結論：はい。宮崎でも利用できます。特に60歳以上なら「リ・バース60」が建て替え・住み替え・リフォームの選択肢になります

宮崎で50代・60代のお客様から、

「60歳を過ぎているので住宅ローンは難しいですよね？」

「自宅の土地を担保にして建て替えできませんか？」

というご相談があります。

結論からいうと、

宮崎でもリバースモーゲージ型の住宅ローンを利用できる可能性があります。

代表的なのが、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、

【リ・バース60】

です。

住宅金融支援機構は、宮崎県を取扱地域とする金融機関として、イオン銀行、西日本シティ銀行、日本住宅ローン、SBIアルヒ、全宅住宅ローン、日本モーゲージサービスなどを掲載しています。金融機関によって対象地域・条件は異なります。

リバースモーゲージとは？

一般的な住宅ローンは、

元金＋利息

を毎月返済し、住宅ローン残高を徐々に減らしていきます。

一方、リバースモーゲージ型ローンでは、自宅や土地を担保として借入れ、

毎月は主に利息だけを支払う

というタイプがあります。

そして契約者が亡くなった際などに、

自宅を売却して元金を返済する

または、

相続人が元金を一括返済する

という仕組みです。

【リ・バース60】も毎月の支払いは利息のみで、元金は契約者死亡時に相続人が一括返済するか、担保となっている住宅・土地の売却代金で返済します。

一般住宅ローンとの違いは？

分かりやすく整理すると、

つまり、

「ローンを完済して家を子どもへ残す」

ことを最優先するローンとは性格が違います。

何歳から利用できる？

【リ・バース60】は原則として、

申込時60歳以上

が対象です。

ただし現在は、

50歳以上60歳未満でも利用可能

な商品があります。

その場合、融資限度額が60歳以上より低くなります。住宅金融支援機構では、50歳以上60歳未満の場合の融資限度額を担保評価額の30％としています。

デザインハウス宮崎の50代のお客様にも、条件次第では検討余地があります。

建て替えにも使える？

はい。使えます。

【リ・バース60】は、

住宅の新築・建て替え

住宅購入

リフォーム

住宅ローンの借換え

などに利用できます。

ですから例えば、

築45年の家を解体

↓

夫婦2人用の25坪平屋へ建て替え

というケースでも利用できる可能性があります。

これはデザインハウス宮崎の「50代・60代専門の建て替え」と非常に相性のよい選択肢です。

生活費として借りることはできる？

ここは一般的なリバースモーゲージとの違いです。

【リ・バース60】は住宅用途のローンなので、

生活費として自由に使うことはできません。

住宅金融支援機構も、生活資金には利用できないと明記しています。

つまり、

「自宅を担保に500万円借りて老後生活費にする」

という一般的なリバースモーゲージとは区別して考える必要があります。

いくら借りられる？

ここが非常に重要です。

【リ・バース60】は、

建築費の全額を必ず借りられる

わけではありません。

融資限度額は原則、

担保評価額の50％または60％

などです。長期優良住宅などでは一定条件で55％・65％となる場合もあります。金融機関や金利タイプ、年齢により条件が異なります。

つまりポイントは、

土地＋建物の担保評価

です。

例えば宮崎で土地評価2,000万円なら？

分かりやすく単純化します。

土地・建物の担保評価額が、

3,000万円

だったとして、融資限度額60％なら、

3,000万円×60％

＝

最大1,800万円

が一つの計算イメージになります。

建て替え総額が3,000万円なら、

自己資金1,200万円

などが必要になる可能性があります。

ですから、

「土地があるから建築費全額借りられる」

とは限りません。

毎月返済はいくら？

例えば、

借入1,500万円

金利3％

と仮定すると、毎月利息だけなら、

1,500万円×3％÷12

＝

約3万7,500円／月

です。

一般の住宅ローンで1,500万円の元金も返す場合より、月々の負担はかなり小さくできます。

※実際の金利は金融機関・時期・商品によって異なります。

年金だけでも利用できる？

可能性があります。

住宅金融支援機構では、【リ・バース60】について年金収入の方の利用例も紹介しています。

ただし審査はあります。

年収に対する年間返済・支払額の割合は、

年収400万円未満 →30％以下

年収400万円以上 →35％以下

という基準があります。

つまり、

「年金生活だから自動的に借りられない」

というわけではありません。

亡くなった後、子どもに借金が残る？

ここは最も重要なポイントの一つです。

【リ・バース60】には、

ノンリコース型

と、

リコース型

があります。

ノンリコース型なら、担保物件を売却しても借入残高を返しきれなかった場合、

相続人は残った債務を返済する必要がありません。

一方、リコース型では不足分を相続人が返済する必要があります。

現在は【リ・バース60】申込者の約99％がノンリコース型を選択していると住宅金融支援機構は案内しています。

