A．団信に加入できなくても、住宅ローンを組める可能性はあります。
持病があるからといって、最初から建て替えを諦める必要はありません。住宅ローン商品によって団信が必須の場合と、加入しなくても借りられる場合があるためです。
団体信用生命保険とは？
団体信用生命保険、いわゆる「団信」は、住宅ローンの返済中に契約者が亡くなったり、所定の高度障害状態になったりした場合に、保険金で住宅ローン残高を返済する保険です。
団信が適用されれば、残された家族は原則として住宅ローンを引き継がず、家を残すことができます。
持病があっても、一般団信に入れることがあります
団信の審査では、病名だけで加入の可否が決まるわけではありません。
一般的に、次のような内容を総合的に確認します。
- 現在の病状
- 治療や投薬の内容
- 入院・手術歴
- 最後の受診からの経過期間
- 検査結果や数値
- 今後の治療予定
同じ病気でも、治療状況や保険会社によって審査結果が異なる場合があります。「持病があるから団信には入れない」と自己判断せず、まずは正確に告知して審査を受けることが大切です。
一般団信が難しい場合は「ワイド団信」を検討する
ワイド団信とは、一般団信よりも健康状態の引受基準を広げた団体信用生命保険です。
高血圧症、糖尿病、脂質異常症、潰瘍性大腸炎、痛風などの持病や病歴があっても、加入できる場合があります。ただし、病名が同じでも必ず加入できるわけではなく、保険会社の審査が必要です。
ワイド団信は、一般団信より住宅ローン金利が上乗せされることがあります。また、利用できる年齢にも制限があり、金融機関によって条件が大きく異なります。三菱UFJ銀行「ワイド団信」、りそな銀行「ワイド団信プラン」
団信なしでも利用できる「フラット35」
民間金融機関の一般的な住宅ローンは、団信への加入を融資条件としていることが多いため、団信の審査に通らなければ、その商品を利用できないことがあります。
一方、フラット35は、健康上の理由などで団信に加入しない場合でも利用できます。団信の審査結果と住宅ローンの審査結果は別であり、収入や返済負担率、建物の基準などを満たせば、借りられる可能性があります。フラット35「新機構団信の加入要件」
ただし、団信に加入せずに契約者が亡くなった場合、住宅ローンはなくなりません。原則として、住宅を相続する人が残債務を引き継ぐことになります。フラット35「ご本人が亡くなられたとき」
「リ・バース60」も選択肢になる
満60歳以上の方では、リ・バース60を利用できる場合もあります。
毎月の支払いは原則として利息のみで、契約者が亡くなった後に、相続人が一括返済するか、担保となっている土地・建物の売却代金で元金を返済する仕組みです。
ただし、団信の取扱いや利用条件は金融機関によって異なります。また、団信に入れるかどうかとは別に、担保評価や収入に関する審査があります。住宅金融支援機構「リ・バース60」
団信に入らずに借りる場合の確認事項
団信なしで住宅ローンを利用する場合は、「契約者に万一のことがあっても、残された配偶者が生活を続けられるか」を事前に確認します。
具体的には、次の4点を試算します。
- 万一の時点で住宅ローンがいくら残るか
- 配偶者一人の年金で返済を続けられるか
- 預貯金や既存の生命保険で完済できるか
- 家を売却した場合、残債を返済できるか
例えば、配偶者一人の年金では返済できないのに、十分な預貯金や生命保険もない場合、団信なしで多額のローンを組むのは慎重に考える必要があります。
その場合は、借入額を減らす、建物を小さくする、返済期間を短くする、リ・バース60を比較するなどの調整を行います。
団信の審査は、建築契約前に確認する
持病がある方は、建物のプランを確定する前に、次の順番で確認することをおすすめします。
- 一般団信の事前審査
- 難しい場合はワイド団信の審査
- 団信なしのフラット35を検討
- 60歳以上ならリ・バース60も比較
- 団信なしの場合の相続・返済計画を確認
特に重要なのは、病歴、服薬、検査、入院歴などを正確に告知することです。事実と異なる告知をすると、万一のときに保険金が支払われない可能性があります。
持病があっても、利用できる住宅ローンがすべてなくなるわけではありません。ただし、「借りられる方法が見つかった」だけで決めず、万一のときに配偶者へ住宅ローンを残さない方法まで含めて検討することが、シニアの建て替えでは大切です。
