結論：会社員より慎重に審査される傾向はありますが、「自営業だから住宅ローンは無理」ではありません
宮崎で自営業・個人事業主のお客様から、
「自営業だと住宅ローンは通らないですか？」
「節税して所得を低くしていますが大丈夫ですか？」
というご相談があります。
自営業だから一律に住宅ローンが利用できないわけではありません。
ただし金融機関は、
今後も安定して住宅ローンを返済できるか
を確認するため、会社員より複数年の申告内容を重視する傾向があります。
実際、宮崎銀行の住宅ローンでは、自営業者について直近3年間に安定継続した所得があることなどを申込条件として示しています。法人経営者についても、経営会社の直近3期決算で損失がなく、安定した利益があることを条件にしています。
宮崎太陽銀行では確定申告書3期分
宮崎太陽銀行では、住宅ローンの事前審査に必要な収入証明として、
給与所得者
直近の源泉徴収票
に対して、
個人事業主
確定申告書の直近3期分
を案内しています。
正式審査では、個人事業主について納税証明書の直近3期分も必要です。
この違いからも、
自営業者は「今年の収入だけ」で判断されない
ことが分かります。
銀行が見るのは「売上」ではなく所得
ここは非常に重要です。
例えば、
年商2,000万円
だから、
「年収2,000万円として住宅ローンを見てもらえる」
わけではありません。
売上2,000万円でも、
仕入れ
人件費
家賃
車両費
減価償却
その他経費
を差し引いた結果、
所得400万円
なら、審査ではこの所得水準が重要になります。
つまり自営業者の住宅ローンでは、
売上高より、確定申告上の所得
を見るのが基本です。
節税しすぎると住宅ローンでは不利になることも
自営業者なら、
できるだけ経費を計上して税金を抑えたい
というのは自然な考え方です。
しかし住宅ローンでは、
所得を低く申告する
↓
返済能力も低く見える
↓
借入可能額が小さくなる
ということがあります。
例えば実際には家計に余裕があっても、
確定申告所得250万円
なら、その数字を基準に審査される可能性があります。
だから住宅購入を考える数年前から、
節税と住宅ローン審査のバランス
を考えることが重要です。
赤字の年があると住宅ローンは難しい？
不利になる可能性はあります。
例えば、
3年前 所得500万円
2年前 所得450万円
昨年 ▲50万円
となっている場合、
金融機関から見ると、
「今後も安定して返せるか？」
という確認が必要になります。
宮崎銀行の住宅ローンでも、自営業者には直近3年間の安定継続所得を求めています。
ただし、
一度赤字だったら永久に住宅ローン不可
ということではありません。
赤字になった理由や、その後の業績回復なども含めて個別審査になります。
所得が年によって大きく違う場合は？
例えば、
3年前 700万円
2年前 500万円
昨年 300万円
という場合。
平均なら500万円ですが、
直近が300万円
なので慎重に見られる可能性があります。
逆に、
3年前 300万円
2年前 400万円
昨年 500万円
なら、
右肩上がり
です。
同じ3年間平均400万円でも、印象は違います。
実際の評価方法は金融機関ごとに異なるため、
「3年平均で必ず計算される」
とは限りません。
開業1年・2年では難しい？
金融機関によりますが、
開業直後
は住宅ローンの選択肢が狭くなる可能性があります。
なぜなら金融機関が、
数年間の所得の安定性
を確認できないからです。
宮崎銀行の一部住宅ローンは、自営業者に直近3年間の安定した所得を求めています。
ですから独立直後に住宅購入を考えている場合は、
どの金融機関なら申込み可能か
を最初に確認した方がよいでしょう。
法人の社長も自営業者扱い？
住宅ローン審査では、会社経営者も一般会社員とは違った確認をされることがあります。
本人の役員報酬だけではなく、
経営している会社の決算内容
も確認される場合があります。
実際、宮崎銀行では、自営業者について「経営会社の直近3期決算書にて損失なく安定した利益がある方」という条件を明示しています。
つまり、
社長本人の年収700万円
でも、
会社が3期連続赤字
なら、住宅ローンでは慎重に見られる可能性があります。
会社に借入があると個人住宅ローンに影響する？
影響する可能性があります。
特に、
個人事業主の事業借入
や、
法人借入について本人が、
連帯保証人になっている
ケース。
金融機関によっては、事業の返済状況や保証債務なども含めて総合的に判断することがあります。
ですから、
「会社の借金だから住宅ローンとは無関係」
と決めつけない方が安全です。
税金を滞納している場合は？
これは大きな問題になり得ます。
宮崎太陽銀行の住宅ローン正式審査では、個人事業主に、
直近3期分の納税証明書
を求めています。
住宅ローンを検討するなら、
所得税
住民税
国民健康保険料
その他公租公課
などの支払い状況はきちんと整理しておくことが大切です。
自営業者は頭金を多くした方が通りやすい？
自己資金が多いことは、資金計画上プラス材料になることがあります。
例えば住宅総額3,500万円に対して、
自己資金0円
より、
自己資金500万円
の方が、
借入額を3,000万円まで下げられます。
