- Q 持病（高血圧・糖尿病など）があっても加入できる「ワイド団信」の条件
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A
高血圧や糖尿病などの持病があっても、ワイド団信（引受基準緩和型団信）に加入できる可能性があります。 ただし、「持病があれば必ず加入できる」という制度ではなく、保険会社による審査があります。 ワイド団信とは？ ワイド団信とは、 通常の団体信用…
- Q 「リ・バース60」という制度があると聞いたのですが、一般のリバースモーゲージと何が違うのでしょうか。
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A
リ・バース60は住宅金融支援機構が提携する民間金融機関が提供するリバースモーゲージ型住宅ローンです（2026年8月時点）。大きな違いは、 ①使途が住宅関連（建替え・リフォーム・住宅ローンの借換など住宅資金全般）に限定される、 ②満60歳以上…
- Q Q．建替え資金に退職金を充てる場合、税金はどうなりますか？
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A
A．退職金は「受け取る時」に退職所得として課税されますが、受取後のお金を自宅の建替えに使っても、原則として新たな所得税はかかりません。 ただし、次の点には注意が必要です。 「退職所得の受給に関する申告書」を勤務先へ提出する 退職金を出した人…
- Q 団信に加入できない場合でも建替え費用を借入する方法とは？
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A
「団信に入れないから建替えはできない」と思われる方は多いですが、団信に加入できなくても建替え資金を調達できる方法はあります。 住宅会社としては、「ローンが組めない」ではなく「どの制度なら利用できるか」を提案することが重要です。 方法① 高齢…
- Q 高齢者向けのローン商品はありますか？地方銀行や信用金庫でシニア専用商品があると聞いたのですが。
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A
あります。主に、①リ・バース60（住宅金融支援機構提携）、 ②地方銀行・信用金庫の独自シニア向け商品（概ね60歳以上、完済時80〜85歳上限、団信加入が任意の場合もある）、 ③商工中金や日本政策金融公庫の高齢者向け融資、 ④住宅金融支援機構…
- Q Q．元会社役員です。定年後の建替えは、法人名義と個人名義のどちらで借りるべきですか？
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A
A．自分や夫婦が暮らすための住宅なら、原則として「個人名義の住宅ローン」が現実的です。 法人名義で借りる方法は、現在も会社の役員・従業員として勤務し、その住宅を正式な社宅として使用するなど、会社が所有する合理的な目的がある場合に限って検討し…
- Q シニアの建替えで「退職金」をすべて充当するのが危険な理由とは？
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A
このテーマは、シニア世代の建替えを検討している方にとって非常に重要です。 結論から言うと、 退職金は「建替え資金」ではなく、「老後の生活資金」でもあります。すべて建替えに充ててしまうと、将来の選択肢を狭める可能性があります。 なぜ危険なの？…
- Q 高齢者でも利用できる住宅ローンはありますか？
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A
A．はい。年齢だけで建て替えを諦める必要はありません。 シニア世代には、一般的な住宅ローンのほかに、毎月の返済を利息だけに抑える商品や、子どもへ返済を引き継ぐローンがあります。代表的な選択肢は次の4つです。 1．リ・バース60 「リ・バース…
- Q Q．離婚後、一人暮らしです。収入は年金だけですが、建替えの住宅ローンは組めますか？
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A
A．年金収入だけでも、住宅ローン審査に通る可能性はあります。離婚歴や一人暮らしであることだけを理由に、住宅ローンが組めなくなるわけではありません。 審査では主に、次の条件が確認されます。 年金の年間受給額 申込時年齢と完済時年齢 希望借入額…
- Q 融資が実行されるまでの「つなぎ融資」はシニアでも利用できる？
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A
はい、シニアでも「つなぎ融資」を利用できる可能性があります。 ただし、年齢だけで決まるのではなく、本体の住宅ローン（またはリ・バース60など）の承認が前提となるため、利用できるかどうかは金融機関や商品によって異なります。 そもそも「つなぎ融…
