「50代から土地を購入して新築するのは、もう遅いのでは？」
「住宅ローンを減らすために、預金やNISAをすべて使っても大丈夫？」
今回は、夫54歳・妻60歳のご夫婦が、宮崎県内で土地を購入し、25坪・2LDKの新築住宅を含めた総額3,000万円の計画を立てたモデル事例をご紹介します。
この住宅資金事例の結論
土地購入と新築を合わせた総額3,000万円は、資金の配分を整えることで前向きに検討できる計画です。
ただし、金融資産2,100万円をできるだけ住宅費に使うのではなく、住宅ローンを1,500万円にして、購入後の金融資産を600万円残す方法をおすすめします。
おすすめ標準案の試算結果は、次のとおりです。
| 項目 | おすすめ標準案 |
|---|---|
| 土地＋新築総額 | 3,000万円 |
| 自己資金 | 1,500万円 |
| 住宅ローン | 1,500万円 |
| 住宅ローン金利 | 変動金利1.5％ |
| 返済期間 | 15年 |
| 毎月返済額 | 約9万3,000円 |
| 購入後に残す金融資産 | 600万円 |
| 住宅ローン完済年齢 | 夫69歳 |
| 夫90歳時点の予想資産残高 | 約820万円 |
「いくら借りられるか」ではなく、「住宅購入後の現金と老後資金を残しながら、いくらなら返せるか」から逆算した計画です。
ご夫婦の相談内容
今回のモデルとなるご夫婦の条件です。
| 項目 | 内容 |
| 年齢 | 夫54歳・妻60歳 |
| 現在の年収 | 夫460万円・妻230万円 |
| 夫の勤務予定 | 69歳まで |
| 夫の再雇用収入 | 65歳から69歳まで年収300万円 |
| 妻の退職予定 | 65歳 |
| 現在の預金 | 1,800万円 |
| NISA | 300万円 |
| 金融資産合計 | 2,100万円 |
| 夫の退職金 | 300万円 |
| 夫の年金 | 70歳から月19万円 |
| 妻の年金 | 65歳から月13万円 |
| 希望する住宅 | 25坪・2LDK |
| 土地＋新築総予算 | 3,000万円 |
| 希望住宅ローン | 1,100万円 |
| 一番の心配 | 購入後も老後に安心して暮らせるか |
ご夫婦にはお子様がいないため、住宅を相続させることよりも、自分たちが安心して暮らせることを優先したいという希望があります。
一方で、土地と建物に預金を使いすぎると、医療費、介護費、建物修繕費などに対応できなくなる心配があります。
希望どおり1,100万円を借りると、残る金融資産は200万円
総予算3,000万円に対して住宅ローンを1,100万円とした場合、必要な自己資金は1,900万円です。
現在の金融資産は、次のとおりです。
| 金融資産 | 金額 |
| 預金 | 1,800万円 |
| NISA | 300万円 |
| 合計 | 2,100万円 |
必要な自己資金1,900万円を差し引くと、住宅購入後に残る金融資産は次のようになります。
2,100万円－1,900万円＝200万円
なお、預金とNISAをすべて住宅資金に使う場合、自己資金は2,100万円となるため、必要な住宅ローンは900万円です。
そのため、次の2つの条件には200万円の差があります。
- 希望する住宅ローン：1,100万円
- 金融資産をすべて使った場合の住宅ローン：900万円
ここを曖昧にしたまま進めず、住宅購入後に金融資産をいくら残すのか、最初に決めることが重要です。
3つの住宅資金計画を比較
今回の試算では、土地購入と新築を合わせた総額3,000万円を変えず、自己資金と住宅ローンの配分を変えた3案を作成しました。
| 比較項目 | 希望優先案 | おすすめ標準案 | 安全重視案 |
| 土地＋新築総額 | 3,000万円 | 3,000万円 | 3,000万円 |
| 自己資金 | 1,900万円 | 1,500万円 | 1,200万円 |
| 住宅ローン | 1,100万円 | 1,500万円 | 1,800万円 |
| 毎月返済額 | 約6.8万円 | 約9.3万円 | 約11.2万円 |
| 購入後の金融資産 | 200万円 | 600万円 | 900万円 |
| 完済年齢 | 夫69歳 | 夫69歳 | 夫69歳 |
| 夫90歳時点の予想残高 | 約867万円 | 約820万円 | 約785万円 |
※住宅ローンは変動金利1.5％、返済期間15年で計算した暫定値です。
希望優先案
希望する住宅ローン1,100万円を優先する案です。
毎月返済額は約6万8,000円に抑えられますが、自己資金として1,900万円を使用するため、住宅購入後に残る金融資産は200万円です。
住宅ローンの負担は小さくなりますが、土地購入や新築直後の予備資金が少ない計画です。
