公開日：2026年8月1日
監修・作成：デザインハウス宮崎（株式会社ツチモチ）
「子どもが2人いても、土地と新築に3,500万円かけて大丈夫でしょうか？」
「45年住宅ローンを組むと、80歳まで返済が続くのでしょうか？」
「教育費を確保しながら、70歳までに住宅ローンを完済できますか？」
今回は、夫35歳・妻32歳・子ども2人のご家族が、宮崎県で土地を購入し、総額3,500万円の新築住宅を建てるモデル事例をご紹介します。
この住宅資金事例の結論
土地・建物・付帯工事・諸費用を含む総額3,500万円の新築は、条件を整えることで前向きに検討できる計画です。
住宅ローン3,200万円を45年返済で借りても、高断熱・高気密住宅によって削減できると想定した光熱費を繰上返済に回すことで、夫67歳8か月での完済を目指せます。
教育費を住宅ローン返済に使う計画ではありません。
今回のおすすめ案は、次の考え方です。
・教育費と基本生活費を先に確保する
・光熱費の削減分を毎月積み立てる
・積立額が50万円に達するたびに期間短縮型の繰上返済を行う
・第二子の高校卒業後は月3,000円を追加する
・夫70歳より約2年4か月早い完済を目指す
おすすめ案の試算結果
大学・短期大学・専門学校の費用は含んでいません。
税込・手取りの区分が未確認のため、収入については「税込年収による暫定計算」です。
また、将来の光熱費削減額、住宅ローン金利、収入上昇、完済年齢を保証するものではありません。
今回のご家族と新築計画
現在の家賃月7万円は、新築後に終了する前提です。
新築後は住宅ローン返済へ置き換えるため、現在の住居費と住宅ローンは二重に計上していません。
子育て世帯で3,200万円の住宅ローンは無理なのでしょうか？
結論からいうと、借入額だけを見て「無理」と判断することはできません。
確認すべきなのは、次の4点です。
１，教育費が高くなる時期
２，住宅ローンの金利上昇
３．妻がフルタイムになるまでの家計
４，70歳時点の住宅ローン残高
今回の住宅ローンは、3,200万円・45年返済です。
当初5年間の金利を年1.5％とすると、毎月返済額は約8万2,000円です。現在の家賃月7万円と比較すると、住居費は月約1万2,000円増える計算です。
ただし、固定資産税、火災・地震保険、建物修繕費は家賃には含まれていない支出です。正式な住宅予算では、これらも別に確保する必要があります。
45年住宅ローンは、何歳で完済する計画になる？
繰上返済をしない場合、夫35歳から45年間の返済となるため、完済年齢は夫80歳です。
そこで今回は、光熱費削減分を使った期間短縮型の繰上返済を行います。
住宅ローンの金利条件は、次のように設定しました。
金利変更時には、その時点の住宅ローン残高と残存期間から毎月返済額を再計算しています。
変動金利が実際にこの通り推移するとは限りません。金利が想定以上に上昇した場合は、返済額や完済時期が変わります。
光熱費の削減分を、住宅ローンの繰上返済に使う方法
高断熱・高気密住宅への住み替えによって、次の光熱費を削減できるものとして暫定計算しました。
この月2万1,250円は生活費に使わず、繰上返済専用口座へ積み立てます。
専用口座が50万円に達するたびに、50万円単位で期間短縮型の繰上返済を行います。50万円未満の残高は、翌年以降へ繰り越します。
さらに、第二子の高校卒業後から月3,000円を追加します。
ただし、年間25万5,000円の光熱費削減は保証値ではありません。
宮崎県内でも、住宅の断熱性能、気密性能、設備、家族の在宅時間、設定温度、住宅面積、太陽光発電の有無などによって実際の削減額は変わります。
3つの住宅ローン返済案を比較
おすすめ案のポイント
おすすめ案では、光熱費削減分に加えて、第二子の高校卒業後から月3,000円を積み立てます。
月3,000円という比較的小さな追加でも、長期間継続し、50万円単位の繰上返済に組み込むことで、完済時期を約8か月早められる試算です。
繰上返済をしない場合と比較すると、利息は約617万円削減されます。
子ども2人の高校卒業までの教育費はいくら？
教育費は、文部科学省「令和5年度 子供の学習費調査」の公立学校の学習費を基準にし、年0.8％の物価上昇を反映しました。
