A. 建物の基礎・構造が健全で、現在の間取りを活かせるならリフォーム、耐震・断熱・配管・間取りを全面的に直す必要があるなら建替えが向いています。

シニア世代の住まいでは、工事費が安い方を選ぶだけでは十分ではありません。

大切なのは、工事後に何年安心して暮らせるか、介護に対応できるか、そして90歳頃までの生活資金を残せるかです。

リフォームと建替えの比較

リフォームが向いている家

次の条件が多ければ、リフォームを優先して検討できます。

• 基礎に大きなひび割れや沈下がない
• 柱・土台に腐朽やシロアリ被害が少ない
• 耐震補強が現実的な範囲でできる
• 雨漏りが局所的で原因を特定できる
• 現在の間取りをある程度活用できる
• 1階だけで生活できる
• 水回りの位置を大きく変える必要がない
• 屋根・外壁・配管をすでに更新している
• 段差解消や手すり設置が部分工事でできる
• 思い入れのある柱・和室などを残したい
• 建替えが難しい法的条件がある

特に、浴室・トイレ・窓・床など、困っている部分が限定されている場合は、建替えよりリフォームの方が合理的です。

建替えが向いている家

次の問題が重なっている場合は、建替えを検討した方がよいでしょう。

• 1981年5月以前に着工した旧耐震基準の住宅
• 耐震診断の評点が低い
• 基礎・土台・柱に複数の劣化がある
• シロアリ被害や腐朽が広い
• 屋根・外壁・配管・電気設備をすべて更新する必要がある
• 無断増築や複雑な増改築履歴がある
• 家全体が寒く、部分断熱では改善しにくい
• 2階中心の生活を1階または平屋へ変えたい
• 廊下やトイレ、浴室を車いす対応にしたい
• 部屋数が多すぎ、維持管理が負担になっている
• リフォームしても今後の大規模修繕が多く残る

国土交通省も、旧耐震基準の住宅には耐震性が不十分なものが多く、耐震改修または建替えの検討を案内しています。国土交通省「住宅・建築物の耐震化」

築年数だけで判断できますか？

築年数は重要ですが、それだけでは判断できません。

同じ築40年でも、次の条件で建物の状態は大きく違います。

• 雨漏りの有無
• 屋根・外壁の修繕履歴
• 床下の湿気
• シロアリ被害
• 基礎の状態
• 増築歴
• 配管の材質
• 地盤の状態
• 海岸からの距離
• 台風被害の履歴

反対に築年数が比較的新しくても、雨漏りや施工不良が長期間続いていれば、大規模な修繕が必要になることがあります。

1981年以降ならリフォームで安心ですか？

1981年6月以降の住宅は新耐震基準ですが、それだけで十分とは限りません。

木造住宅では、2000年頃に地盤・基礎、接合部、耐力壁の配置などに関する基準が明確化されています。そのため、1981年から2000年頃までに建てられた木造住宅も、耐震診断を受けてから判断するのが安全です。

また、耐震基準を満たしていても、経年劣化、雨漏り、シロアリ、増築によって性能が低下している場合があります。

全面リフォームの方が必ず安いですか？

必ずしも安いとは限りません。

全面リフォームでは、工事を始めて壁や床を開けた後に、次の問題が見つかることがあります。

• 土台・柱の腐朽
• シロアリ被害
• 基礎のひび割れ
• 配管の漏水
• 古い電気配線
• 断熱材の欠損
• 雨漏り跡
• アスベスト含有建材
• 図面と異なる増改築

このような追加工事が重なると、建替えとの差額が小さくなります。

一つの目安として、リフォーム総額が同規模の建替え総額の60～70％程度に達し、それでも基礎・構造・未改修部分が残る場合は、建替えとの再比較をおすすめします。

これは一律の基準ではありません。建物状態、解体費、地盤改良費、建替え後の床面積によって判断します。

比較する費用の範囲をそろえましょう

リフォーム見積りと建替え見積りでは、含まれる費用が異なることがあります。次の費用を含めた総額で比べてください。

リフォーム費用

• 耐震補強
• 断熱・窓改修
• 屋根・外壁
• 水回り
• 給排水管・電気配線
• バリアフリー化
• シロアリ・腐朽補修
• 仮住まい・引越し
• 追加工事予備費
• 今後残る修繕費

建替え費用

• 既存住宅の解体
• アスベスト調査・除去
• 建物本体
• 地盤調査・地盤改良
• 給排水・外構
• 設計・確認申請・登記
• 仮住まい・引越し2回
• 住宅ローン諸費用
• 固定資産税等の増加
• カーテン・照明・エアコン

建物本体価格だけで比較すると、正しい判断ができません。

シニア世代では「小さく建て替える」方法もあります

今の家と同じ大きさで建て替える必要はありません。

子どもが独立した後であれば、例えば次のように床面積を減らせます。

• 4LDKの2階建てから2LDKの平屋
• 客間をなくす
• 和室とリビングを一体化する
• 2階の子ども部屋をなくす
• 廊下を減らす
• 収納を一か所にまとめる

