A．最も重要なのは、カタログの「標準仕様」という言葉ではなく、契約する住宅の見積書・仕様書・仕上表・図面に、商品名や数量、性能、追加金額が明記されているかを確認することです。
住宅会社によって「標準仕様」の範囲は異なります。同じ本体価格でも、照明、カーテン、屋外給排水、地盤調査、申請費、外構などが含まれる会社と含まれない会社があるため、坪単価だけでは正確に比較できません。
標準仕様とは何ですか？
標準仕様とは、住宅会社が基本価格の中で採用している、建材・設備・性能などの基準です。
一般的には、次のような項目があります。
- 基礎・構造・工法
- 耐震性能
- 断熱材
- 窓・玄関ドア
- 換気設備
- 屋根・外壁
- 床材・室内ドア
- キッチン・浴室・洗面・トイレ
- 給湯設備
- 照明・コンセント
- 防水・防蟻
- 保証・点検
- 各種申請・検査
ただし、「標準仕様」と書いてあっても、希望する間取り、建築地、窓の大きさなどによって追加費用が発生する場合があります。
オプション仕様とは何ですか？
オプション仕様とは、標準仕様から追加・変更する設備や工事です。
例えば、次のようなものがあります。
- キッチンの扉や天板のグレードアップ
- 食器洗い乾燥機の変更
- 浴室のサイズアップ
- タンクレストイレ
- 無垢フローリング
- 造作洗面台
- 大きな窓・高性能サッシ
- 電動シャッター
- 太陽光発電・蓄電池
- 床暖房
- 乾太くん
- 間接照明
- 造作家具
- ウッドデッキ
- カーポート
- 外構工事
注意したいのは、標準品との差額だけではなく、関連工事まで追加になる場合があることです。
例えばキッチンを変更すると、設備本体だけでなく、給排水、電気、換気、壁補強、施工費が追加されることがあります。
最初に確認したい「標準価格の範囲」
見積書では、まず次の4つに分けて確認します。
| 区分 | 主な内容 |
|---|---|
| 建物本体工事 | 構造・屋根・外壁・内装・標準設備 |
| 付帯工事 | 屋外給排水・仮設・残土処分など |
| 別途工事 | 外構・地盤改良・解体・引越しなど |
| 諸費用 | 申請・登記・ローン・保険・税金など |
「本体価格が安い」と感じても、付帯工事や諸費用が別になっていれば、最終総額は高くなる可能性があります。
住宅会社を比較するときは、建物本体価格ではなく、入居できる状態までの総額で比較しましょう。
1．構造・耐震性能の確認
構造部分は完成後の変更が難しいため、最優先で確認したい項目です。
確認項目
- 木造軸組工法か2×4工法か
- 基礎はベタ基礎か
- 耐震等級はいくつか
- 正式な耐震等級か、「相当」か
- 構造計算・性能評価の方法
- 基礎の構造計算を行うか
- 制震装置は標準かオプションか
- 耐震等級の申請・証明費用
- 第三者検査の有無
- 地盤調査費が含まれるか
- 地盤改良費は別途か
「耐震等級3」と説明されても、正式な耐震等級3なのか、会社独自の「耐震等級3相当」なのかを確認する必要があります。
デザインハウス宮崎では、2×4工法を採用し、正式な耐震等級3を標準としています。
2．断熱性能の確認
「ZEH仕様」「高断熱仕様」だけでは、具体的な性能が分かりません。
確認項目
- 標準の断熱等級
- UA値の目標または個別計算値
- ηAC値
- 断熱材の商品名・性能・厚さ
- 壁・天井・屋根・床の断熱仕様
- 床断熱か基礎断熱か
- 天井断熱か屋根断熱か
- 窓の種類
- ガラスの種類
- 玄関ドアの断熱性能
- 気密測定の有無
- 断熱等級を証明する書類
- 等級を上げる場合の追加費用
同じ「高性能グラスウール」でも、厚さや密度、施工部位によって性能が変わります。
デザインハウス宮崎では、高性能グラスウール「アクリアα」を使用し、ZEH水準を標準仕様としています。さらに、宮崎で長く快適に暮らす水準として断熱等級6をおすすめしています。
ただし、最終的な等級やUA値は、建築地、間取り、窓の大きさなどを反映した個別計算で確認することが重要です。
3．窓・玄関ドアの確認
窓は断熱性能、夏の暑さ、防音、防犯、台風対策に関係します。
確認項目
- アルミ・アルミ樹脂複合・樹脂サッシのどれか
- ペアガラスかトリプルガラスか
- Low-Eガラスか
- 遮熱型・断熱型の使い分け
- アルゴンガス入りか
- スペーサーの材質
- 網戸が含まれるか
- シャッター・雨戸が含まれる窓
