結論：早ければ早いほど利息削減効果は大きい。ただし「住宅ローン控除・手元資金・教育費・退職時期」を確認してから実行しましょう
宮崎で住宅ローンを組んだお客様から、
「貯金が貯まったので100万円繰上返済した方がいいですか？」
「住宅ローン控除が終わるまで待った方がいいですか？」
というご相談があります。
結論からいうと、繰上返済は一般に、
ローン残高が多く、残り期間が長い時期ほど利息削減効果が大きくなります。
住宅金融支援機構も、一部繰上返済によって総返済額を減らしたり、完済時期を早めたりできると説明しています。
しかし、
「お金が貯まったらすぐ返す」
が必ず正解とは限りません。
繰上返済には2種類あります
まず知っておきたいのが、
① 期間短縮型
毎月の返済額は変えず、
完済時期を早くする方法
です。
もう一つが、
② 返済額軽減型
返済期間は変えず、
毎月の住宅ローンを少なくする方法
です。
住宅金融支援機構でも、この2つの方法を用意しています。
利息を減らしたいなら「期間短縮型」
例えば、
住宅ローン残高2,500万円
残期間25年
のときに100万円を繰上返済するとします。
期間短縮型なら、
100万円の元金を一気に減らす
ので、その100万円に将来かかる予定だった利息を減らせます。
そのため、
総返済額を減らすことを優先するなら「期間短縮型」
が基本です。
月々を楽にしたいなら「返済額軽減型」
一方、
子どもの大学進学が近い。
妻が時短勤務になる。
定年が近い。
収入が下がる予定。
という場合には、
月々の住宅ローンを減らす
返済額軽減型が役立つことがあります。
つまり、
「どちらがお得？」
ではなく、
「何を改善したい？」
で選びます。
ベストタイミング① 住宅ローン控除を確認する
繰上返済を考えるとき、まず確認したいのが、
住宅ローン控除
です。
住宅ローン控除は年末の住宅ローン残高などを基に計算されるため、繰上返済によって残高が減れば、控除額にも影響する場合があります。
さらに注意したいのが、
期間短縮型の繰上返済です。
繰上返済によって、当初の初回返済月から変更後の最終返済月までの償還期間が10年未満になると、その年以後、住宅ローン控除の対象外になります。
これは国税庁も明確にしています。
ですから、
「住宅ローン控除中だから絶対に繰上返済しない」
でも、
「100万円あるからすぐ返す」
でもありません。
住宅ローン金利
と
住宅ローン控除によるメリット
を比較して判断します。
ベストタイミング② 生活防衛資金を確保した後
私はここをかなり重視したいと思います。
例えば、
預金500万円
↓
300万円繰上返済
↓
手元200万円
となったとします。
確かに住宅ローンは減ります。
でも、その直後に、
車の買替え150万円
エアコン故障30万円
医療費
子どもの進学費
が重なったらどうでしょう。
住宅ローンの金利を減らすために、
手元のお金を減らしすぎてしまう
のは本末転倒です。
宮崎では特に「車の買替え」を残しておく
宮崎の家計では、
車の費用
を忘れないようにしたいところです。
夫婦で2台所有しているなら、
10年間で何度か買替えが発生する可能性があります。
住宅ローンを100万円減らした翌年に、
車2台の買替えで400万円必要
となって、
結局マイカーローンを借りる。
これでは資金計画として効率がいいとは限りません。
住宅ローンより自動車ローンの金利が高い場合もあります。
だから、
将来必要になる現金を先に残してから繰上返済
が基本です。
ベストタイミング③ 教育費のピークを確認する
30代・40代なら特に重要です。
例えば現在40歳。
子どもが10歳と8歳。
貯金が500万円ある。
そこで、
「300万円繰上返済しよう！」
と考えたとします。
でも8～10年後には、
高校
大学
一人暮らし
仕送り
などの費用が重なる可能性があります。
住宅ローンを減らすことより、
教育資金を確保しておいた方がいい
場合もあります。
ベストタイミング④ 金利が上がったとき
変動金利の場合は、金利上昇局面も繰上返済を検討するタイミングになります。
例えば、
借入時0.7％
↓
1.2％
↓
1.7％
と金利が上がっていけば、元金を減らすことによる将来利息の削減効果も大きくなります。
ただし、
「金利が上がったら全部返す」
ではありません。
手元資金とのバランスを確認します。
ベストタイミング⑤ 退職前
50代・60代の建て替えでは、ここが重要です。
例えば、
58歳で住宅ローン1,500万円
12年返済
70歳完済
だったとします。
65歳で退職予定なら、
65歳時点のローン残高
を確認します。
例えば65歳で600万円残る。
退職金が1,500万円入る。
ここで、
600万円を一括返済するか？
を考えます。
退職金で全額返済すれば安心？
一見すると、
住宅ローン0円！
