結論：2026年8月は「21～35年・融資率9割以下」の最頻金利が年3.29％。ただしZEHなどの金利引下げを使えば当初金利を下げられる可能性があります
宮崎で住宅ローンを検討するとき、
「フラット35は今、何％くらいですか？」
という質問があります。
2026年8月現在、【フラット35】の金利水準は、
| 返済期間 | 金利の範囲 | 最頻金利 |
|---|---|---|
| 15～20年 | 年2.97～5.25％ | 年2.97％ |
| 21～35年 | 年3.29～5.57％ | 年3.29％ |
となっています。
ここでいう「最頻金利」とは、取扱金融機関が提供している金利の中で最も多い金利です。
したがって宮崎で35年返済を検討するなら、
年3.29％前後
を2026年8月時点の一つの基準として考えると分かりやすいでしょう。
宮崎県だけ金利が違うの？
基本的には、
「宮崎県だから3.29％」
というわけではありません。
フラット35は、住宅金融支援機構と全国の民間金融機関が提携して提供する住宅ローンです。
実際の借入金利は、
取扱金融機関
返済期間
融資率
団信の種類
などによって変わります。
つまり宮崎では、
「宮崎県の平均金利」
を探すより、
宮崎で利用できる金融機関のフラット35を比較する
方が実務的です。
フラット35最大の特徴は「全期間固定」
変動金利との最大の違いがここです。
フラット35は、
借入時に返済終了までの金利と返済額が確定する全期間固定金利
です。
例えば35年間借りる場合、
変動金利なら将来金利が上昇する可能性があります。
一方フラット35なら、借入時に適用された金利が原則として最後まで変わりません。
つまり、
「35年間の住宅ローン返済額を最初に確定できる」
のが大きなメリットです。
3,500万円借りたら月々いくら？
例えば、
借入額3,500万円
返済期間35年
金利3.29％
元利均等・ボーナス返済なし
で単純計算すると、
月々約14万円
が一つの目安になります。
変動金利と比較すると、現在の返済額は高くなりやすいでしょう。
ただし、
35年間金利が上昇しない安心
を得られるのがフラット35です。
デザインハウス宮崎なら「ZEH」を確認したい
ここはかなり重要です。
デザインハウス宮崎では、ZEH仕様を標準としています。
フラット35には住宅性能などに応じて金利を引き下げる仕組みがあり、
フラット35S（ZEH）
もあります。
つまりデザインハウス宮崎のお客様なら、
通常のフラット35だけで比較するのはもったいない
可能性があります。
ZEH＋子育て世帯ならどうなる？
2026年8月現在、住宅金融支援機構が示している例では、
夫婦＋こども1人＋ZEH
で合計4ポイントとなる場合、
当初5年間 年▲1.0％
の金利引下げになります。
2026年8月の最頻金利3.29％を基準にすると、
当初5年間 → 年2.29％
6年目以降 → 年3.29％
というイメージです。
これはかなり大きな差です。
3,500万円ならZEHの効果も大きい
住宅ローンは0.1％でも長期間では差が出ます。
まして、
当初5年間▲1.0％
となれば、返済額への影響は小さくありません。
ですから宮崎でZEH住宅を建てる場合は、
「フラット35は3.29％だから高い」
だけで判断せず、
フラット35S
ZEH
子育てプラス
などを組み合わせた実際の適用金利を確認することが重要です。
フラット20ならさらに低い
返済期間を20年以内にできる場合には、
フラット20
もあります。
2026年8月の最頻金利は、
年2.97％
です。
つまり、
35年 →3.29％
20年以内 →2.97％
と、返済期間を短くすると金利が低くなるケースがあります。
50代・60代の建て替えには「フラット20」も面白い
これはデザインハウス宮崎の「建て替えの窓口」と非常に相性のいい考え方です。
例えば、
58歳で建て替え。
35年ローンではなく、
12年・15年・20年
などで完済を考える場合です。
フラット35のうち返済期間20年以下なら、フラット20の金利水準になります。
2026年8月なら、
最頻金利2.97％。
変動金利より金利は高くても、
「退職後も返済額が変わらない」
という安心を優先する選択肢になります。
変動金利と比べるとフラット35は高い？
現在の当初金利だけを見ると、
フラット35の方が高く見える
ケースが多いでしょう。
しかし比較しているものが違います。
変動金利は、
「現在の低い金利」
を取る代わりに、
「将来の金利上昇リスク」
を借りる側が負います。
フラット35は、
「現在は高めの金利」
を払う代わりに、
「将来金利が上がっても返済額が変わらない安心」
を得ます。
だから単純に、
0.9％と3.29％だから0.9％の方が得
とは言い切れません。
こんな人はフラット35を検討しやすい
例えば、
将来の返済額を確定したい
金利上昇が心配
長期の家計計画を立てたい
ZEH住宅を建てる
子育て世帯
という方には比較する価値があります。
また、民間金融機関の住宅ローンとは審査の考え方が異なるため、
フラット35も含めて複数の商品を比較する
ことが大切です。
逆に変動金利が向いている家庭もある
例えば、
金融資産が十分ある。
借入額が少ない。
金利が2％程度上昇しても問題なく返済できる。
早期に繰上返済する予定。
という家庭なら、
変動金利を選ぶ合理性
もあります。
つまり、
「フラット35が安全、変動は危険」
という単純な話でもありません。
頭金1割もポイント
フラット35では、
融資率9割以下
かどうかも金利を見る重要なポイントです。
つまり住宅価格3,500万円なら、
頭金350万円
を入れて借入額3,150万円にすると、融資率90％になります。
前回お話しした、
「頭金1割」
がフラット35では一つの意味を持つわけです。
宮崎でフラット35を選ぶなら「4つ」を確認
私は最低でも、
① 返済期間
② 融資率9割以下か
③ ZEHなどフラット35Sの対象になるか
④ 子育てプラスなど他の金利引下げが使えるか
を確認したいと思います。
同じ3,500万円を借りる場合でも、
条件によって当初の適用金利が変わる
からです。
デザインハウス宮崎からのアドバイス
2026年8月現在、
フラット35・21～35年の最頻金利は年3.29％。
確かに、現在の変動金利と比較すると高く感じます。
しかし、
「3.29％だから高い。やめよう」
だけで判断するのは早いと思います。
特にZEH住宅なら、
フラット35S（ZEH）
の対象になる可能性があります。
さらに子育て世帯などの条件を組み合わせれば、住宅金融支援機構が示す例では、
当初5年間2.29％
というケースもあります。
ですからデザインハウス宮崎では、
変動金利の現在返済額
と、
フラット35の35年間確定した返済額
を両方シミュレーションして比較することをおすすめします。
特に50代・60代なら、金利の低さだけではなく、退職後に返済額が変わらない安心と、建築後に残る現金まで含めて判断することが重要です。
よくある質問
Q. 2026年8月のフラット35金利は？
21～35年・融資率9割以下・新機構団信付きの最頻金利は**年3.29％**です。金利の範囲は年3.29～5.57％です。
Q. 宮崎県だけ金利が高いですか？
宮崎独自の一律金利があるわけではありません。取扱金融機関、返済期間、融資率、団信などによって適用金利が変わります。
Q. ZEHなら安くなりますか？
条件を満たせばフラット35S（ZEH）の金利引下げを利用できます。さらに家族構成などに応じた引下げ制度を組み合わせられる場合があります。
Q. 50代ならフラット35は使いにくい？
35年間借りる必要はありません。返済期間20年以下ならフラット20となり、2026年8月の最頻金利は年2.97％です。完済年齢から逆算して検討できます。
