結論：個人事業主は「直近3期の所得・事業の安定性・既存借入・納税状況・自己資金」などを総合的に見られます
宮崎で個人事業主の方から、
「住宅ローンの事前審査では何を見られますか？」
「会社員と違って、どんな書類が必要ですか？」
というご相談があります。
個人事業主の場合、会社員よりも、
一時点の年収ではなく、数年間の事業実績と所得の安定性
が重視される傾向があります。
例えば宮崎太陽銀行では、住宅ローンの事前審査で個人事業主に直近3期分の確定申告書を求めています。正式審査では直近3期分の納税証明書も必要です。
事前審査で主に見られるポイント
個人事業主の場合、主に次のような項目が確認されます。
- 直近2～3年程度の所得
- 所得が安定しているか
- 事業年数
- 既存の事業借入
- 自動車ローン・カードローンなど個人借入
- 納税状況
- 自己資金・預貯金
- 希望する住宅ローン額と返済期間
- 購入・建築予定物件
- 信用情報
金融機関ごとに審査基準は異なり、内部基準がすべて公表されているわけではありません。
① 一番重要なのは「売上」ではなく「所得」
例えば、
年商2,000万円
でも、
経費を差し引いた確定申告上の所得が、
350万円
なら、住宅ローンではその所得水準が重要になります。
ですから、
年商が高い＝住宅ローンを多く借りられる
とは限りません。
個人事業主の場合、
確定申告書の所得金額
をまず確認してください。
② 直近3期の確定申告書を確認されるケースがある
宮崎太陽銀行では、個人事業主の事前審査に、
確定申告書 直近3期分
を案内しています。
例えば、
3年前 所得450万円
2年前 所得480万円
昨年 所得500万円
なら、
安定＋上昇傾向
です。
一方、
3年前 500万円
2年前 450万円
昨年 200万円
なら、
「なぜ下がったのか」
を確認される可能性があります。
③ 赤字があるか
個人事業主の場合、
赤字年度
があると慎重に見られる可能性があります。
ただし、
設備投資をした
開業直後だった
一時的に売上が落ちた
など理由はさまざまです。
ですから、
赤字＝即否決
とは限りません。
ただし住宅ローン申込前には、
「なぜ赤字だったか」
を説明できる資料や状況整理をしておくとよいでしょう。
④ 事業年数
開業して間もない場合は、
安定した収入実績を確認しにくい
ため、金融機関によっては申込条件を満たさない場合があります。
前回ご紹介したように、宮崎銀行の一部住宅ローンでは、自営業者について直近3年間に安定継続した所得があることを条件としています。
つまり、
開業1年目
開業2年目
では、選択肢が狭くなる可能性があります。
⑤ 既存の事業借入も確認
個人事業主では、
運転資金
設備資金
車両ローン
事業用カードローン
などを利用している場合があります。
住宅ローン審査では、
個人の生活用借入
だけでなく、
事業に関係する返済負担
も確認される可能性があります。
例えば、
事業ローン月5万円
車ローン月3万円
住宅ローン希望月10万円
なら、
合計18万円の返済
があります。
その状態で家計・事業が維持できるかを見られます。
⑥ 納税状況
これは非常に重要です。
宮崎太陽銀行の正式審査では、個人事業主に、
納税証明書 直近3期分
を求めています。
つまり、
所得税
住民税
などの納税状況も重要です。
住宅ローンを考えているなら、
税金の滞納を残さない
ことが基本です。
⑦ 自己資金
事前審査では、
預貯金はいくらあるか
も資金計画上重要です。
宮崎太陽銀行の正式審査でも、自己資金を証明するために預金通帳や証書などの提示を求めています。
ただし、
審査のために自己資金を全部使う
のはおすすめしません。
個人事業主は、会社員よりも収入が変動する可能性があるため、
生活予備資金＋事業予備資金
を残すことが重要です。
⑧ 物件資料
住宅ローン事前審査では、
「人」だけでなく、
「建てる家・買う物件」
も確認します。
宮崎太陽銀行では事前審査の物件資料として、
見積書
建物図面
地図など
を案内しています。
つまり、
年収・所得だけで借入額を決める
のではなく、
土地・建物の内容
も審査材料になります。
⑨ 本人確認
事前審査では、
運転免許証
パスポート
健康保険証等
など、本人確認資料が必要になる金融機関があります。
宮崎太陽銀行でも事前審査に本人確認書類を案内しています。
⑩ 信用情報