- 防犯ガラスの追加費用
- 大きな窓へ変更した場合の追加費用
- 玄関ドアの断熱性能
- 電気錠・スマートキーの有無
「窓はLow-E複層ガラス」と書かれていても、サッシ枠の材質やガラス仕様が違えば性能は変わります。
宮崎では断熱性だけでなく、西日への遮熱性、台風時の飛来物対策も確認したいところです。
4．換気設備の確認
24時間換気設備は、方式によって価格、電気代、メンテナンス方法が異なります。
確認項目
- 第一種換気か第三種換気か
- 熱交換型か
- ダクト式かダクトレス式か
- 熱交換効率
- 換気設備の商品名
- 設置台数
- フィルターの種類
- フィルター交換費用
- 本体の保証期間
- 将来の交換費用
- メンテナンスしやすい位置か
- 給排気口の配置
- 浴室・トイレ・レンジフードとの関係
「第一種換気が標準」と書かれていても、機種、熱交換方式、設置台数まで確認しなければ、実際の内容は比較できません。
デザインハウス宮崎では、日本スティーベルのダクトレス第一種熱交換換気を採用しています。
5．屋根・外壁の確認
屋根・外壁は、外観だけでなく、台風、雨漏り、断熱、将来のメンテナンス費に影響します。
屋根で確認する項目
- 屋根材の商品名
- 瓦・金属・スレートのどれか
- 下葺き材の種類
- 耐風施工の方法
- 軒・ケラバの仕様
- 雨どいの仕様
- 太陽光発電を設置する場合の防水方法
- 屋根形状による追加費用
- 将来の塗装・補修周期
外壁で確認する項目
- 外壁材の商品名・厚さ
- 塗膜の耐久性
- シーリングの種類
- シーリングレス工法の対象範囲
- 外壁通気工法
- 透湿防水シートの仕様
- 防水テープ・貫通部処理
- 色分けによる追加費用
- 張り分け面積の制限
- 将来の塗装・シーリング費用
「外壁材は自由に選べる」と説明されても、選ぶシリーズや色数によって追加費用が発生することがあります。
6．キッチンの確認
キッチンはオプションが増えやすい設備です。
確認項目
- メーカーとシリーズ
- キッチンの幅
- 壁付け・対面・アイランド
- 扉のグレード
- ワークトップの素材
- シンクの素材
- 水栓
- 食器洗い乾燥機
- IH・ガスコンロ
- レンジフード
- カップボード
- 吊戸棚
- コンセント
- キッチンパネル
- 手元照明
- 浄水器
- 配管・電気工事費
カップボードは標準と思われやすいものの、別途になる住宅会社が少なくありません。
また、深型食洗機や海外製食洗機へ変更すると、設備代だけでなく、キャビネットや電気・給排水工事も変わる場合があります。
7．浴室・洗面・トイレの確認
浴室
- 標準サイズ
- 浴槽の材質
- 断熱浴槽
- 浴室暖房乾燥機
- 手すり
- シャワー
- 窓の有無
- ドアの種類
- お掃除機能
- 収納棚・鏡
- 追いだき機能
洗面台
- メーカー・シリーズ
- 幅
- 収納量
- 三面鏡
- 水栓
- コンセント
- 造作洗面への変更費用
トイレ
- タンク式・タンクレス
- 手洗い器
- 温水洗浄便座
- 収納
- 換気扇
- アクセサリー
- 2階トイレの有無
- 配管追加費用
デザインハウス宮崎では、Panasonic・TOTO・LIXILの比較的グレードの高い水回り商品を標準採用しています。メーカー名だけでなく、シリーズ名、機能、サイズまで確認すると、オプションとの差が分かりやすくなります。
8．床材・建具・内装の確認
毎日目に触れる部分ですが、選択範囲によって追加費用が発生しやすい項目です。
- 床材の商品名
- シートフローリング・突板・無垢材の違い
- 標準で選べる色
- 水回りの床材
- 室内ドアの高さ
- 引き戸・開き戸の追加差額
- ハイドアへの変更費用
- 巾木・窓枠の仕様
- 壁紙の標準価格帯
- アクセントクロスの範囲
- タイル・塗り壁の費用
- 和室・畳の有無
- 室内物干し金物
カタログに掲載されていても、すべての商品が標準で選べるとは限りません。標準選択範囲を確認しましょう。
9．収納・造作家具の確認
図面に棚が描かれていても、実際の見積りに含まれているとは限りません。
- クローゼット内の棚・パイプ
- パントリーの可動棚
- シューズクロークの棚
- 洗面室の収納
- テレビボード
- カウンター
- ニッチ
- 造作本棚
- カップボード
- 玄関収納