家を子どもに残したい場合は？

リバースモーゲージだから必ず家を売却しなければならない、という意味ではありません。

契約者死亡後、

相続人が元金を一括返済

すれば、住宅を残す方法があります。

例えば借入残高1,500万円。

親が亡くなった後、

子どもが1,500万円を返済する。

そうすれば、売却しない方法も考えられます。

つまり、

「家を残さない住宅ローン」ではありません。

ただし、子どもが返済できない・返済したくない場合には売却して精算することになります。

子どもに家を残す予定がない夫婦には相性がいい？

これはかなり重要です。

例えば、

夫65歳

妻62歳

子どもはすでに自宅を所有

実家を相続する予定なし

という夫婦。

「自分たちが生きている間、快適に暮らせればいい」

という考えなら、

リバースモーゲージ型住宅ローン

は検討価値があります。

毎月の負担を抑えながら、

今の古い家を断熱・耐震性能の高いコンパクトな新築へ建て替える

という方法が考えられるからです。

一方、向かない人は？

例えば、

子どもへ土地・家を必ず残したい

借金を残した状態が心理的に嫌

金利上昇が不安

担保評価が低い

という方には、一般住宅ローン＋自己資金の方が合う場合があります。

特に変動金利タイプでは、

金利が上がれば毎月支払う利息も増えます。

ここは必ずストレステストをした方がいいでしょう。

「リバースモーゲージだから老後安心」とは限らない

ここはかなり大切です。

毎月返済が少ないので、

「普通の住宅ローンより安心」

に見えます。

しかし元金は基本的に減りません。

さらに、

固定資産税

火災保険

住宅修繕

介護

生活費

は必要です。

だから、

利息だけ払えるか

ではなく、

90歳まで生活資金が残るか

を見る必要があります。

デザインハウス宮崎なら3案比較が有効

例えば65歳夫婦。

建て替え総額3,000万円。

預金2,000万円。

なら、

A案｜現金購入

自己資金3,000万円
→住宅ローン0円
→老後現金が大きく減る

B案｜一般住宅ローン

自己資金1,500万円
＋ローン1,500万円
→元金＋利息を毎月返す

C案｜リ・バース60

自己資金1,500万円
＋リ・バース60 1,500万円
→毎月は主に利息
→元金は死亡時等に精算

という3案を比較します。

そして、

70歳

80歳

90歳

時点の金融資産を見ます。

ここまで比較して初めて、

どの借り方が一番安心か

が分かります。

団信との違いにも注意

一般住宅ローンでは団信に加入し、

契約者死亡 →住宅ローン残高0円

という商品が多くあります。

一方、リバースモーゲージ型では、

契約者死亡 →元金を精算

という仕組みが基本です。

したがって、

「死亡したら借金がなくなる」

と同じ感覚で考えてはいけません。

金融機関ごとの商品条件を確認する必要があります。

宮崎でどこに相談すればいい？

2026年8月現在、住宅金融支援機構の宮崎県取扱金融機関一覧には、

イオン銀行

西日本シティ銀行

日本住宅ローン

SBIアルヒ

全宅住宅ローン

日本モーゲージサービス

などが掲載されています。

金融機関によって、

対象年齢

金利

担保評価

手数料

ノンリコース・リコース

取扱地域

が異なります。

そのため、複数行で比較するのがおすすめです。

デザインハウス宮崎からのアドバイス

宮崎でもリバースモーゲージ型ローンは利用できます。

特に、

60歳以上

建て替えたい

土地・自宅を所有している

毎月返済を抑えたい

子どもに家を必ず残す必要がない

という方には、【リ・バース60】が有力な選択肢になる可能性があります。

ただし、

「普通の住宅ローンが組めないからリバースモーゲージ」

と単純に決めるのはおすすめしません。

比較すべきなのは、

現金購入

一般住宅ローン

リ・バース60

の3つです。

そして、

建築後の現金

毎月返済

年金

介護

修繕

90歳時点の資産

死亡後に家をどうするか

まで確認する。

デザインハウス宮崎の90歳までの資金シミュレーションでは、**リ・バース60も選択肢に入れ、一般ローンと比較した「シニア建て替え3プラン」**を作ると、かなり価値のある提案になると思います。

よくある質問

Q. 宮崎でもリ・バース60は使えますか？
はい。住宅金融支援機構の取扱金融機関一覧では、宮崎県を対象とする複数の金融機関があります。

Q. 何歳から使えますか？
原則60歳以上です。50歳以上60歳未満でも利用可能な場合がありますが、融資限度額などの条件が異なります。

Q. 建て替えにも使えますか？
はい。住宅建設・購入・リフォーム・借換えなどが対象です。

Q. 毎月は元金を返さなくてもいい？
【リ・バース60】では毎月の支払いは利息のみで、元金は死亡時等に一括返済または担保物件売却で精算します。

Q. 子どもに借金が残りますか？
ノンリコース型なら、担保物件の売却代金で返しきれなくても相続人が残債を返す必要はありません。ただし税務上、一時所得が生じる可能性があります。