デザインハウス宮崎｜宮崎県宮崎市のローコスト住宅・本体価格+基本付帯工事がコミコミで999万円～

公開日：2026年8月○日
監修・作成：デザインハウス宮崎（株式会社ツチモチ）

「50歳から建て替えても、老後の生活は大丈夫でしょうか？」

「今の家に住宅ローンが900万円残っています。それでも建て替えられますか？」

「断熱等級6と耐震等級3は、予算を抑えるために諦めなければいけませんか？」

今回は、夫50歳・妻45歳のご夫婦が、80㎡・2LDKの住宅へ建て替えるモデル事例をご紹介します。

建て替え総額は2,680万円、現在の住宅ローン残高は900万円です。

建物の価格だけでなく、現在の住宅ローン、退職金、年金、生活費、修繕費、医療・介護費などを含め、夫90歳までの金融資産を試算しました。

この建て替え事例の結論

今回の計画は、条件を3つ整えることで、建て替えを前向きに検討できます。

おすすめ標準案は、次のとおりです。

項目	おすすめ標準案
おすすめ建築総額	2,480万円
自己資金	600万円
既存ローンを含む住宅ローン	2,780万円
毎月返済額	約13万8,000円
建築後に残す現金	900万円
完済年齢	夫70歳
老後の基本生活費	月17万4,000円
90歳時点の予想残高	約494万円

守る条件は、次の3つです。

• 2LDKの間取り
• 断熱等級6
• 耐震等級3

一方、建築総額は2,680万円から2,480万円へ、200万円調整します。

調整するのは耐震性能や断熱性能ではありません。外構工事の施工時期、設備グレード、造作家具、間取りの複雑さ、建物面積など、完成後でも見直しやすい部分を中心に検討します。

なぜ「条件調整型」という判定なのか

今回の建て替えは、建築費だけを見れば自己資金500万円と住宅ローン2,180万円で計算が合います。

しかし、現在の住宅ローンが900万円残っています。

建て替え総額2,680万円に対して、

• 自己資金：500万円
• 新しい住宅ローン：2,180万円

とすると、建築費は準備できますが、既存住宅ローン900万円の精算方法が決まっていません。

現在の建物を解体して建て替える場合、既存住宅ローンをそのまま残せるとは限りません。金融機関との調整や、新しい住宅ローンへの借り換え・一本化が必要になる可能性があります。

そこで今回の試算では、既存住宅ローン900万円を新しい住宅ローンへ組み込むものとして暫定計算しました。

現在の希望では、住宅ローンはいくら必要？

現在希望している建築総額は2,680万円です。

これに既存住宅ローン900万円を加えると、住宅に関する必要資金は合計3,580万円になります。

自己資金500万円を使用する場合、新たに整理する住宅ローンは次の金額です。

3,580万円－自己資金500万円＝3,080万円

つまり、希望する住宅ローン2,180万円とは別に、既存住宅ローン900万円の精算方法を決める必要があります。

資金項目	金額
建て替え総額	2,680万円
既存住宅ローン	900万円
住宅関連資金の合計	3,580万円
自己資金	500万円
必要な住宅ローン	3,080万円

これは金融機関から3,080万円を借りられることを保証するものではありません。

実際には、土地と建物の担保状況、現在の住宅ローン契約、完済条件、年収、健康状態、団体信用生命保険、金融機関の審査基準などを確認する必要があります。

建て替え総額2,680万円には何が含まれている？

今回の2,680万円は、建物本体価格だけではありません。

費用項目	金額
建物本体	1,500万円
付帯工事	300万円
解体費	150万円
アスベスト調査・除去費	50万円
仮住まい費	0円
往復引越し費	50万円
登記費	30万円
測量費	20万円
外構費	150万円
地盤改良予備費	100万円
設計・確認申請費	80万円
住宅ローン諸費用	30万円
火災・地震保険	20万円
その他費用	200万円
合計	2,680万円

