A．都市計画区域内では、原則として家を新築・建て替えできません。
ただし、隣地を購入して接道幅を広げる方法や、建築基準法第43条の認定・許可によって、例外的に建築できる場合があります。
「今、家が建っているから建て替えもできる」とは限らないため、購入前に行政へ確認することが重要です。
接道義務の基本
住宅の敷地は原則として、次の条件を満たす必要があります。
| 確認項目 | 原則 |
|---|---|
| 接する道路 | 建築基準法上の道路 |
| 前面道路の有効幅員 | 4m以上 |
| 敷地が道路に接する長さ | 2m以上 |
宮崎市も、建築物の敷地は原則として建築基準法上の道路に2m以上接しなければならないと案内しています。宮崎市・建築基準法に規定する道路
接道が2m未満の場合
例えば、敷地が道路に1.8mしか接していない場合、わずか20cmの不足でも、原則として接道義務を満たしません。
次のようなケースにも注意が必要です。
- 登記図面では2mあるが、現地では2m未満
- 電柱・門柱・塀によって有効幅が狭い
- 通路途中の一部だけ2m未満
- 道路との間に他人の土地がある
- 道路との間に水路がある
- 接している道が建築基準法上の道路ではない
旗竿地では、入口だけでなく、道路から建物のある敷地までの通路全体に必要な幅を確保できるか確認します。
家が建っていても建て替えできないことがあります
古い住宅の中には、建築当時は適法だったものの、その後の法改正や道路状況の変化によって、現在の接道義務を満たしていないものがあります。
このような土地では、
- 現在の家には住める
- 一定範囲の修繕はできる場合がある
- 解体すると新しい家を建てられない
- 大規模な増改築ができない
という可能性があります。
不動産広告では「古家付き土地」と表示されていても、再建築できるとは限りません。「再建築可」であることを行政へ確認しましょう。
建築できる可能性がある方法
1．隣地の一部を購入する
接道部分の隣地を購入し、道路に接する幅を2m以上に広げる方法です。
例えば接道幅が1.8mなら、隣地から必要な幅を購入できれば、条件を満たせる可能性があります。
ただし、次の手続きや費用が必要です。
- 境界確定測量
- 土地の分筆
- 売買契約
- 所有権移転登記
- 抵当権などの整理
- 塀・門柱・設備の移設
必要な幅だけでなく、実際に通行できる有効幅を確保することが重要です。
2．隣地を借りる・通行権を設定する
隣地の一部に地上権や賃借権などを設定して、接道条件を満たせる可能性があります。
しかし、単に所有者から「通ってよい」と承諾をもらうだけでは、建築敷地として認められない場合があります。将来の所有者にも権利を主張できるか、金融機関が担保として認めるかを確認する必要があります。
基本的には、土地を購入して敷地へ組み入れる方法のほうが、権利関係を明確にしやすくなります。
3．建築基準法第43条の認定・許可を受ける
建築基準法上の道路へ2m接していなくても、交通・避難・防火・衛生上支障がないと認められれば、例外的に建築できる場合があります。
対象になる可能性があるのは、敷地が次のような場所へ接しているケースです。
- 公園、緑地、広場などの広い空地
- 一定の条件を満たす農道
- 建築基準法上の道路へ通じる安全な通路
- 将来にわたり通行が確保される空地
ただし、すべての土地で認められる制度ではありません。
- 建物の用途
- 規模・階数
- 通路の幅
- 通路の所有関係
- 消防活動の可否
- 周辺の安全性
- 関係者の承諾
などを個別に審査します。
4．道路位置指定を受ける
一定の幅員や形状を確保した私道を新設し、道路位置指定を受ける方法があります。
ただし、複数の土地所有者の協力、道路造成、排水設備、測量・登記などが必要になり、個人の住宅1棟だけでは現実的でないこともあります。
5．敷地を組み替える
隣接地を所有している場合は、敷地の範囲を組み替え、建築予定地が道路へ2m以上接するよう計画できる場合があります。
ただし、分筆や合筆、住宅ローンの担保設定なども含めて検討します。
水路を挟んで道路に面している場合
道路と敷地の間に水路があると、直接接道していないと判断されることがあります。
この場合は、
- 水路占用許可
- 橋や床版の設置許可
- 水路管理者の承諾
- 建築基準法第43条の手続き
- 車両乗入れの構造確認
などが必要になる可能性があります。
水路に板やコンクリートを置いただけでは、接道条件を満たすとは限りません。
都市計画区域外ならどうなりますか？
建築基準法の一般的な接道義務は、都市計画区域・準都市計画区域を中心に適用されます。宮崎県内の山間部など、都市計画区域外では同じ接道義務が適用されない場合があります。
ただし、次の問題は残ります。
- 工事車両が入れない
- 消防車・救急車が近づけない
- 上下水道を引き込めない
- 私有地を通らなければならない
- 災害時に避難できない
- 住宅ローンの担保評価が低い
法律上建築できる場合でも、安全性と生活利便性を別に確認する必要があります。
住宅ローンへの影響
接道義務を満たさない土地や、例外許可を前提とする土地は、住宅ローン審査が厳しくなる可能性があります。
- 担保評価が低くなる
- 融資対象外になる
- 許可取得後でなければ正式審査できない
- 自己資金を多く求められる
- 将来の売却が難しくなる
建築できることと、希望額の住宅ローンを借りられることは別です。行政確認と同時に金融機関へも相談しましょう。
土地契約前に確認すること
- 接道幅を現況測量で確認する
- 通路の最も狭い部分を測る
- 接する道が建築基準法上の道路か確認する
- 公道・私道と所有者を調べる
- 水路や他人の土地を挟んでいないか確認する
- 第43条認定・許可の可能性を行政へ相談する
- 隣地購入や敷地組替えを検討する
- 建築可能であることを書面で確認する
- 住宅ローンの取扱いを金融機関へ確認する
- 条件が整わない場合の契約解除条項を相談する
「許可が取れる予定」という不動産会社の口頭説明だけで契約するのは避けましょう。
デザインハウス宮崎での確認方法
デザインハウス宮崎では、土地契約前に公図・測量図・道路資料を確認し、必要に応じて宮崎市などの建築担当窓口へ照会します。
接道幅が不足している場合は、
- 隣地購入で解決できるか
- 第43条の認定・許可の可能性があるか
- 工事車両が進入できるか
- 上下水道を引き込めるか
- 住宅ローンを利用できるか
- 将来売却できる土地か
まで確認して判断します。
まとめ
道路に2m以上接していない土地は、都市計画区域内では原則として住宅を新築・建て替えできません。
ただし、次の方法で建築できる可能性があります。
- 隣地を購入して接道幅を広げる
- 敷地を組み替える
- 第43条の認定・許可を受ける
- 道路位置指定を受ける
例外許可は確約されるものではありません。購入前に行政・建築士・金融機関へ確認し、「建築可能」という判断を書面で残すことが大切です。
