A．宮崎市では、市街化区域内の届出なら書類受理後おおむね1週間、市街化区域外の許可申請ならおおむね1～2か月が一つの目安です。
ただし、農振青地からの除外、地域計画の変更、開発許可、測量などが必要になる場合は、半年から1年以上かかる可能性があります。
申請費用だけなら数万円から十数万円程度が目安ですが、測量・造成・水道・排水まで含めると、数百万円単位になることもあります。
手続き別の期間・申請費用の目安
| 土地の状況 | 行政手続きの期間目安 | 専門家への依頼費目安 |
|---|---|---|
| 市街化区域内の農地転用届出 | 書類受理後約1週間 | 約4万～7万円 |
| 市街化区域外の農地転用許可 | 約1～2か月 | 約7万～15万円 |
| 農振青地の農振除外 | 数か月～1年以上の場合もある | 約12万～25万円以上 |
| 地域計画からの除外 | 申出から公告まで約2～3か月 | 他の申請報酬に含むか別途 |
| 地目変更登記 | 完成後おおむね数週間 | 約4万～7万円程度 |
金額は行政書士、土地家屋調査士、土地の筆数、面積、申請内容によって異なります。公図・登記事項証明書などの取得費や交通費も別途かかる場合があります。
宮崎市の市街化区域内の場合
市街化区域内の農地は、農業委員会への事前届出で転用します。
宮崎市では届出を随時受け付け、書類を受理してから約1週間で受理通知書を交付すると案内しています。宮崎市「農地の転用」
ただし、次の期間は別に必要です。
- 必要書類の収集
- 土地利用計画図の作成
- 売主・買主の署名押印
- 接道・排水の確認
- 建築計画との調整
- 書類不備の補正
そのため、準備期間を含めると、一般には2週間から1か月程度を見ておくと安心です。
市街化区域外の場合
市街化調整区域、田野都市計画区域、都市計画区域外などでは、届出ではなく事前の許可が必要です。
宮崎市の一般的な受付日程は次のとおりです。
- 受付：毎月11日～17日
- 許可：申請月の翌月20日頃
- 30アールを超える農地：受付日程が別
書類がそろった状態で受付期間に間に合えば、申請から許可までおおむね1～2か月です。締切に間に合わなかった場合や補正が必要な場合は、翌月以降へ延びます。
さらに市街化調整区域では、農地転用とは別に都市計画法上の開発・建築許可が必要になることがあります。
農振青地は時間がかかります
農振青地とは、将来も農業に利用するために守られている農用地区域内の農地です。原則として農地転用できないため、最初に農用地区域から外す「農振除外」が必要です。
一般的には、次の順番になります。
- 地域計画からの除外
- 農振除外
- 農地転用許可
- 開発・建築許可
- 造成・住宅建築
- 地目変更登記
宮崎市では、地域計画の変更申出を4月・7月・10月・1月に受け付け、申出から公告まで約2～3か月かかると案内しています。意見調整などにより、さらに長くなる場合があります。宮崎市「地域計画について」
農振除外は申請時期が限られるうえ、その後に農地転用などが続くため、全体で半年から1年以上を見込むケースがあります。そもそも除外要件を満たさず、住宅を建てられない場合もあります。
「農地転用費用」と「宅地にする総費用」は違います
農地転用の申請費用だけなら、一般的には数万円から十数万円程度です。しかし、実際に家を建てられる宅地へ整備するには、次の費用が加わります。
| 費用項目 | 内容 |
|---|---|
| 行政書士報酬 | 農地転用・農振除外などの申請 |
| 土地家屋調査士報酬 | 測量・分筆・地目変更 |
| 設計・図面作成 | 土地利用計画、造成・排水計画 |
| 土地改良区の費用 | 地区除外、決済金、水路関係の手続き |
| 盛土・造成 | 道路との高さ調整、残土処分 |
| 地盤改良 | 軟弱地盤への対応 |
| 給水工事 | 水道本管の延長・引込み |
| 排水工事 | 浄化槽、側溝、水路への放流 |
| 道路工事 | 乗入口、橋、側溝、道路拡幅 |
| 開発許可 | 市街化調整区域や一定規模の造成 |
例えば農地転用申請が10万円程度でも、水道本管の延長、盛土、擁壁などが必要なら、総額は大きく増えます。
宮崎の行政書士報酬の例
宮崎市内の行政書士事務所が公開している料金では、次のような例があります。
- 市街化区域内の農地転用届出：約3万8,500円～
- 農地転用許可：約6万3,800円～10万円
- 農振除外：約12万円～
これはあくまで申請報酬の例です。筆数、測量、図面作成、開発許可、農振除外の難易度などによって増額されます。
費用が高くなりやすい土地
- 複数の筆に分かれている
- 境界が未確定
- 住宅に必要な部分だけ分筆する
- 農振青地に指定されている
- 市街化調整区域にある
- 土地改良事業の対象地
- 道路より土地が低い
- 水道本管が遠い
- 排水先がない
- 農業用水路に橋を架ける
- 擁壁や大規模な盛土が必要
- 過去に無断転用されている
土地購入前に見積もるべき費用
農地を購入する場合は、次の4つに分けて見積りを取りましょう。
- 農地転用・農振除外などの手続き費用
- 測量・分筆・登記費用
- 盛土・地盤・擁壁などの造成費用
- 水道・浄化槽・排水・道路などのインフラ費用
売買契約には、農振除外、農地転用、開発許可、住宅ローンが成立しなかった場合に白紙解除できる条件を入れることが重要です。
まとめ
宮崎市の農地転用は、市街化区域内なら書類受理後約1週間、市街化区域外の許可ならおおむね1～2か月が目安です。
一方、農振青地や地域計画の変更が関係する場合は、半年から1年以上かかる可能性があります。費用も申請だけなら数万円から十数万円程度ですが、測量・造成・水道・排水を含めると大きく変わります。
農地は、**土地価格ではなく「住宅を建てられる状態にするまでの期間と総額」**で比較しましょう。