造作家具は空間へきれいに納まりますが、既製品より高くなることがあります。固定する必要がないものは、入居後に既製品を購入する方法もあります。
10．照明・電気・コンセントの確認
「照明付き」と書かれていても、すべての照明器具が含まれるとは限りません。
確認項目
- 各部屋の照明器具
- ダウンライトの個数
- ペンダントライト
- 間接照明
- 屋外照明
- 人感センサー
- コンセントの標準個数
- USBコンセント
- LAN配線
- テレビ配線
- Wi-Fi用配線
- 防犯カメラ用電源
- 電気自動車用コンセント
- 太陽光・蓄電池用配線
- エアコン専用回路
- エアコン本体
コンセントの追加は建築中なら比較的対応しやすい一方、完成後は壁を傷めたり、露出配線になったりすることがあります。
11．給湯・太陽光・蓄電池の確認
- エコキュートの容量
- 給湯器のメーカー・型番
- フルオート・セミオート
- 高圧タイプか
- 非常時にタンクの水を使えるか
- 太陽光発電の容量
- パネル・パワーコンディショナー
- 売電申請費
- 足場や設置工事費
- 蓄電池の容量
- 停電時に使える範囲
- 将来の交換費用
- 保証年数
「ZEH水準が標準」でも、太陽光発電が必ず価格に含まれるとは限りません。
ZEH水準住宅と、太陽光発電を含めて年間エネルギー収支ゼロを目指すZEHは区別して確認しましょう。
12．防蟻・防水・保証の確認
防蟻
- ベタ基礎だけか
- 薬剤処理か防蟻シートか
- 木部処理の有無
- 配管貫通部の処理
- 保証期間
- 保証限度額
- 定期点検と更新条件
デザインハウス宮崎では、ターミダンシートを標準採用し、所定の条件に基づく20年保証を付けています。
防水・保証
- 屋根下葺き材
- 外壁の透湿防水シート
- 窓まわりの防水方法
- バルコニー防水
- 雨漏り保証
- 住宅瑕疵担保責任保険
- 構造保証
- 設備保証
- 地盤保証
- 無償点検と有償点検の違い
- 保証延長に必要な有償工事
「20年保証」「最長60年保証」などの年数だけでなく、初期保証期間、保証対象、免責事項、延長条件を確認することが大切です。
13．付帯工事と別途工事の確認
予算オーバーが起こりやすいのは、住宅設備よりも、見積書の外にある工事です。
別途になりやすい項目
- 建物解体
- 地盤改良
- 屋外給排水
- 水道加入金・負担金
- 浄化槽
- 電気引込み
- ガス工事
- 残土処分
- 擁壁
- 土留め
- 高低差対応
- 仮設道路
- 小運搬
- 外構
- カーポート
- フェンス
- 門柱
- エアコン
- カーテン
- 家具・家電
- 引越し
- 仮住まい
デザインハウス宮崎では地盤調査費をコミコミ価格に含めていますが、調査結果によって必要になる地盤改良工事費は、土地や工法によって変わる可能性があります。見積時に取り扱いを確認することが大切です。
「標準仕様書」だけでなく図面・見積書を照合する
資料ごとに記載内容が違う場合、後のトラブルにつながります。
| 資料 | 確認すること |
|---|---|
| カタログ | 標準商品の概要 |
| 標準仕様書 | 商品名・性能・施工範囲 |
| 仕上表 | 部屋ごとの床・壁・天井・外装 |
| 平面図 | 設備・収納・窓・建具の位置 |
| 電気図 | 照明・スイッチ・コンセント |
| 見積書 | 数量・単価・追加金額 |
| 契約書 | 最終的な工事範囲と金額 |
| 打合せ記録 | 変更内容と費用負担 |
図面に描かれていても見積りに含まれていない、反対に見積りに入っていても図面へ反映されていない、ということがあります。
契約前に資料を照合しましょう。
オプションは「差額」で確認する
標準品からオプション品へ変更する場合は、オプション品の定価ではなく、次の計算で確認します。
追加金額＝オプション仕様の価格－標準仕様の減額＋関連工事費
確認したいのは次の点です。
- 標準品はいくら減額されるか
- 商品本体以外の工事費
- 電気・給排水・補強工事
- 運搬費
- 現場管理費
- 消費税
- 将来のメンテナンス費
標準品を取りやめても、住宅会社の仕入れ条件によって定価相当がそのまま減額されるとは限りません。
契約後のオプション追加を防ぐ方法
1．契約前に設備ショールームへ行く
契約後に初めて実物を見ると、標準品と希望仕様の違いに気づき、追加費用が増えやすくなります。
キッチン、浴室、洗面、トイレ、床、建具は、できるだけ契約前に確認しましょう。
