A．農振農用地とは、今後も農業に利用するため、特に保全すべき土地として指定された農地です。一般住宅の建築は原則としてできません。
住宅を建てるには、まず農用地区域から外す「農振除外」が認められ、その後に農地転用や開発・建築関係の手続きを完了する必要があります。
「農振地域」と「農振農用地」は違います
混同されやすい言葉ですが、次のように区別されます。
| 区分 | 一般的な呼び方 | 住宅建築の考え方 |
|---|---|---|
| 農業振興地域内の農用地区域 | 青地・農振農用地 | 原則として農地転用不可 |
| 農業振興地域内の農用地区域外 | 白地 | 条件を満たせば転用できる可能性あり |
| 農業振興地域外 | 農振外 | 農地区分や都市計画上の条件を別途確認 |
「農業振興地域に入っている」というだけでは、青地か白地か分かりません。土地の地番を使い、市町村の農政担当部署で確認する必要があります。
なぜ住宅を建てられないのですか？
農振農用地は、今後おおむね10年以上にわたり農業利用を確保すべき土地として、市町村の農業振興地域整備計画に位置付けられています。
主に次のような農地が含まれます。
- まとまった優良農地
- 土地改良事業が行われた農地
- 農業用水や排水施設が整った農地
- 生産性の高い農地
- 将来も農業利用を続ける必要がある土地
農業生産の基盤を守る目的があるため、一般住宅や駐車場などへの転用は原則として認められません。宮崎市「宮崎市農業振興地域整備計画」
農振除外が認められれば建てられますか？
農振除外だけで住宅を建てられるわけではありません。
一般的には次の手続きが必要です。
- 地域計画からの除外
- 農振農用地区域からの除外
- 農地転用許可
- 市街化調整区域なら開発・建築許可
- 建築基準法上の接道・建築確認
- 造成・住宅建築
- 地目変更登記
農振除外は、住宅建築へ進むための最初の段階にすぎません。その後の農地転用や建築許可が認められなければ、住宅は建てられません。
農振除外の主な判断ポイント
農振除外では、一般に次の項目が確認されます。
- 住宅を建てる具体的な必要性があるか
- 他に利用できる土地がないか
- 除外する面積が必要最小限か
- 周辺農地のまとまりを分断しないか
- 農作業や営農条件へ支障を与えないか
- 農業用水・排水施設へ影響しないか
- 土地改良事業の実施状況に問題がないか
- 除外後に農地転用と住宅建築が確実に行えるか
「土地を相続したから」「土地代が安いから」「親の土地だから」といった理由だけでは、除外が認められない可能性があります。
親の農地なら住宅を建てられますか？
親や祖父母が所有する農地でも、農振農用地であれば原則は同じです。
以前は「分家住宅」として許可された事例があっても、現在の許可基準、災害リスク、土地の位置などにより結果は異なります。
次の条件をすべて個別に確認します。
- 農振除外が可能か
- 農地転用が可能か
- 市街化調整区域で住宅を建てられるか
- 建築基準法上の道路に接しているか
- 水道・排水を確保できるか
- 建築主に必要な資格要件があるか
農業をする人の住宅なら可能ですか？
農林漁業を営む人の住宅については、一定の例外規定が適用される場合があります。しかし、農地を所有しているだけで農業従事者として認められるわけではありません。
営農実態、作業従事日数、経営規模、その場所に住宅が必要な理由などを確認されます。
また、農業用倉庫や施設であっても、用途や規模によって農用地利用計画の用途変更や農地転用などが必要になる場合があります。
どのくらい時間がかかりますか？
農振農用地の場合、手続きが複数段階になるため、半年から1年以上かかる可能性があります。
宮崎市では、地域計画の変更申出を4月・7月・10月・1月に受け付け、申出から公告まで約2～3か月かかるとしています。その後に農振除外や農地転用などが続きます。宮崎市「地域計画について」
審査や意見調整によっては、さらに時間がかかります。また、期間をかけても除外が認められないことがあります。
費用面の注意点
必要になる可能性がある費用は次のとおりです。
- 地域計画変更・農振除外申請
- 農地転用許可申請
- 開発・建築許可申請
- 測量・分筆・境界確定
- 土地改良区の決済金
- 地目変更登記
- 盛土・造成・地盤改良
- 水道管の延長・引込み
- 浄化槽・雨水排水設備
- 農業用水路への橋や乗入口
- 道路拡幅・側溝工事
手続き費用よりも、造成・給排水工事のほうが高額になるケースが少なくありません。
土地購入前に必ず確認すること
- 農振農用地の内外
- 地域計画の対象農地か
- 農地区分
- 農振除外の可能性
- 農地転用の可能性
- 市街化区域・調整区域
- 接道条件
- 上下水道・排水先
- 土地改良区との関係
- 災害リスク
- 造成を含めた総費用
農振除外の正式な見込みが確認できる前に、土地代の全額支払いや造成工事を進めるのは危険です。
まとめ
農振農用地、いわゆる青地は、農業利用を守るために指定された農地で、一般住宅の建築は原則として認められません。
住宅を建てるには、地域計画の変更、農振除外、農地転用、開発・建築許可などを順番にクリアする必要があります。土地を購入する前に、農政担当・農業委員会・開発許可担当・住宅会社へ地番を示して確認しましょう。