住宅ローンでは一般的に、
カードローン
クレジット
自動車ローン
携帯端末の分割払い
などを含む信用情報が審査されます。
過去に返済遅延がある場合は、住宅ローン審査に影響する可能性があります。
ここは個人事業主だから特別というより、
住宅ローン申込者全員に共通する重要項目
です。
宮崎銀行はWEBで事前審査できる
宮崎銀行では、住宅ローンについて、
WEBから24時間、来店不要で事前審査申込み
ができます。
物件が決まる前でも、まず借入額の相談・事前申込みをすることを案内しています。
個人事業主でも、最初に相談して、
どの書類を準備すればよいか
を確認するとスムーズです。
宮崎太陽銀行の事前審査に必要な主なもの
個人事業主の場合、公開されている内容を整理すると、
本人確認書類
確定申告書 直近3期分
住宅の見積書
建物図面
地図など
です。
正式審査になると、
納税証明書 直近3期分
自己資金を証明する通帳等
土地・建物関係書類
団信の告知書
などが加わります。
事前審査前に準備したい「5つの数字」
個人事業主なら、まず次を一覧にしてください。
① 3年分の所得
例：400万円・450万円・480万円
② 現在の借入残高
事業ローン・車・カード等
③ 毎月の返済額
住宅ローン以外に毎月いくら返しているか
④ 預貯金
住宅に使える資金と残す資金
⑤ 希望住宅総額
土地＋建物＋諸費用
これだけでも、住宅ローン相談がかなり具体的になります。
「節税しているから所得が低い」は注意
個人事業主のお客様で非常に多いのが、
「売上はあります。でも節税して所得を低くしています」
というケースです。
税金上はメリットがありますが、住宅ローンでは、
所得が少ない＝返済能力が低い
と評価される可能性があります。
ですから、
2～3年以内に家を建てたい
なら、
税理士さんとも相談しながら、
節税と住宅ローンのバランス
を考えておくことをおすすめします。
ただし所得を無理に増やすための申告はダメ
もちろん、
住宅ローンを通すために経費を隠す
売上を実態以上に申告する
などは絶対にしてはいけません。
必要なのは、
正しい申告をしたうえで、事業と住宅計画を事前に整えること
です。
個人事業主は「借入可能額」より安全額を見る
例えば事前審査で、
3,500万円まで可能
となっても、
売上が20％落ちたら？
取引先が1社減ったら？
病気で3か月仕事ができなかったら？
ということも考えます。
会社員以上に、
収入変動リスク
を住宅資金計画へ入れることが重要です。
デザインハウス宮崎なら3ケースで診断
例えば個人事業主、現在所得500万円。
住宅ローン希望3,000万円なら、
ケースA｜所得500万円を維持
ケースB｜所得400万円へ20％減少
ケースC｜1年間所得300万円へ低下
として、
住宅ローン
事業借入
生活費
固定資産税
修繕費
などを計算します。
すると、
「審査が通るか」
ではなく、
「事業が少し悪くなっても家を守れるか」
まで分かります。
デザインハウス宮崎からのアドバイス
宮崎で個人事業主が住宅ローン事前審査を受ける場合、
直近3期の確定申告内容
をまず整理することをおすすめします。
宮崎太陽銀行では事前審査で個人事業主に直近3期分の確定申告書を求めており、正式審査では直近3期分の納税証明書も必要です。
そのうえで、
所得
既存借入
納税
自己資金
物件価格
を確認します。
そして一番大切なのは、
事前審査で通った上限額を住宅予算にしないこと。
個人事業主は収入が変動する可能性があります。
デザインハウス宮崎の90歳までの資金シミュレーションでは、通常所得だけでなく「所得20％減」のケースも並べて、事業が悪化しても住宅ローンを返せる建築予算を確認すると、より安全な住宅資金計画になります。
よくある質問
Q. 個人事業主は事前審査に何年分の確定申告書が必要？
金融機関によります。宮崎太陽銀行では、住宅ローン事前審査について直近3期分の確定申告書を案内しています。
Q. 売上と所得、どちらを見られる？
売上だけではなく、経費を差し引いた所得やその推移が重要です。
Q. 事業ローンがあっても住宅ローンは組める？
可能性はありますが、事業借入や個人の既存ローンも含めて総合的に審査される可能性があります。
Q. 宮崎銀行は事前審査だけ先にできますか？
はい。宮崎銀行では物件が決まる前でも住宅ローンの事前申込みをすすめており、WEBからも事前審査申込みができます。