なので安心に見えます。
でも、
退職金1,500万円
－繰上返済600万円
＝900万円
です。
この900万円で、
65歳から90歳まで25年間、
住宅修繕
車
医療
介護
旅行
生活費不足分
などに対応しなければならない可能性があります。
だから、
退職金が入ったら住宅ローンを全部返す
が必ずしも正解ではありません。
50代・60代は「利息」より「現金残高」を見る
これはデザインハウス宮崎の建て替え相談では特に大切にしたい考え方です。
例えば、
A案
65歳で600万円全額繰上返済
→ローン0円
→現金900万円
B案
65歳で300万円だけ繰上返済
→ローン300万円
→現金1,200万円
どちらが安心でしょう？
ローンだけ見ればAです。
でも、
80歳・90歳時点の資産残高
まで計算すると、Bの方が安心できるケースもあります。
「借金ゼロ＝一番安全」とは限らない
住宅ローンには抵当権がありますが、
手元現金はいつでも使えます。
一度500万円を繰上返済したら、
「やっぱり介護費用が必要になったので500万円返してください」
とはできません。
だからシニア世代では、
住宅ローン残高
だけではなく、
自由に使える現金がいくらあるか
も非常に重要です。
例えば100万円あるならどうする？
100万円余裕資金ができたとします。
選択肢は、
A｜100万円すべて繰上返済
B｜50万円繰上返済＋50万円貯蓄
C｜100万円すべて貯蓄
の3つです。
どれが正解かは、
住宅ローン金利
住宅ローン控除
現在の預金額
子どもの年齢
車の買替え予定
退職時期
年金
住宅修繕
によって変わります。
住宅ローン控除が終わった直後は一つの候補
住宅ローン控除を十分に利用している家庭では、
控除期間終了後
が繰上返済を再検討する分かりやすいタイミングの一つです。
ただし、
「控除終了＝必ず繰上返済」
ではありません。
その時点で、
教育費がピーク
車買替え予定
住宅修繕予定
なら、現金を残す方がよい可能性があります。
少額ずつ繰上返済する方法もある
一昔前は、
「100万円貯まったら繰上返済」
というイメージがありました。
現在は金融機関によって、インターネットから少額の繰上返済ができる商品もあります。
例えば住宅金融支援機構の「住・My Note」では、一部繰上返済は元金10万円以上から利用でき、手数料は無料です。
金融機関ごとに、
最低返済額
手数料
ネット手続きの可否
が違うので確認しましょう。
デザインハウス宮崎では「繰上返済あり・なし」を90歳まで比較
ここで御社の資金シミュレーションが非常に役立ちます。
例えば60歳で、
住宅ローン残高1,000万円
預金2,000万円
だったとします。
A案｜繰上返済なし
B案｜500万円繰上返済
C案｜1,000万円全額返済
この3つについて、
65歳時点の現金
住宅ローン残高
年金生活の年間収支
車の買替え
住宅修繕
医療・介護費
80歳時点の金融資産
90歳時点の金融資産
まで比較します。
すると、
「利息が一番少ないプラン」
と、
「90歳まで安心できるプラン」
が違うことがあります。
デザインハウス宮崎からのアドバイス
繰上返済のベストタイミングを一言でいうなら、
「余裕資金ができたとき」ではありません。
正確には、
「将来必要なお金を残したうえで、それでも余裕資金があると確認できたとき」
です。
若い世代なら、
教育費
車
住宅修繕
生活防衛資金
を確保してから。
50代・60代なら、
退職後の生活費
年金
医療・介護
住宅修繕
車
90歳までの生活資金
を確認してからです。
特にシニアの建て替えでは、
住宅ローンを早くゼロにすること
より、
90歳まで現金がなくならないこと
を優先した方がいいケースがあります。
だからデザインハウス宮崎では、
「何万円繰上返済できますか？」ではなく、「何万円なら繰上返済しても90歳まで大丈夫ですか？」
という視点で考えるのがおすすめです。
よくある質問
Q. 繰上返済は早い方がお得ですか？
一般に、同じ金額なら残りの返済期間が長い時期に元金を減らす方が利息削減効果は大きくなります。ただし、手元資金や住宅ローン控除との比較が必要です。
Q. 期間短縮型と返済額軽減型、どちらがおすすめ？
総利息を減らし完済を早めたいなら期間短縮型、毎月の家計負担を下げたいなら返済額軽減型が基本です。
Q. 住宅ローン控除中でも繰上返済できますか？
できます。ただし年末残高が減ることで控除額に影響する場合があります。また期間短縮によって所定の償還期間が10年未満になると、その年以後は住宅ローン控除を受けられなくなります。
Q. 退職金で住宅ローンを完済した方がいい？
必ずしもそうではありません。完済後に老後資金が十分残るかを先に確認しましょう。特に50代・60代では、住宅ローン残高だけでなく90歳までの現金残高を見ることが重要です。