その結果、
返済負担率
担保評価とのバランス
が改善する可能性があります。
ただし、
審査のために預金を全部頭金へ入れる
のはおすすめしません。
自営業者こそ現金を残す
例えば預金800万円。
住宅ローンを通したいから、
頭金700万円
入れて、
手元100万円。
自営業の場合、売上が下がる月や急な設備投資などが発生する可能性があります。
だから会社員以上に、
生活防衛資金＋事業予備資金
を残しておくことが重要です。
フラット35も比較する
民間銀行だけでなく、
フラット35
も比較対象になります。
住宅金融支援機構のフラット35は全国で利用されており、2026年7月にも都道府県別の利用者データが更新されています。
自営業者でも利用できる可能性がありますので、
宮崎銀行
宮崎太陽銀行
信用金庫
フラット35
などを横断して比較するとよいでしょう。
「1行落ちた＝住宅ローンは無理」ではない
住宅ローンの審査基準は金融機関・保証会社によって異なります。
例えば、
A銀行では難しい。
B銀行では可能。
フラット35では条件が合う。
というケースもあります。
ですから、
1つの金融機関の結果だけで家づくりを諦めない
ことが大切です。
一方で、短期間に手当たり次第何行も申込むのではなく、
申告所得・借入・事業年数などを整理して候補を絞る
方がよいでしょう。
自営業者が住宅ローン前に確認したい8項目
住宅ローンを申し込む前に、最低でも次を確認します。
- 直近3年の所得
- 所得が安定しているか
- 赤字年度があるか
- 所得税・住民税等の納税状況
- 事業借入残高
- 自動車ローン・カードローン等
- 住宅取得後に残す現金
- 住宅ローン返済後も事業と家計を維持できるか
自営業者の場合は特に、
住宅家計と事業資金を分けて見る
ことが重要です。
例えば所得500万円ならいくら借りられる？
これは、
「所得500万円なら○○万円」
と一律には言えません。
なぜなら、
年齢
既存借入
金利
返済期間
家族構成
担保評価
事業内容
所得推移
などで結果が変わるからです。
したがって住宅会社がお客様へ、
「500万円なら4,000万円借りられます」
と断定するのは避けた方がよいでしょう。
先に事前審査を行い、
実際の金融機関の判断
を確認することが大切です。
デザインハウス宮崎では「通る金額」と「安全な金額」を分ける
ここが非常に重要です。
例えば金融機関から、
3,500万円融資可能
という回答が出たとします。
でも自営業は、
売上が良い年
悪い年
があります。
そこで90歳までの資金シミュレーションでは、
A案
所得が現在水準のまま
B案
所得が20％減少
C案
一定期間所得が大きく落ちる
といったストレスケースを見る方法があります。
これなら、
「銀行が3,500万円貸す」
ではなく、
「売上が下がっても返せる住宅ローンはいくらか」
を考えられます。
自営業者の50代・60代はさらに慎重に
例えば55歳の個人事業主。
年所得600万円。
預金2,000万円。
住宅ローン2,000万円を検討。
この場合、
住宅ローン審査
だけではなく、
何歳まで事業を続ける？
65歳以降の所得は？
国民年金・厚生年金はいくら？
事業承継する？
廃業時に費用はかかる？
まで見ます。
会社員以上に、
退職日が決まっていないこと
がメリットでもありリスクでもあります。
デザインハウス宮崎からのアドバイス
宮崎で自営業者の住宅ローン審査は、
会社員より確認事項は多い
と考えておいた方がよいでしょう。
宮崎銀行では自営業者に直近3年間の安定継続所得などを求め、宮崎太陽銀行では事前審査時に直近3期分の確定申告書、正式審査では直近3期分の納税証明書を求めています。
だからこそ、
住宅を買う直前だけではなく、2～3年前から準備する
ことが大切です。
具体的には、
所得を安定させる
納税をきちんとする
不要な借入を減らす
手元資金を確保する
確定申告書を整理する
ことです。
そして一番大切なのは、
審査に通る最大額まで借りないこと。
自営業の場合、将来の所得変動も考えて、住宅ローンを払った後にも十分な現金と事業資金を残す必要があります。
デザインハウス宮崎の90歳までの資金シミュレーションでは、自営業者の場合、通常ケースだけでなく「所得20％減」「事業収入減少」のケースまで比較すると、「借りられる金額」ではなく「事業が少し悪くなっても返せる金額」を提案できると思います。
よくある質問
Q. 自営業者は住宅ローンを組めませんか？
いいえ。利用できる可能性はあります。ただし複数年の確定申告所得や事業の安定性を確認される傾向があります。
Q. 宮崎銀行では自営業者にどんな条件がありますか？
一部住宅ローンでは、直近3年間に安定継続した所得があり、経営会社については直近3期決算で損失なく安定した利益があることなどを条件としています。
Q. 宮崎太陽銀行では何年分の確定申告書が必要？
事前審査では個人事業主に直近3期分の確定申告書、正式審査では直近3期分の納税証明書を案内しています。
Q. 節税して所得が低いと住宅ローンに影響しますか？
可能性があります。売上ではなく確定申告上の所得等を返済能力の判断材料にするため、所得を低く抑えるほど借入可能額に影響する場合があります。
