A．年金生活に入ってからの「手取り収入」と「生活費」を基準に、90歳頃までの資産残高を確認します。
現役時代の収入で審査に通ったとしても、退職後の年金だけで返済できるとは限りません。シニアの建て替えでは、「いくら借りられるか」ではなく、「年金生活になっても、いくらなら安心して返せるか」から建築予算を逆算することが大切です。
1．年金は額面ではなく、手取り額で考える
まず「ねんきん定期便」や「ねんきんネット」で、夫婦それぞれの受給予定額と受給開始年齢を確認します。
年金からは、所得税、住民税、介護保険料、国民健康保険料または後期高齢者医療保険料などが差し引かれる場合があります。そのため、額面の年金額をそのまま返済計画に使ってはいけません。日本年金機構「年金からの保険料・税の特別徴収」
2．退職後の生活費を実額で計算する
現在の家計簿や通帳、クレジットカードの明細から、次の支出を確認します。
- 食費・日用品費
- 電気・ガス・水道代
- 通信費
- 車の維持費と買い替え費
- 医療費・介護への備え
- 固定資産税・火災地震保険
- 新しい家の修繕費
- 冠婚葬祭・旅行・趣味の費用
住宅ローン以外にも、固定資産税や将来のメンテナンス費が必要です。これらを除外すると、実際より楽観的な計画になってしまいます。
3．返済可能額を逆算する
基本的な計算式は次のとおりです。
毎月の返済可能額＝年金の手取り月額－生活費－住宅維持費－将来への積立額
例えば、夫婦の年金手取りが月24万円で、生活費19万円、固定資産税・保険・修繕積立などに月2万円必要なら、返済に充てられる金額は月3万円です。
ただし、この3万円をすべて返済に使うと、物価上昇や医療費の増加に対応できません。実際の返済額は、さらに余裕を持たせて設定します。
4．金融機関の返済基準を「安心基準」にしない
フラット35では、年収400万円未満の場合、すべての借入れを含む年間返済額を年収の30％以下とする審査基準があります。フラット35「ご利用条件」
しかし、これは融資審査上の上限であり、「老後も安心して返せる金額」を保証する基準ではありません。
年金生活では、住宅ローン返済後に必要な生活費が残るかを、世帯ごとの実額で判定する必要があります。
5．夫婦二人の年金だけでなく、一人になった場合も確認する
夫婦の年金を合計すれば返済できても、どちらか一人が亡くなると、世帯の年金収入は減少します。
そのため、次の2段階で確認します。
- 夫婦二人で生活している期間
- どちらか一人になった後の期間
団体信用生命保険によってローンが完済される契約なのか、連帯債務者の返済が残るのかも確認が必要です。
6．90歳頃までの資産残高を年ごとに計算する
毎年、次の計算を行います。
前年の金融資産＋年間手取り収入－生活費－ローン返済－臨時支出＝年末の金融資産
計算には、次のような一時支出も入れておきます。
- 車の買い替え
- 外壁・屋根・設備の修繕
- 給湯器やエアコンの交換
- 医療・介護費
- 子どもや孫への援助
- 葬儀や住まいの整理費用
「毎月返済できるか」だけでなく、「何歳で預貯金が底をつく可能性があるか」まで確認することが重要です。
7．3つの条件で安全性を確認する
返済計画は、少なくとも次の3パターンで試算します。
| 試算 | 確認する条件 |
|---|---|
| 標準ケース | 現在の年金見込額と予定生活費 |
| 厳しいケース | 物価・金利・医療費が上昇した場合 |
| 一人暮らしケース | 配偶者が亡くなり、世帯年金が減った場合 |
変動金利を利用する場合は、金利が上昇しても返済できるかを必ず確認します。
返済が難しい場合は、建て替えを諦めるしかありませんか？
いいえ。次のような調整方法があります。
- 建物を1～2坪小さくして建築費を抑える
- 借入額を減らし、自己資金との配分を見直す
- 現役中に一部を返済し、年金生活前に残高を減らす
- 完済年齢を早める
- 毎月の支払いが利息中心となる「リ・バース60」を検討する
- 建て替えと大規模リフォームを比較する
ただし、自己資金を多く入れすぎて、老後の現金を減らすのも危険です。住宅ローンを減らすことと、手元資金を残すことの両方を見ながら決めます。
シニアの返済計画で大切なのは、ローンを完済できるかだけではありません。返済を続けながら、日々の暮らし、医療・介護、家の修繕に必要なお金を残せるかどうかです。
建て替え前に「退職時」「年金受給開始時」「完済時」「90歳時」の4時点で金融資産がいくら残るかを確認すれば、無理のない建築予算が見えてきます。