おすすめ標準案
住宅ローンを1,500万円へ増やし、自己資金を1,500万円に抑える案です。
毎月返済額は約9万3,000円となりますが、住宅購入後に金融資産600万円を残せます。
毎月の返済額と購入後に残す資金のバランスが、最も取りやすい案です。
安全重視案
住宅ローンを1,800万円とし、自己資金を1,200万円に抑える案です。
購入後に金融資産900万円を残せるため、医療費、介護費、修繕費などへの備えを厚くできます。
一方で、毎月返済額は約11万2,000円になるため、退職前後の収支をより慎重に確認する必要があります。
なぜ住宅ローンを400万円増やすのか
「預金があるのに、なぜ住宅ローンを増やすのですか？」
今回の住宅資金計画で、最も重要なポイントです。
希望優先案では、住宅ローンを1,100万円に抑えられますが、住宅購入直後の金融資産は200万円しか残りません。
土地購入や新築直後には、次のような予定外の支出が発生する可能性があります。
- 地盤改良費
- 外構工事の追加
- 家具・家電の購入
- 引越し費用
- 車の買い替え
- 病気や入院
- 親族に関係する支出
- 建物の将来修繕費
住宅ローンを1,500万円にすると、希望より借入額は400万円増えます。
その代わり、住宅購入後の金融資産を200万円から600万円へ増やせます。
住宅ローンを400万円増やした場合、15年間の支払利息は、希望優先案より概算で約47万円増えます。
つまり、約47万円の追加利息によって、住宅購入直後の手元資金を400万円厚く残す考え方です。
老後の安心を考えると、借入額を最小にすることが、必ずしも最も安全な方法とは限りません。
90歳時点の残高だけで判断しない理由
今回の試算では、住宅ローンが少ない希望優先案のほうが、90歳時点の資産残高は、おすすめ標準案より約47万円多くなります。
これは住宅ローンの利息負担が少ないためです。
しかし、希望優先案では、住宅購入直後の金融資産が200万円まで減ります。
一方、おすすめ標準案では600万円を残せます。
| 比較項目 | 希望優先案 | おすすめ標準案 |
| 住宅ローン | 1,100万円 | 1,500万円 |
| 購入後の金融資産 | 200万円 | 600万円 |
| 90歳時点の予想残高 | 約867万円 | 約820万円 |
| 90歳時点の差 | ＋約47万円 | － |
老後資金計画では、90歳時点の残高だけでなく、次の3点を一緒に確認する必要があります。
- 住宅購入直後にいくら残るか
- 退職前後の家計を維持できるか
- 医療・介護・修繕などの一時支出に対応できるか
今回のご夫婦には、購入直後の金融資産と毎月返済額のバランスがよい「おすすめ標準案」が適しています。
今回のシミュレーション条件
未確認の項目については、モデル条件を設定した暫定計算です。
| 試算項目 | 設定条件 |
| 夫の現在年収 | 460万円 |
| 妻の現在年収 | 230万円 |
| 夫65歳から69歳までの年収 | 300万円 |
| 妻の退職年齢 | 65歳 |
| 夫の年金 | 70歳から月19万円 |
| 妻の年金 | 65歳から月13万円 |
| 夫の退職金 | 300万円 |
| 退職金受取年齢 | 70歳と仮定 |
| 基本生活費 | 月23万円 |
| 物価上昇率 | 年1.2％ |
| 建物修繕費 | 120万円を3回 |
| 医療・介護予備費 | 300万円 |
| 資産運用益 | 0％ |
| 住宅ローン | 変動金利1.5％・15年返済 |
| 金利上昇リスク | 今回の試算では未反映 |
| 土地・建物・外構・登記の内訳 | 未確認 |
住宅ローンの融資承認や、将来の資産残高を保証するものではありません。
正式な判断には、収入資料、年金見込額、土地と建物の見積書、税金、保険、既存借入などの確認が必要です。
土地＋新築3,000万円で最初に確認すべき費用
総予算3,000万円が「土地価格＋建物本体価格」だけの場合、最終的な支払額が予算を超える可能性があります。
必ず次の費用まで含めて確認してください。
- 土地代
- 土地仲介手数料
- 所有権移転登記費用
- 建物本体工事
- 付帯工事
- 地盤調査・地盤改良
- 外構工事
- 設計・確認申請
- 水道加入金や各種負担金
- 住宅ローン諸費用
- 火災・地震保険
- 引越し費用
- 家具・家電
- 不動産取得税
- 固定資産税
「建物はいくらか」ではなく、「土地購入から入居までの総額はいくらか」で判断することが重要です。
宮崎県で特に確認したい土地・建築費用
宮崎県内で土地を購入して新築する場合は、土地代と建物本体価格だけでなく、次のような地域条件も確認する必要があります。
地盤改良費