2．「標準仕様で建てた実例」を見る
モデルハウスはオプションが多い場合があります。
次の点を確認します。
- どこまでが標準か
- オプション総額はいくらか
- 標準仕様だけの完成住宅を見られるか
- 展示品の横に標準・オプション表示があるか
3．オプション予備費を確保する
すべてを契約前に決めるのは難しいため、総予算の中にオプション予備費を設けておくと安心です。
金額は住宅規模や希望内容によりますが、「使ってよい上限額」を先に決め、その範囲で優先順位をつけましょう。
4．変更のたびに金額を確認する
「少しだけ変更」を積み重ねると、最終的に大きな金額になります。
- 変更前の金額
- 追加・減額
- 累計追加額
- 総額
- 支払時期
この5点を、変更のたびに書面で確認します。
削らない方がよい標準性能
予算調整をする場合でも、完成後に変更しにくい部分は慎重に判断しましょう。
- 構造・耐震性能
- 基礎
- 断熱材
- 気密施工
- 窓の基本性能
- 屋根・外壁の防水層
- 外壁通気層
- 換気計画
- 防蟻対策
- 配管の点検・交換性
- 必要なコンセント・電気配線
これらは完成後の改修費が高く、壁や床を壊さなければ変更できない場合があります。
比較的後から追加しやすいもの
- 置き家具
- 一部のカーテン
- 装飾照明
- 可動式の収納
- 棚
- ウッドデッキ
- 庭の植栽
- 一部の外構
- 防犯カメラ
- スマートホーム機器
ただし、後付けする予定がある場合は、下地、電源、配管、スペースだけ新築時に準備しておくと、将来の工事費を抑えやすくなります。
住宅会社へ確認したい質問
- 本体価格に含まれる工事範囲はどこまでですか
- 標準仕様書を契約前に受け取れますか
- カタログ掲載品はすべて標準ですか
- モデルハウスのオプション総額はいくらですか
- 希望プランでも標準の断熱・耐震性能を満たしますか
- 性能評価や証明書の費用は含まれていますか
- 気密測定は標準ですか、オプションですか
- 地盤調査・地盤改良費は含まれますか
- 屋外給排水と浄化槽は含まれますか
- 照明・カーテン・エアコンは含まれますか
- キッチン収納や洗面収納は含まれますか
- 外構工事はいくら見込んでいますか
- 標準品を外した場合の減額はいくらですか
- オプションに関連する施工費も提示されていますか
- 契約後の変更手数料はありますか
- 変更後の累計金額を毎回確認できますか
- 引渡しまでに追加される可能性がある費用は何ですか
デザインハウス宮崎の考え方
デザインハウス宮崎では、後から性能や設備の追加費用が大きくなりすぎないよう、住宅の基本性能と日常的に使用する設備を重視しています。
主な考え方は次のとおりです。
- 2×4工法
- 正式な耐震等級3
- ZEH水準を標準仕様
- 断熱等級6を推奨
- 高性能グラスウール「アクリアα」
- 日本スティーベルのダクトレス第一種熱交換換気
- ターミダンシートと所定条件による20年保証
- Panasonic・TOTO・LIXILの比較的高いグレードの水回り設備
- 地盤調査費をコミコミ価格に含める
- 宮崎の強い日射に配慮した軒・窓計画
一方で、同じ標準仕様でも、間取り、窓、設備、建築地の条件によって費用が変わることがあります。
そのため、標準仕様の説明だけではなく、お客様が選んだ間取りと設備を反映した総額を、できるだけ早い段階で確認することが大切です。
まとめ
- 標準仕様の内容は住宅会社ごとに異なる
- カタログではなく、仕様書・図面・見積書・契約書で確認する
- 建物本体だけでなく、付帯工事・別途工事・諸費用も確認する
- 耐震、断熱、窓、換気、防水、防蟻は完成後に変更しにくい
- キッチンなどはメーカー名だけでなく、シリーズ・サイズ・機能まで確認する
- モデルハウスにはオプションが多い場合がある
- ZEH水準に太陽光発電が含まれるとは限らない
- 長期保証は期間だけでなく、対象・免責・更新条件を確認する
- オプションは商品代だけでなく、関連工事費を含む差額で判断する
- 変更のたびに追加・減額と累計総額を書面で確認する
- 比較は坪単価ではなく、入居できる状態までの総額で行う
結論として、標準仕様とオプション仕様を確認する目的は、豪華さを比べることではありません。完成後に変更できない性能を守りながら、希望する暮らしに必要なものが総額に含まれているかを確認し、契約後の予算オーバーを防ぐことです。