建て替えでは、建物本体以外の費用が大きくなります。

解体、アスベスト、仮住まい、往復の引越し、登記、測量、外構、地盤改良、住宅ローン諸費用まで含めた「入居までの総額」で判断することが大切です。

なお、仮住まい費は0円で入力されています。親族宅などを利用できる予定なのか、まだ見積もりを取っていないのかによって結果が変わるため、正式計画では確認が必要です。

なぜ建築総額を200万円調整するのか

おすすめ標準案では、建築総額を2,680万円から2,480万円へ200万円調整します。

目的は、単に家を小さくしたり、住宅性能を下げたりすることではありません。

現在の住宅ローン900万円を整理しながら、建築後の現金を残し、老後の毎月の支出を抑えるためです。

削減を検討する順番は、次のとおりです。

1. 建物面積の微調整
2. 凹凸の少ないシンプルな間取り
3. 設備グレード
4. 造作家具や装飾
5. 外構工事の範囲と施工時期
6. 解体・引越し・仮住まい費の相見積もり
7. その他費用200万円の内訳確認

一方で、次の項目は原則として守ります。

• 耐震性能と構造安全性
• 断熱性能
• 気密性能
• 換気性能
• 建築後の手元資金
• 将来の修繕費
• 医療・介護に備える資金

特に断熱、気密、耐震などは、完成後に変更しにくい部分です。

予算調整は、将来変更しやすい設備や外構から検討します。

3つの建て替え案を比較

今回の試算では、「希望優先案」「おすすめ標準案」「安全重視案」の3案を作成しました。

比較項目	希望優先案	おすすめ標準案	安全重視案
建築総額	2,680万円	2,480万円	2,280万円
自己資金	500万円	600万円	500万円
既存ローンを含む住宅ローン	3,080万円	2,780万円	2,680万円
毎月返済額	約15万3,000円	約13万8,000円	約13万3,000円
建築後の現金	1,000万円	900万円	1,000万円
老後の基本生活費	月16万8,000円	月17万4,000円	月17万8,000円
完済年齢	70歳	70歳	70歳
90歳時点の予想残高	約497万円	約494万円	約539万円
位置づけ	住宅の希望を優先	希望と安心の両立	将来支出への余裕を重視

希望優先案

希望優先案では、建築総額2,680万円を維持します。

既存住宅ローン900万円を含めた住宅ローンは3,080万円、毎月返済額は約15万3,000円です。

建築後に現金1,000万円を残せますが、90歳時点で約500万円を残すためには、老後の基本生活費を月16万8,000円程度へ調整する必要があります。

住宅の希望をできるだけ残したい方向けの案ですが、老後の生活費管理が重要になります。

おすすめ標準案

おすすめ標準案では、建築総額を200万円調整して2,480万円とします。

自己資金は600万円、既存住宅ローンを含む住宅ローンは2,780万円です。

毎月返済額は約13万8,000円となり、建築後に現金900万円を残します。

老後の基本生活費を月17万4,000円程度に整えることで、夫90歳時点の予想残高は約494万円です。

2LDK、断熱等級6、耐震等級3を守りながら、住宅費と老後資金のバランスを取る中心案です。

安全重視案

安全重視案では、建築総額を2,280万円へ抑えます。

自己資金500万円、住宅ローン2,680万円、毎月返済額は約13万3,000円です。

建築後に現金1,000万円を残し、老後の基本生活費は月17万8,000円を確保します。

90歳時点の予想残高は約539万円です。

医療費、介護費、建物修繕費など、将来の支出により余裕を持ちたい方向けの案です。

現在の希望条件のままでは、老後資金はどうなる？

現在の希望条件をそのまま使い、

• 建築総額：2,680万円
• 自己資金：500万円
• 既存ローンを含む住宅ローン：3,080万円
• 現役中の基本生活費：月20万円
• 老後の基本生活費：月20万円
• 物価上昇率：年1.2％

として90歳まで計算すると、90歳時点で約895万円の不足が見込まれました。

ただし、これは「建て替えられない」という結論ではありません。

不足の原因を分けて考えると、調整方法が見えてきます。

主な原因は次の3点です。

• 現在の住宅ローン900万円が残っている
• 70歳まで住宅ローン返済が続く
• 老後生活費に年1.2％の物価上昇を反映している

条件を組み替えることで、建て替えの可能性があります。

今回のおすすめ標準案では、建築総額を200万円調整し、自己資金を100万円増やし、老後の基本生活費を月17万4,000円へ再設計することで、90歳時点約494万円を残す計画に整えています。

