A．原則として、同じ規模のまま建替えることはできません。
建替えは新築として扱われるため、現在の建ぺい率・容積率、道路、用途地域、地区計画などに適合させる必要があります。
ただし、調査し直すと緩和規定や床面積の算定方法が使え、希望に近い広さを確保できる場合があります。最初から「小さくするしかない」と決めず、敷地条件を正確に調べることが大切です。
「既存不適格」と「違反建築」は違います
| 区分 | 内容 | 建替え時の扱い |
|---|---|---|
| 既存不適格建築物 | 建築当時は適法だったが、その後の法改正や都市計画変更で現在の基準に合わなくなった | 現在の建物は一定条件で存続できるが、建替えは現行基準に適合させる |
| 違反建築物 | 建築当時から基準を超えていた、または無許可の増築などで基準を超えた | 是正が必要になる可能性があり、同じ違反状態では建替えできない |
| 資料不足 | 古いため確認済証や図面がなく、適法性を確認できない | 現況調査、測量、登記・行政資料の確認が必要 |
不動産広告や金融機関の資料で「既存不適格」と書かれていても、正式に確認されたものとは限りません。無届け増築が原因の場合もあるため、建築士による調査が必要です。
建ぺい率と容積率の違い
- 建ぺい率
敷地面積に対する建築面積、つまり建物を真上から見た面積の割合です。 - 容積率
敷地面積に対する、各階の床面積合計の割合です。
例えば敷地が100㎡で、建ぺい率60％・容積率100％の場合、基本的な上限は次のようになります。
- 建築面積：60㎡まで
- 容積対象延べ床面積：100㎡まで
既存住宅の建築面積が70㎡、延べ床面積が120㎡なら、その規模をそのまま新築することは原則としてできません。
同じ規模に近づけられる可能性があるケース
1．角地による建ぺい率緩和
一定の条件を満たす角地では、建ぺい率が10ポイント加算される場合があります。
例えば指定建ぺい率が60％なら、条件を満たすことで70％になる可能性があります。ただし、道路に二方向で接していれば必ず適用されるわけではなく、宮崎市など特定行政庁の指定条件を満たす必要があります。
2．防火地域などの緩和
防火地域・準防火地域で一定の耐火性能を持つ建物は、建ぺい率が緩和される場合があります。角地緩和と併用できるケースもありますが、敷地と建物の条件によって判断が異なります。
3．容積率に算入されない部分を活用する
一定条件を満たせば、次のような部分が容積率の計算から除外される場合があります。
- 自動車車庫の一部
- 地下室の一部
- 小屋裏収納など、床面積に算入されない収納
- 吹き抜け
- 一定のバルコニーや庇
- 省エネ改修などに伴う一定の部分
ただし、小屋裏収納を実質的な居室として使用するなど、基準を外れる設計はできません。
4．測量すると敷地面積が変わる場合
古い登記簿の面積と、実際に測量した面積が異なることがあります。実測面積が大きければ、建築できる面積が増える可能性があります。
反対に、道路後退や越境、分筆履歴などによって有効敷地が小さくなり、建築可能面積が減る場合もあります。
5．前面道路を再確認する
容積率は、用途地域に定められた指定容積率だけで決まるとは限りません。前面道路の幅員が12m未満の場合、道路幅員による制限を受けることがあります。国土交通省「建築基準法・集団規定」
例えば、住居系用途地域で前面道路が4mの場合、一般的には次の計算が関係します。
4m × 0.4 ＝ 160％
指定容積率が200％でも、道路条件による160％の方が厳しければ、原則として160％が上限になります。
道路幅員、道路種別、セットバックの必要性を正確に調査することが重要です。
建物を小さくしても暮らしやすくできます
シニアの建替えでは、以前と同じ延べ床面積を確保することが必ずしも最善とは限りません。
例えば、次の工夫によって、床面積を減らしても使いやすくできます。
- 廊下を短くする
- 客間を常設せず、LDKと兼用する
- 収納を分散せず、使う場所の近くに設ける
- 寝室・トイレ・洗面脱衣室を近づける
- 和室とリビングを一体化する
- 不要な2階部分を減らす
- 建具の開閉スペースが少ない引き戸を使う
- 造作収納で家具を減らす
建物がコンパクトになれば、建築費だけでなく、固定資産税、冷暖房費、清掃や将来の修繕負担も抑えやすくなります。
解体前に必ず調査してください
既存住宅を解体してしまうと、既存不適格建築物として使い続ける選択肢には戻れません。次の調査を終える前に、解体契約を進めないことが大切です。
- 土地の現況測量
- 境界・越境の確認
- 前面道路の種別と幅員確認
- セットバックの有無
- 用途地域・建ぺい率・容積率の確認
- 地区計画・景観・高さ・外壁後退の確認
- 既存建物の確認済証・検査済証・図面の確認
- 無届け増築部分の有無
- 緩和規定を反映した建築可能面積の計算
- 希望間取りを入れた配置計画の作成
宮崎市の用途地域などは都市計画図で確認できますが、画面や図面上の情報だけで建築可否を最終判断することはできません。境界付近では個別確認が必要です。宮崎市「都市計画情報の閲覧」
増改築なら現在の規模を維持できますか？
既存建物の一部を残す増改築では、既存不適格建築物に対する特例が適用される可能性があります。近年の法改正でも、一定の安全性を前提に、増改築時の現行基準の適用が一部合理化されています。国土交通省「既存建築ストックの長寿命化に向けた規定の合理化」
ただし、建ぺい率・容積率を超えたまま自由に増築できる制度ではありません。既存部分を残すため、次の問題もあります。
- 耐震性能を確保できるか
- 基礎や柱の劣化がないか
- 新旧部分の接合が可能か
- 断熱・気密性能を高められるか
- 建替えより工事費が高くならないか
- 既存部分の適法性を証明できるか
「少しだけ残して増改築扱いにする」という形式的な方法が認められるとは限りません。事前に建築士と建築確認機関へ相談する必要があります。
建替え前の結論
現在の建ぺい率・容積率を超える既存住宅は、原則として同じ規模では建替えられません。
しかし、角地緩和、耐火性能、車庫などの容積不算入、正確な敷地測量、道路条件を見直すことで、希望に近い床面積を確保できる場合があります。
シニアの建替えでは、単に以前の坪数を再現するのではなく、現行基準内で生活動線を整え、建築後の現金と老後資金を残せる大きさに再設計することが現実的です。