土地によっては、地盤調査の結果、地盤改良工事が必要になる場合があります。
地盤改良費が総予算3,000万円に含まれているかを、契約前に確認することが大切です。
台風や大雨への備え
宮崎県では、台風や大雨への備えも欠かせません。
火災保険だけでなく、水災補償や風災補償の内容も確認します。
浸水・土砂災害リスク
土地を決める前に、自治体のハザードマップで次の項目を確認します。
- 洪水浸水想定区域
- 内水氾濫
- 高潮
- 土砂災害警戒区域
- 津波浸水想定区域
土地価格が安いという理由だけで決めず、将来も安心して暮らせる土地かどうかを確認することが重要です。
車の維持費と買い替え費用
宮崎県では、日常生活に車が必要な地域が多くあります。
老後資金計画では、車の維持費や将来の買い替え費用も忘れずに確認します。
50代からの家づくりで大切なのは、現金を残す順番
50代・60代の住宅計画では、若い世代と同じように「借りられるだけ借りる」「頭金をできるだけ多く入れる」という考え方だけでは判断できません。
先に決めるべきなのは、住宅購入後に残す金融資産です。
今回のご夫婦の場合は、次の順番で計画します。
- 土地購入と新築の総額を3,000万円以内に収める
- 購入後に残す金融資産600万円を先に確保する
- 残りを自己資金と住宅ローンに分ける
- 15年間の住宅ローン返済と年金生活を確認する
- 修繕費・医療費・介護費を含めて90歳まで試算する
住宅ローンが通るかどうかだけでなく、「家を建てた後も安心して暮らせるか」を確認することが、50代からの住宅計画には欠かせません。
よくある質問
54歳でも15年の住宅ローンを組めますか？
54歳から15年返済なら、計算上の完済年齢は69歳です。
ただし、実際の借入可能額や適用金利は、年収、勤務状況、健康状態、既存借入、団体信用生命保険、金融機関の審査基準によって変わります。
融資承認を保証するものではありません。
預金があるなら、住宅ローンを減らしたほうがよいですか？
必ずしもそうとは限りません。
住宅ローンを減らしすぎて手元資金が少なくなると、医療費、介護費、建物修繕費などに対応できなくなる可能性があります。
住宅購入後に残す現金を先に決めることが重要です。
NISAはすべて解約したほうがよいですか？
すべて解約することを先に決める必要はありません。
住宅に必要な自己資金、購入後に残したい金融資産、今後の運用方針を比較して判断します。
今回のおすすめ標準案では、金融資産2,100万円のうち600万円を残します。
変動金利1.5％なら、将来も月9万3,000円のままですか？
今回の試算では、金利上昇を考慮していません。
変動金利が上昇した場合、将来の返済負担が増える可能性があります。
正式な資金計画では、固定金利との比較や、金利が上昇した場合の返済額も確認する必要があります。
土地と新築を合わせて3,000万円なら安心ですか？
土地代と建物本体価格だけでなく、仲介手数料、登記、地盤改良、外構、住宅ローン諸費用、保険、引越し、家具・家電まで含まれているか確認が必要です。
費用内訳が未確認の場合、3,000万円は暫定予算です。
購入後に残す金融資産600万円で十分ですか？
600万円で必ず十分とは断定できません。
基本生活費、固定資産税、保険料、車の維持費、医療・介護方針などによって必要額は変わります。
正式な資金計画では、ご夫婦の支出内容を確認したうえで、必要な予備資金を再計算します。
宮崎県で50代・60代から住宅を考えている方へ
「住宅ローンが借りられるか」だけで、家づくりを判断していませんか？
住宅ローンの審査に通っても、預金を使いすぎれば、建築後の暮らしが苦しくなる可能性があります。
反対に、年齢だけを理由に、土地購入や新築を諦める必要もありません。
大切なのは、年収、預金、年金、退職金、生活費、住宅ローンを一つの表にまとめ、90歳までの資産推移を確認することです。
デザインハウス宮崎「建て替えの窓口」では、50代・60代の建て替えだけでなく、土地購入＋新築についても、「借りられる金額」ではなく「老後資金を残しながら返せる金額」から住宅予算を考えます。
最低限、次の項目が分かれば、概算の資金シミュレーションを作成できます。
- ご夫婦の年齢
- 現在の年収
- 何歳まで働く予定か
- 現在の預金・金融資産
- 退職金の見込額
- 年金の見込額
- 希望する土地＋建築総額
- 毎月の生活費
- 将来予定している大きな支出
- 一番心配していること
宮崎市、都城市、延岡市、日向市、西都市、児湯郡、東諸県郡など、宮崎県内で土地購入や新築を検討している方は、住宅会社へ行く前に、まず「建てた後も安心できる予算」を確認してみませんか？
おすすめ建築総額を基準に、どこまで希望を実現できるか一緒に確認しましょう。