建築後に900万円を残す理由

50代からの建て替えでは、住宅ローンを少なくすることだけが安心ではありません。

建築直後には、次のような予定外の支出が発生する可能性があります。

• 解体時に見つかった地中障害物
• アスベスト除去費の追加
• 地盤改良費
• 仮住まい期間の延長
• 外構工事の追加
• 家具・家電の購入
• 車の故障や買い替え
• 病気や入院
• 親族に関係する支出

今回のおすすめ標準案では、現在の預金1,500万円から自己資金600万円を使用し、建築後に現金900万円を残します。

住宅ローンの借入額だけを小さくするのではなく、「建て替えた直後に、すぐ使える現金がいくら残るか」を重視した計画です。

退職金1,400万円は建て替えに使う？

今回の退職金は、ご夫婦合計で1,400万円です。

• 夫の退職金：1,200万円
• 妻の退職金：200万円

年齢差を考えると、夫65歳・妻60歳の時期に受け取る予定です。

おすすめ標準案では、この退職金を建築時の自己資金には使いません。

退職金は65歳時点で老後資金へ加算し、次の費用に備えます。

• 住宅ローン返済
• 建物修繕費
• 車の買い替え
• 医療・介護費
• 物価上昇による生活費増加
• 年金だけでは不足する生活費

退職金を受け取った後、すぐに住宅ローンを繰上返済する方法もあります。

ただし、繰上返済を行う前に、医療費、介護費、修繕費、生活予備費を分けて確保する必要があります。

年金生活になっても大丈夫？

年金の入力条件は、次のとおりです。

項目	受給開始	月額
夫の年金	65歳	15万円
妻の年金	60歳	8万円
夫婦合計	同じ時期に開始予定	月23万円

夫婦の年齢差は5歳です。

夫65歳のときに妻60歳となるため、今回の入力条件では、夫婦の年金は同じ時期から受給開始となります。

夫婦合計の年金は額面で年間276万円です。

税金や社会保険料を考慮し、年間手取り約248万円として暫定計算しています。

一方、生活費には年1.2％の物価上昇を反映しています。

そのため、年金だけで90歳までのすべての生活費を賄うのではなく、預金と退職金を計画的に取り崩す前提です。

将来の大きな支出も計算している？

今回の試算では、次の支出を計算しています。

発生時期	支出内容	金額
夫60歳	車の買い替え	100万円
夫65歳	建物修繕費	150万円
夫80歳	医療・介護、援助、旅行などの予備費	260万円

医療・介護予備費100万円、子ども・孫への援助100万円、旅行・趣味費50万円、その他特別支出10万円については、発生年齢が入力されていません。

そこで今回は、合計260万円を夫80歳時点で支出する保守的な暫定計算としました。

実際の発生時期が分かれば、年齢ごとに分けて再計算します。

今回の試算で使用した収入の考え方

入力された年収は税込年収です。

毎年の資産残高を計算するには、税金や社会保険料を差し引いた手取り収入が必要です。

そこで今回は、次の金額を暫定的な手取り収入として使用しました。

収入	税込年収	推定手取り
夫・現役中	550万円	約430万円
夫・再雇用中	400万円	約320万円
妻・現役中	200万円	約160万円
夫婦の年金	年276万円	約248万円

実際の手取り額は、扶養家族、社会保険、住民税、生命保険料控除などによって変わります。

正式な資金計画では、源泉徴収票、給与明細、年金見込額を確認して再計算します。

建て替えを実現する4つのステップ

STEP1　建築総額を再設計する

建築総額2,680万円から200万円を調整し、2,480万円を目標とします。

外構の分割施工、設備、造作家具、建物面積、間取りの複雑さなどから調整します。

STEP2　建築後に残す現金を先に確保する

自己資金をいくら出せるかではなく、建築後にいくら残すかを先に決めます。

おすすめ標準案では、現金900万円を残します。

STEP3　既存住宅ローンを含めて比較する

新しい住宅ローンだけでなく、現在残っている900万円をどのように精算するか確認します。

借り換え、一本化、自己資金での一部精算などを金融機関と比較します。

STEP4　正式資料で再計算する

収入、年金、税金、社会保険、既存ローン、建築見積もりを確認し、最終判断します。

次回までに確認したい資料

正式な計画を作るため、次の資料を確認します。

• ご夫婦の源泉徴収票
• 直近の給与明細
• ご夫婦それぞれの年金見込額
• 預金・投資・保険の残高
• 退職金の見込額と受取時期
• 現在の住宅ローン返済予定表
• 現在の住宅ローンの金利と残存期間
• 建築・解体・外構工事の見積書
• 仮住まい・引越しの見積書
• 住宅ローンの事前審査結果
• 車や医療費など、将来の大きな支出

