結論：「坪単価」や「建物本体価格」だけを比べないことです

宮崎で新築・建て替えを検討するとき、住宅会社Aが2,500万円、住宅会社Bが2,700万円なら、A社の方が200万円安い――とは限りません。

住宅の見積りには、本体工事・付帯工事・別途工事・諸費用・土地関連費用などがあり、会社によって「見積りに含める範囲」が違うからです。

宮崎県も、住宅取得には建築費以外に、設計監理費、登記・税金、住宅ローン費用、引越し、家具家電などの費用が必要になると案内しています。

予算オーバーを防ぐ一番のコツは、

「同じ条件・同じ項目・完成して住める状態の総額」で比較すること

です。

① 「本体価格」ではなく「最終総額」で比較する

例えば2社からこんな見積りが出たとします。

一見するとA社がかなり安く見えます。

ところがA社に、

外構150万円
照明・カーテン50万円
エアコン60万円

が後から追加されれば、

A社 3,060万円

となり、差はわずか50万円です。

だから、「見積書の一番下の金額」だけを比較してはいけません。

② 「一式」という言葉に注意する

見積書でぜひ確認したいのが、

「○○工事　一式」

です。

「一式」そのものが悪いわけではありません。

問題は、その一式に何が含まれているのか分からないことです。

例えば、

「電気工事　一式」

なら、

コンセント何か所？
照明器具は含む？
TV・LAN配線は？
屋外コンセントは？
EV充電設備は？

まで確認します。

宮崎県も、見積書に曖昧な部分がないか確認し、不明なら第三者の建築士などに確認してもらう方法を案内しています。

③ 宮崎では「土地にかかる追加費用」を早めに調べる

これはかなり重要です。

建物を2,800万円に抑えても、

地盤改良

造成

擁壁

給排水引込み

浄化槽

古家解体

などが後から出てくれば、一気に予算オーバーします。

特に土地購入からの新築なら、

「土地価格＋建物価格」

ではなく、

「その土地に実際に家を建てて住めるまでの総額」

で土地を判断することが重要です。

④ 「標準仕様」を必ず比較する

同じ30坪・3LDKでも、住宅性能や設備が違えば価格は違って当然です。

比較するなら最低限、

• 断熱等級・UA値・気密測定の有無
• 窓・サッシ・ガラス仕様
• 耐震等級
• 屋根・外壁
• キッチン・浴室・トイレ
• 給湯器
• 太陽光発電
• 換気設備
• 照明・カーテン・エアコン
• 外構・駐車場

を同条件にします。

「A社2,500万円、B社2,800万円」でも、A社は断熱等級5、B社は断熱等級6なら、単純な300万円差ではありません。

⑤ 宮崎では「窓・断熱・日射対策」を安易に削らない

予算オーバーすると、

「窓を安いものにしましょう」

「断熱性能を落としましょう」

となりがちですが、私はここは慎重に考えたいところです。

宮崎では夏の日射・高温多湿・冷房負荷も考える必要があります。

キッチンや壁紙は将来交換できますが、

断熱・気密・窓・耐震など、完成後に直しにくい部分

は最初に優先した方が合理的です。

削るならまず、

造作家具、過剰な収納、設備グレード、大きすぎる家、複雑な間取り、豪華な外構などから検討します。

⑥ 「今は入っていません」を全部洗い出す

見積りをもらったら、住宅会社にこう聞いてください。

「この金額以外に、引渡しまでに私たちが払う可能性のある費用を全部教えてください」

ここがものすごく大切です。

例えば、

地盤改良費は？

水道加入金は？

確認申請・各種申請費は？

登記費用は？

住宅ローン諸費用は？

火災・地震保険は？

外構は？

エアコンは？

カーテンは？

家具家電は？

引越しは？

建築確認などにも手数料が必要で、宮崎市では2025年の法改正に伴い確認・検査等の手数料体系も改定されています。

⑦ 建て替えは「新築より項目が増える」

50代・60代の建て替えでは特に注意が必要です。

新築費だけではなく、

解体費

アスベスト調査・処分

仮住まい

2回の引越し

荷物保管

既存外構撤去

庭木・物置撤去

既存配管処理

などがあります。

例えば建物が2,700万円でも、

解体200万円
仮住まい80万円
引越し30万円
外構150万円
登記・ローン等150万円

なら、

総額3,310万円

です。

だから建て替えでは、**「建物はいくら？」より「全部でいくら？」**を先に見るべきです。

⑧ 追加変更工事のルールを契約前に決める

家づくりで予算が膨らみやすいのが、

「せっかくだから」

の積み重ねです。

10万円追加
＋20万円追加
＋15万円追加
＋30万円追加……

これが10回続けば簡単に100万円を超えます。

そこで契約前に、

「追加・変更は、その都度金額を確認して書面承認してから施工する」

と決めておくことをおすすめします。

宮崎県も、追加工事や手直し工事について、追加工事金の支払い条件を契約書に明記することを案内しています。

⑨ 予備費をゼロにしない

資金計画を、

予算3,000万円 → 見積3,000万円

にすると、ほぼ余裕がありません。

特に建て替えや土地造成を伴う住宅では、解体して初めて分かること、地盤調査後に判明することもあります。

そのため、予算上限ギリギリまで最初の見積りで使い切らないことが大切です。

⑩ 50代・60代は「建築予算」より「残すお金」から決める

ここはシニアの建て替えでは特に重要です。

例えば、

金融資産3,000万円

だから、

「自己資金1,500万円を使って建てましょう」

とは簡単に決められません。

今後必要になる、

生活費

医療・介護費

車の買替え

住宅修繕費

老後の予備資金

を残す必要があるからです。

ですから、

「いくらの家が建てられるか？」

ではなく、

「建てた後にいくら現金を残す必要があるか？」

から建築予算を逆算する方が安全です。

御社で行っている90歳までの資金シミュレーションは、まさにここで強みになります。

デザインハウス宮崎なら「見積比較表」を渡すと強い

初回相談で、他社見積りを持ってきたお客様に、

住宅会社見積比較チェックシート

を使うと分かりやすいと思います。

比較項目を、

建物本体／付帯工事／解体／造成・地盤／給排水／外構／住宅性能／設備／申請・設計／登記／ローン費用／保険／仮住まい／引越し／家具家電／補助金見込／予備費

まで統一します。

そして最後に、

A社「広告価格」2,500万円

ではなく

A社「住めるまで総額」3,180万円

B社「広告価格」2,700万円

ではなく

B社「住めるまで総額」3,050万円

と表示する。

これなら**「安い会社探し」ではなく「予算オーバーしない会社選び」**に変えられます。

お客様への回答なら

「宮崎で住宅の見積りを比較するときは、坪単価や建物本体価格だけで決めないことが大切です。外構、地盤改良、給排水、照明、エアコン、登記、住宅ローン費用など、会社によって見積りに含まれる範囲が違います。必ず同じ住宅性能・設備・工事範囲にそろえて、『完成して実際に住み始めるまでの総額』で比較しましょう。特に建て替えでは、解体・仮住まい・2回の引越しなども含めた資金計画が必要です。また50代・60代では、建築費だけでなく、建築後に老後資金をいくら残せるかまで確認することが重要です。」

宮崎県も、契約前に数社から見積りを取り、見積書・仕様書・設計図書まで確認して比較することを推奨しています。

宮崎県「マイホームの建設・購入」