合は、自治体などとの官民境界確認が必要になることがあります。
確定測量をおすすめする土地
次のいずれかに該当する場合は、購入前に確定測量を行うのが安全です。
- 境界杭が見つからない
- 古い住宅地で測量資料がない
- 公図と現況の形が違う
- 登記面積と実測面積が違いそう
- 隣家・塀・軒などの越境が疑われる
- 間口が狭く、接道2mぎりぎり
- セットバックが必要
- 旗竿地・変形地
- 土地を分筆して購入する
- 道路や水路との境界が不明
- 平屋と駐車場をぎりぎりに配置する
- 将来、土地の一部を売却・分筆する予定がある
特に接道幅が2mぎりぎりの土地では、わずかな境界の違いで建築可否に影響する可能性があります。
確定測量を省略できる可能性がある土地
次の資料がそろい、現地と一致している場合は、改めて確定測量を行わずに購入できることがあります。
- 新しい分譲地
- 直近の確定測量図がある
- すべての境界杭が残っている
- 隣接者との境界確認書がある
- 座標入りの地積測量図がある
- 地籍調査が完了している
- 登記面積と実測面積が一致している
- 越境がなく、建築配置に十分な余裕がある
ただし、測量図があるだけでは不十分です。作成年月、測量者、隣接者の確認、境界杭との一致を土地家屋調査士に確認してもらいましょう。
現況測量だけではいけませんか？
現況測量と確定測量は目的が異なります。
| 比較項目 | 現況測量 | 確定測量 |
|---|---|---|
| 主な目的 | 現在の形状・面積を測る | 法的な境界を明確にする |
| 隣接者の立会い | 原則なし | 原則あり |
| 境界確認書 | 原則なし | 作成する |
| 建物配置の参考 | 可能 | より確実 |
| 売却・分筆への利用 | 限定的 | 利用しやすい |
| 境界紛争の予防 | 十分ではない | 有効性が高い |
現況測量は間取り検討の参考にはなりますが、隣接者が境界位置に合意したことを示すものではありません。
確定測量をしない主なリスク
1．希望する家が収まらない
登記上は50坪でも、実測すると面積が小さい場合があります。建ぺい率、外壁後退、駐車場の配置に影響します。
2．接道条件を満たさない
接道幅が2m以上あると思って購入したものの、測量すると不足している場合、原則として住宅を建てられない可能性があります。
3．越境を引き継ぐ
塀、軒、配管、樹木などの越境を知らずに購入すると、買主が隣接者との協議を引き継ぐことになります。
4．外構工事が止まる
境界が不明なままブロック塀やフェンスを設置すると、後から撤去・やり直しを求められる可能性があります。
5．将来の売却が難しくなる
次の買主から確定測量を求められ、売却時に費用や時間がかかることがあります。
法務省も、境界標を設置して境界を明確にすることが土地の境界トラブル防止につながると案内しています。法務省「土地の境界トラブル防止」
費用と期間の目安
一般的な住宅用地では、次の金額・期間が一つの目安です。
| 内容 | 費用目安 | 期間目安 |
|---|---|---|
| 現況測量 | 約10万～30万円 | 数週間 |
| 一般的な確定測量 | 約35万～80万円 | 約1～3か月 |
| 公有地・水路との境界あり | 約50万～100万円以上の場合もある | 2～4か月以上 |
| 境界争い・相続未登記あり | 個別見積り | 半年以上の場合もある |
土地の広さ、形状、筆数、隣接者数、資料の有無によって変わります。
誰が費用を負担しますか？
確定測量費を必ず売主が負担するという一律の法律上のルールはなく、売買契約で決めます。
買主としては、次の条件が安心です。
- 売主負担で確定測量を行う
- 決済前にすべての境界を明示する
- 境界杭を設置・復元する
- 確定測量図と境界確認書を引き渡す
- 越境物を解消または書面化する
- 境界を確定できなければ契約を解除できる
土地価格が安い代わりに買主が測量費を負担する場合は、測量費だけでなく、境界が確定できないリスクも考える必要があります。
公簿売買と実測売買の違い
| 売買方法 | 土地代の決め方 |
|---|---|
| 公簿売買 | 登記簿面積を基準にし、実測との差を原則精算しない |
| 実測売買 | 確定した実測面積を基準に土地代を精算する |
公簿売買でも境界確認を行うことはできます。「公簿売買だから測量不要」とは限りません。
実測面積が登記面積より小さかった場合に土地代を精算するか、契約書で確認しましょう。
契約前に確認したい資料
- 登記事項証明書
- 公図
- 地積測量図
- 確定測量図
- 境界確認書
- 地籍調査成果
- 道路・水路境界資料
- 越境確認書
- 現地の境界杭
- セットバック部分の測量資料
「筆界」と呼ばれる登記上の境界が不明な場合には、法務局の筆界特定制度を利用できる場合があります。法務省「筆界特定制度」
まとめ
確定測量はすべての土地購入で必須ではありません。しかし、境界杭がない、古い土地、接道幅がぎりぎり、越境の可能性がある場合は、購入前に実施するのが安全です。
測量を省略する場合も、住宅会社だけで判断せず、土地家屋調査士に既存資料と現地境界を確認してもらいましょう。理想は、売主負担で確定測量と境界明示を完了し、希望する住宅が収まることを確認してから決済することです。