よくある質問

50歳から20年の住宅ローンは組めますか？

50歳から20年返済の場合、計算上の完済年齢は70歳です。ただし、融資承認は保証されません。年収、勤続年数、健康状態、団体信用生命保険、既存借入、担保評価などによって結果が変わります。

既存住宅ローン900万円があっても建て替えられますか？

建て替えを検討することはできます。ただし、現在の建物を解体する前に、既存住宅ローンの金融機関へ相談が必要です。新しい住宅ローンへの借り換えや一本化が必要になる場合があります。

預金1,500万円をもっと自己資金に使ったほうがよいですか？

自己資金を増やせば住宅ローンは減りますが、建築後の現金も少なくなります。50代からの建て替えでは、医療・介護費、修繕費、車の買い替えなどに備え、現金を残すことも大切です。

断熱等級6と耐震等級3は予算調整の対象ですか？

今回のおすすめ標準案では守る条件です。予算調整は、外構、設備、造作、間取りの複雑さ、建物面積などから先に検討します。

老後生活費を月17万4,000円にすれば必ず大丈夫ですか？

保証できる金額ではありません。今回の収入、年金、物価上昇率、特別支出を基にした暫定的な目安です。実際の支出を確認し、税金や社会保険を含めて再計算する必要があります。

90歳時点で約494万円残ることは保証されますか？

保証値ではありません。収入、年金、物価、金利、医療費、介護費、修繕費などが変われば、将来の資産残高も変わります。

宮崎県で50代・60代から建て替えを考えている方へ

50代・60代の建て替えで大切なのは、「住宅ローンがいくら借りられるか」だけではありません。

確認したいのは、次の4点です。

• 建て替え後に現金をいくら残せるか
• 退職後も住宅ローンを返せるか
• 医療・介護・修繕費を準備できるか
• 90歳時点で資産を残せるか

現在の希望条件で将来の資金不足が見込まれても、すぐに建て替えを諦める必要はありません。

建築総額、自己資金、住宅ローン、建物面積、設備、外構、老後生活費を組み替えることで、安心できる着地点が見つかる可能性があります。

デザインハウス宮崎では、住宅ローンの審査に通る金額ではなく、「老後資金を残しながら返せる金額」から建築予算を考えます。

ご希望の間取りや住宅性能を守りながら、調整できる項目を一緒に整理していきます。

まとめ

今回のモデル事例では、希望する建築総額2,680万円のまま、老後生活費月20万円を維持すると、90歳時点で約895万円の不足が見込まれました。

そこでおすすめ標準案では、次の3条件を整えます。

1. 建築総額を2,680万円から2,480万円へ200万円調整する
2. 既存住宅ローン900万円を含めた借り換えを確認する
3. 老後の基本生活費を月17万4,000円へ再設計する

その結果、建築後に現金900万円を残し、夫70歳で住宅ローンを完済し、90歳時点で約494万円を残す計画になります。

2LDK、断熱等級6、耐震等級3は守ります。

今回の診断は、建て替えを諦めるためのものではありません。

住宅ローンが通るかどうかだけで判断せず、老後資金を残しながら建てられる方法を探します。

おすすめ建築総額を基準に、どこまで希望を実現できるか確認しましょう。

50代・60代の建て替え資金相談

デザインハウス宮崎
株式会社ツチモチ

電話：0985-78-2807

建築費、既存住宅ローン、退職金、年金、生活費をまとめ、90歳までの資産推移を確認します。

建て替え後も安心して暮らせる予算を、一緒に考えてみませんか。

※本記事は入力条件に基づくモデル事例・暫定計算です。将来の収入、年金、金利、物価、資産残高を保証するものではありません。また、金融機関の融資承認や借り換えを保証するものではありません。