A. 近い将来に見守りや生活支援が必要になりそうなら「サ高住」、今後10年以上自宅で暮らす見込みがあり、家族の支援も受けられるなら「コンパクトな建替え」が有力です。

ただし、金銭面だけで決めることはできません。90歳までの総住居費、介護への対応、自宅を資産として残すかを比較して判断します。

なお、一般的には「サ公住」ではなく、**「サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）」**と呼ばれます。

サ高住とはどのような住まい？

サ高住は、バリアフリー構造と、安否確認・生活相談サービスを備えた高齢者向けの賃貸住宅です。サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム・制度概要

注意したいのは、すべてのサ高住が「介護付き老人ホーム」ではないことです。

• 安否確認と生活相談は基本サービス
• 食事・清掃・通院同行は別料金の場合がある
• 訪問介護などを別途契約する場合がある
• 介護度が上がると住み続けられない住宅もある
• 医療・看取り対応は住宅によって異なる

「サービス付き」という名称だけで判断せず、月額費用に何が含まれるか、介護状態が重くなっても住み続けられるかを確認します。

建替えとサ高住の違い

サ高住が向いている方

次の項目が多ければ、建替えよりサ高住への住み替えが現実的です。

• 一人暮らしで日常生活に不安がある
• 子どもが遠方に住んでいる
• 転倒や急病時の対応が心配
• 食事づくりや買い物が負担になっている
• 庭や家の維持管理が難しい
• 数年以内に介護が必要になる可能性が高い
• 高額な建替えで老後資金を減らしたくない
• 土地・建物を子どもへ残す必要がない
• 自宅を売却して施設費に充てたい
• 他の入居者との交流を希望している

サ高住は、元気なうちに住み替え、生活環境に慣れておくという利用方法もあります。

建替えが向いている方

次の項目が多ければ、コンパクトな建替えを検討できます。

• 今後10年以上、自宅で暮らしたい
• 住み慣れた地域を離れたくない
• 夫婦で生活でき、家族の支援も受けられる
• 平屋・バリアフリー住宅にすることで自立生活を続けられる
• 訪問介護・訪問診療を利用できる地域に住んでいる
• 土地の価値があり、将来売却しやすい
• 子どもが将来自宅を利用する可能性がある
• ペットや庭など、自宅での暮らしを大切にしたい
• 建替え後も十分な現金と介護資金を残せる

建替えを選ぶ場合は、大きな家を再現するのではなく、将来の売却にも対応しやすい2LDK・3LDK程度のコンパクト住宅が適しています。

「何年住むか」が大きな判断材料

これは絶対的な基準ではありません。建築費、健康状態、家族構成、自宅の売却価格によって結論は変わります。

90歳までの総費用で比較する

サ高住の家賃と住宅ローンだけを比較してはいけません。

建替えの総費用

$$建替え後の総負担=建替え総額+ローン利息+固定資産税+保険料+修繕費+見守り・在宅介護費-将来の売却手取額$$

サ高住の総費用

$$サ高住の総負担=入居初期費用+月額住居費+食費・光熱費+生活支援費+介護・医療費+将来の住み替え費-現在の自宅売却手取額$$

夫婦の場合は、二人分の居室費やサービス費、一人が入院・入所した後の費用変化も計算します。

サ高住の月額表示で確認する項目

広告に表示された家賃だけで判断せず、次の費用を確認してください。

• 家賃
• 共益費・管理費
• 安否確認・生活相談費
• 食費
• 水道光熱費
• 介護保険の自己負担
• 清掃・洗濯
• 通院同行・買い物代行
• おむつ・日用品
• 医療費・薬代
• 駐車場
• 入院中の居室費
• 更新料
• 退去時の原状回復費
• 介護度が上がった場合の追加費用

前払金がある場合は、償却期間、途中退去時の返還額、事業者が経営継続できなくなった場合の保全措置も確認します。

介護度が上がっても住み続けられるか

最も重要な確認事項です。

• 要介護何まで受け入れるか
• 認知症が進行しても入居を継続できるか
• 夜間に職員が常駐しているか
• 看護師の配置時間
• 訪問診療の体制
• インスリン・胃ろうなどの医療対応
• 看取りに対応しているか
• 入院期間が長い場合の契約
• 退去を求められる条件
• 次の施設を紹介してもらえるか

サ高住に一度入れば、最期まで必ず住めるとは限りません。将来、介護付き有料老人ホームや特別養護老人ホームへ移る可能性も資金計画に入れます。

宮崎県内で探す方法

国の「サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム」では、宮崎県内の登録住宅について、所在地、家賃、設備、サービス、契約内容などを確認できます。2026年8月時点の同システムでは、宮崎県内に26件の登録が掲載されていますが、空室状況は各住宅へ確認が必要です。サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム

見学時には、昼間だけでなく次の点も確認しましょう。

• 病院・スーパーへの距離
• 家族が訪問しやすいか
• 台風・大雨時の避難体制
• 停電時の非常電源
• 夜間の職員体制
• 食事の内容
• 居室の暑さ・寒さ
• 共用部のにおい・清掃状態
• 入居者と職員の雰囲気

「建替えかサ高住」の二者択一にしない

次のような中間案もあります。

1．自宅を最低限リフォームして暮らす

耐震、浴室、トイレ、寝室だけを改修し、数年後にサ高住へ移ります。近い将来の入居が想定される場合、高額な建替えを避けられます。

2．小さく建替えて将来売却する

20坪前後など必要な範囲に絞り、将来一般の方にも売りやすい間取りにします。

3．先にサ高住を体験する

短期入居や体験入居が可能であれば、生活との相性を確認してから自宅の方針を決めます。

4．自宅を売らずに一時保有する

サ高住へ移った後、一定期間自宅を残し、新しい生活に慣れてから売却します。ただし、二重の住居費と空き家管理費が必要です。

判断するための5つの質問

1. 今の家を直せば、あと何年安全に暮らせますか？
2. 建替え後、現金と介護資金をいくら残せますか？
3. サ高住の費用を90歳まで支払えますか？
4. 介護度が上がった場合、同じサ高住に住み続けられますか？
5. 自宅を子どもへ残したいですか、それとも生活費へ換えたいですか？

この5問への答えで、適した選択がかなり見えてきます。

まとめ

サ高住への住み替えが得策になりやすいのは、見守りや生活支援が近い将来必要で、建替えによって老後資金が大きく減る方です。

一方、今後10年以上自宅で生活でき、家族や在宅サービスの支援を受けられ、建替え後も介護資金を十分残せる方には、コンパクトな建替えが適しています。

判断で最も大切なのは、建築費と家賃の単純比較ではありません。90歳までの総住居費・介護費と、自宅売却後に残る資産を年ごとに比較することです。