今回の前提では、第一子を小学3年生、第二子を小学1年生として計算しています。
子ども2人が高校を卒業するまでの教育費総額は、約1,101万円です。
この1,101万円には、大学・短期大学・専門学校の入学金や授業料、下宿費は含まれていません。
年ごとの世帯教育費
| 現在から | 夫の年齢 | 妻の年齢 | 世帯教育費 |
| 1年目 | 35歳 | 32歳 | 約71万円 |
| 2年目 | 36歳 | 33歳 | 約65万円 |
| 3年目 | 37歳 | 34歳 | 約72万円 |
| 4年目 | 38歳 | 35歳 | 約81万円 |
| 5年目 | 39歳 | 36歳 | 約97万円 |
| 6年目 | 40歳 | 37歳 | 約94万円 |
| 7年目 | 41歳 | 38歳 | 約121万円 |
| 8年目 | 42歳 | 39歳 | 約124万円 |
| 9年目 | 43歳 | 40歳 | 約127万円 |
| 10年目 | 44歳 | 41歳 | 約129万3,000円 |
| 11年目 | 45歳 | 42歳 | 約63万円 |
| 12年目 | 46歳 | 43歳 | 約55万円 |
教育費が最も高くなるのは10年目です。
このとき、夫44歳・妻41歳、第一子が高校3年生、第二子が高校1年生となり、年間教育費は約129万3,000円です。
教育費と住宅ローン返済が重なるのは何年間？
住宅取得直後から第二子の高校卒業まで、教育費と住宅ローン返済は12年間重なります。
特に注意したいのは、7年目から10年目です。
この時期は、子ども2人の中学・高校の教育費が重なり、世帯教育費が年間120万円を超える計算です。
一方で、妻は7年後からフルタイム勤務となり、年収が150万円から250万円へ増える前提です。
そのため、妻の増収分をすべて繰上返済へ回すのではなく、まず次の資金を確保します。
・高校卒業までの教育費
・生活防衛資金
・固定資産税
・火災・地震保険
・建物修繕費
・車の購入・維持費
・大学等へ進学する場合の費用
教育費を守ることが、繰上返済より優先です。
70歳完済のために、追加の負担は必要？
今回のおすすめ案では、夫67歳8か月で完済する試算です。
そのため、70歳完済に必要な追加積立額は次のとおりです。
| 調整項目 | 必要額 |
| 追加積立月額 | 0円 |
| 必要な一時繰上返済額 | 0円 |
| 新築総額の減額目安 | 0円 |
| 70歳より早い完済期間 | 約2年4か月 |
現在の前提では、建築総額を減らさなくても70歳完済を目指せます。
ただし、次の条件が変わった場合は再計算が必要です。
・光熱費削減額が想定を下回った
・住宅ローン金利が2.5％を超えた
・夫の年収が予定どおり上昇しなかった
・妻のフルタイム勤務開始が遅れた
・子どもが私立学校や大学等へ進学した
・車や医療費などの大きな支出が発生した
条件が変わっても、単に「返済できない」と結論づける必要はありません。
借入額、建築総額、繰上返済額、返済期間、設備計画を調整することで、教育費を守りながら70歳完済を目指せます。
宮崎県で子育て世帯が新築前に確認したいこと
総額3,500万円に、次の費用が含まれているか確認してください。
・土地代
・土地仲介手数料
・建物本体工事
・付帯工事
・地盤調査・地盤改良
・上下水道工事・加入金
・外構工事
・設計・確認申請
・登記費用
・住宅ローン諸費用
・火災・地震保険
・引越し費用
・家具・家電
・カーテン・エアコン
・不動産取得税
建物価格だけで住宅ローンを決めると、入居までに必要な総額が予算を超えることがあります。
「建物はいくらか」ではなく、「土地購入から入居までにいくら必要か」で判断することが重要です。
具体的な実行手順
STEP1 土地・建物・諸費用の総額を確定する
土地代や建物本体だけでなく、付帯工事、外構、登記、住宅ローン諸費用まで含めて3,500万円以内か確認します。
STEP2 教育費と生活防衛資金を別に確保する
繰上返済を急ぐ前に、高校卒業までの教育費と、病気・失業・車の故障などに備える現金を確保します。
STEP3 光熱費削減専用口座を作る
毎月2万1,250円を給与受取後に自動振替し、生活費と分けて管理します。