- Q Q．年金収入だけで、住宅ローンの返済を続けられるか不安です。返済計画はどう立てればよいですか？
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A
A．年金生活に入ってからの「手取り収入」と「生活費」を基準に、90歳頃までの資産残高を確認します。 現役時代の収入で審査に通ったとしても、退職後の年金だけで返済できるとは限りません。シニアの建て替えでは、「いくら借りられるか」ではなく、「年…
- Q 住宅ローン控除（減税）は年金収入のみのシニアでもメリットはある？
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A
年金収入のみのシニアでも住宅ローン控除を受けられる場合はありますが、「節税メリットが小さい」ケースが少なくありません。 その理由は、住宅ローン控除は支払った所得税や住民税の範囲内でしか控除を受けられないからです。 住宅ローン控除の仕組み 住…
- Q Q．持病があり、団体信用生命保険に加入できるか心配です。加入できないと住宅ローンは組めませんか？
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A
A．団信に加入できなくても、住宅ローンを組める可能性はあります。 持病があるからといって、最初から建て替えを諦める必要はありません。住宅ローン商品によって団信が必須の場合と、加入しなくても借りられる場合があるためです。 団体信用生命保険とは…
- Q シニア層の建替え資金における「固定金利」と「変動金利」の選び方
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A
シニア世代が建替えで住宅ローンを利用する場合、 「金利が低い方を選ぶ」のではなく、「老後の生活設計に合う方を選ぶ」ことが大切です。 特に年金生活では、毎月の支出が大きく変動しないことが安心につながります。 固定金利とは？ 借入時の金利が返済…
- Q Q．団信に加入できない場合の代替手段や、保障を補う方法はありますか？
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A
A．はい、いくつかあります。 ただし、「団信に代わる借入方法」と「万一のときに家族を守る保障」は別々に考える必要があります。団信なしで住宅ローンを借りられても、死亡時に残債がなくなるわけではありません。 1．ワイド団信を利用する 一般団信に…
- Q 「リバースモーゲージ型住宅ローンで叶える安心の住み替え」
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A
リバースモーゲージ型住宅ローンとは？ 通常の住宅ローンは、毎月「元金＋利息」を返済します。 一方、リバースモーゲージ型住宅ローンは、 自宅（土地・建物）を担保に借り入れる 生存中は「利息のみ」または「少額」の返済 元金は契約終了時（死亡時や…
- Q 妻が連帯保証人・連帯債務者になる場合の年齢制限とリスクは？
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A
このテーマは、シニア夫婦の建替え相談で非常によくある質問です。 結論から言うと、 妻が連帯保証人や連帯債務者になることに法律上の年齢制限はありません。 ただし、住宅ローン商品や金融機関ごとの申込条件・完済時年齢・審査基準が適用されるため、年…
- Q Q．連帯保証人や担保設定で、子どもに迷惑をかけたくありません。回避する方法はありますか？
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A
A．はい。お子さまを連帯保証人・連帯債務者・担保提供者にしない借り方を選べば、直接的な負担を避けられます。 ただし、住宅ローンを利用する場合、建て替える土地と建物への抵当権設定は原則として必要です。避けるべきなのは、お子さまの収入や所有不動…
- Q リバースモーゲージと一般的な住宅ローンの違いはなんですか？
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A
一番大きな違いは、**「いつ元金を返済するか」**です。 比較項目 一般的な住宅ローン リバースモーゲージ型住宅ローン 元金の返済 毎月返済する 原則、契約終了時（死亡・売却など）に一括返済 毎月の支払い 元金＋利息 利息のみ（商品によって…
- Q リバースモーゲージで死亡後に家が売却処分される際、同居家族はどうなるの？
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A
この質問は、シニアのお客様が最も不安に感じるポイントの一つです。 リバースモーゲージでは、契約者が亡くなった後、ローンを返済するために自宅を売却するケースが多いため、同居家族がそのまま住み続けられるとは限りません。 ただし、必ず売却しなけれ…
- Q Q．50歳です。頭金ゼロで建築できますか？諸費用まで全額借りるのは現実的ですか？
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A
A．頭金ゼロで建築できる可能性はあります。ただし、諸費用まで含めた全額借入は、審査に通ることと、安心して返せることを分けて考える必要があります。 特に50歳では、退職後も返済が続く可能性が高いため、慎重な資金計画が必要です。 「頭金ゼロ」に…
- Q 70代での建て替えで「高齢者向け返済特例」を利用するための条件とは？
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A
70代で建替えを検討する方にとって、「高齢者向け返済特例」は有力な資金調達方法の一つです。 これは、主に住宅金融支援機構が取り扱う制度で、毎月の返済を利息のみとし、元金は契約者全員の死亡後に一括返済する仕組みです。 主な利用条件 70代でも…
- Q 地方の戸建てでもリバースモーゲージの融資対象になるの？査定の基準とは？
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A
この質問は、宮崎のような地方都市では非常に多い相談です。 結論から言うと、 地方の戸建てでもリバースモーゲージの対象になる可能性はあります。 ただし、 都市部より査定が厳しくなる傾向があり、「建物」よりも「土地の資産価値」が重視されます。…
- Q Q．毎月の返済額をできるだけ抑えたいのですが、どの住宅ローンがシニア向きですか？
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A
A．月々の支払いを最も抑えやすいのは「リ・バース60」です。ただし、50歳で建築費を全額借りたい場合は、一般の長期住宅ローンのほうが現実的です。 ローン商品の比較 商品 毎月の負担 主な注意点 リ・バース60 最も低くしやすい 元金が減らず…
- Q 親子リレーローンを組む際、子どもの住宅ローン控除や単独ローンへの影響は？
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A
結論から言うと、親子リレーローンを利用しても、子どもが住宅ローン控除を受けられる可能性はあります。 ただし、将来、自分名義で住宅ローンを組むことには一定の影響があるため、事前の設計が非常に重要です。 ① 子どもは住宅ローン控除を受けられる？…
- Q 金融機関がシニアの建替え融資で最も重視する「審査基準」とは？
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A
シニア世代が建替えで住宅ローンを利用する場合、 金融機関は「年齢」だけで融資を判断しているわけではありません。 実際には、複数の項目を総合的に審査しています。 ① 返済能力（最重要） 最も重視されるのは **「最後まで返済できるか」**です…
- Q 【50代・60代の住宅ローン】変動金利と固定金利、シニアの建て替えにはどちらが向いている？
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A
Q．変動金利と固定金利では、どちらが高齢者向きですか？ A．一般的には、返済額が変わらない「全期間固定金利」のほうがシニア世代に向いています。 50代・60代は、金利が上昇して返済額が増えても、収入を増やしたり返済期間を延ばしたりできる時間…
- Q シニアの建替えで自己資金は最低いくら残しておくべき？（老後資金の残し方）
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A
この質問はシニアのお客様から非常によく相談されます。 結論から言うと、 「建替え資金にすべて使わず、最低でも500～1,000万円程度の流動資金を残す」 という考え方が一般的です。ただし、必要額は年齢・年金収入・家族構成・健康状態によって変…
- Q 70代でも住宅ローンを組めますか？金融機関が高齢者の年齢上限を設けていると聞いたのですが。
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A
組めない訳ではありません。一般的に完済時の年齢上限が80〜85歳に設定されている商品が多く、民間の金融機関では申込時の年齢上限を65歳前後、リ・バース60など住宅金融支援機構提携商品は60歳以上で利用できます。2026年8月時点のリ・バース…
- Q 【住宅ローン審査期間】申し込みから融資実行まで何日かかる？シニアの建て替えで遅れやすいポイント
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A
Q．住宅ローン審査の申し込みから融資実行まで、一般的にどのくらいかかりますか？ A．住宅ローンの審査だけなら、事前審査から本審査の承認まで一般的に3週間～1か月半程度が目安です。 ただし、建て替えの場合は、解体・着工・建物完成後に本融資が実…