STEP4 50万円に達したら期間短縮型で繰上返済する
金融機関の繰上返済手数料や最低返済額を確認したうえで実行します。
STEP5 毎年1回、計画を更新する
実際の電気代、灯油代、世帯収入、教育費、住宅ローン残高を確認し、繰上返済額を調整します。
よくある質問
3,200万円を45年ローンで借りると、毎月いくらですか？
当初金利年1.5％では約8万2,000円です。今回の金利想定では、6年目に約8万9,000円、11年目に約9万5,000円へ上がります。
45年住宅ローンは危険ですか？
返済期間だけで判断することはできません。今回のように当初返済額を抑え、教育費を確保しながら繰上返済で期間を短縮する方法もあります。ただし、繰上返済できない場合は夫80歳まで返済が残ります。
子ども2人の教育費はいくらですか？
公立小学校・公立中学校・公立高校を前提とした高校卒業までの教育費は、約1,101万円です。
大学費用も1,101万円に含まれていますか？
含まれていません。大学、短期大学、専門学校の入学金・授業料・下宿費などは別に準備が必要です。
光熱費は本当に年間25万5,000円削減できますか？
保証できる金額ではありません。住宅性能、設備、住宅面積、在宅時間、使用方法、電気・灯油価格によって変わります。入居後は実際の請求額を確認して計画を修正します。
教育費より繰上返済を優先したほうがよいですか？
教育費、生活防衛資金、修繕費を先に確保します。繰上返済によって手元資金が不足しないようにすることが重要です。
金利が2.5％を超えた場合はどうなりますか？
毎月返済額、総利息、完済時期が変わる可能性があります。変動金利だけでなく、固定金利や金利上昇時の返済額も比較してください。
住宅ローン3,200万円の審査は通りますか？
融資承認は保証できません。年収、勤続年数、健康状態、既存借入、返済負担率、土地・建物の担保評価、金融機関の審査基準によって結果が変わります。
宮崎県で子育て世帯の新築を検討している方へ
住宅ローンは、「今の年収で借りられる金額」だけで決めるものではありません。
子育て世帯では、住宅ローン返済と教育費が長期間重なります。
だからこそ、次の数字を一つの資金計画にまとめる必要があります。
・土地・建物・諸費用の総額
・住宅ローンの金利と返済額
・子どもごとの教育費
・夫婦の将来収入
・現在の生活費
・住宅取得後に残す現金
・光熱費削減額
・繰上返済後の完済年齢
デザインハウス宮崎では、土地と建物の価格だけでなく、教育費、生活費、光熱費、将来収入を含めた住宅資金計画を確認します。
大切なのは、教育費を削って家を建てることでも、住宅性能を落として価格だけを抑えることでもありません。
ご家族が守りたい条件を整理し、将来の暮らしまで続けられる予算を見つけることです。
まとめ
今回の条件では、総額3,500万円、頭金300万円、住宅ローン3,200万円の新築計画を前向きに検討できます。
光熱費削減分を50万円単位で繰上返済し、第二子の高校卒業後から月3,000円を追加することで、夫67歳8か月での完済を目指す試算です。
繰上返済なしと比べた利息削減額は約617万円、70歳時点の住宅ローン残高は0円となります。
ただし、大学等の費用は含まれていません。教育方針、実際の光熱費、住宅ローン金利、土地・建物の見積総額を確認したうえで最終判断します。
教育費を削って住宅ローンを返す計画ではありません。高断熱住宅で削減できた光熱費を積み立て、教育費終了後に少額を追加することで、70歳完済を目指します。
宮崎県で土地購入・新築の資金計画をご希望の方へ
「住宅ローンはいくらまでなら安心か」
「教育費と返済が重なっても大丈夫か」
「高断熱住宅で削減できる光熱費を、返済計画にどう生かすか」
土地を決める前に、一度確認してみませんか。
デザインハウス宮崎（株式会社ツチモチ）
電話：0985-78-2807
ご家族の教育費を守りながら、無理なく完済できる住宅予算を一緒に確認しましょう。
※本記事は入力条件を基にしたモデル事例・暫定計算です。将来の収入、光熱費削減額、金利、教育費、住宅ローンの完済時期を保証するものではありません。金融機関の融資承認を保証するものでもありません。