建物を小さくすると、建築費だけでなく、冷暖房費、固定資産税、掃除、将来の修繕費も抑えやすくなります。

「大規模リフォーム」と「小さな新築」の総額が近くなることもあるため、両方の見積りを作ることが大切です。

建替えできない土地もあります

建物の状態だけで建替えを決める前に、現在の土地へ新築できるか確認してください。

次の問題がある場合、同じ規模で建て替えられない可能性があります。

• 道路に2m以上接していない
• 建築基準法上の道路ではない
• セットバックが必要
• 建ぺい率・容積率を超えている
• 市街化調整区域にある
• 境界が未確定
• 既存建物が隣地へ越境している
• 擁壁の安全性に問題がある
• 土砂災害特別警戒区域などの規制がある

既存不適格住宅は、現在の建物を一定範囲でリフォームできても、同じ大きさで建て替えられないことがあります。まず建築士による法的調査が必要です。

宮崎県の住宅で特に調べたいこと

宮崎では地震だけでなく、台風、強風、大雨、高温多湿、強い日射、シロアリへの対策が重要です。

リフォームで確認するポイント

• 台風による屋根材の浮き・ずれ
• 雨漏りと壁内結露
• 床下の湿気
• 土台・柱のシロアリ被害
• 南・西面の窓からの日射
• 窓・天井の断熱不足
• エアコンの効きにくさ
• 浴室・脱衣室・トイレの冬の寒さ
• 外壁や金属部分の塩害
• 雨戸・シャッターの状態

表面だけきれいにするリフォームではなく、屋根・外壁の防水、構造、断熱、換気まで調査しましょう。

建替えで優先する性能

• 耐震等級3を検討
• 台風に配慮した屋根・外壁・開口部
• 断熱等級6程度を目安に比較
• 日射遮蔽のための軒・庇
• 家全体の温度差を減らす設計
• 防蟻・床下点検のしやすさ
• 将来の配管交換のしやすさ
• 玄関から寝室・トイレまでの段差解消

宮崎県の耐震化支援制度

宮崎県では、市町村を事業主体として、1981年5月31日以前に着工した一定の木造住宅を対象に耐震診断・耐震改修などを支援しています。

県が案内する支援内容には、耐震診断、耐震改修に加え、一定の除却・建替え支援もあります。ただし、実施状況や金額は市町村によって異なります。宮崎県「木造住宅耐震化の支援制度」

補助金を利用する場合は、工事契約や着工前の申請が原則です。先に解体・着工すると対象外になる可能性があります。

介護保険の住宅改修が使える場合もあります

要支援・要介護認定を受けている場合、手すり、段差解消、滑りにくい床材、引き戸への変更などに、介護保険の住宅改修費を利用できることがあります。

支給限度基準額は原則20万円で、所得に応じて1～3割が自己負担です。ただし、建替えそのものには使えません。

大規模リフォームをする前に、ケアマネジャーと自治体へ確認しましょう。

まず行うべき5つの診断

リフォームか建替えかを決める前に、次の調査を行います。

1. 法的調査
   接道、用途地域、建ぺい率、容積率、境界を確認
2. 建物状況調査
   基礎、柱、土台、屋根、外壁、雨漏り、シロアリを確認
3. 耐震診断
   現在の耐震性と補強費用を確認
4. 温熱・設備診断
   断熱、窓、配管、電気、換気設備を確認
5. 90歳までの資金診断
   工事後の現金、ローン返済、修繕費、介護費を確認

簡易判断の目安

リフォームを優先

• 構造・基礎が健全
• 改修箇所が限定的
• 現在の間取りを活かせる
• 1階生活が可能
• 改修後も十分な耐用年数が期待できる
• 建替えより大幅に費用を抑えられる

建替えを優先

• 耐震・断熱・配管を全面的に直す
• 基礎や構造に大きな劣化がある
• 大幅な間取り変更が必要
• 平屋や完全バリアフリーを希望
• リフォーム後も未改修部分が多く残る
• 小さく建て替えると総額差が小さい

判断を保留

• 建替え可能性を調査していない
• 耐震診断を受けていない
• 床下・小屋裏を確認していない
• 見積りの工事範囲がそろっていない
• 老後資金の計算をしていない

まとめ

リフォームと建替えの選択は、次の式で考えると分かりやすくなります。

工事総額＋今後の修繕費＋光熱費＋仮住まい費＋税負担

そのうえで、次の3点を比べます。

• あと何年安心して住めるか
• 将来の介護に対応できるか
• 90歳頃まで生活資金を残せるか

構造が健全で困りごとが限定的ならリフォーム、耐震・断熱・配管・間取りをすべて直す必要があるなら、コンパクトな建替えが合理的です。

結論を急がず、同じ希望条件で「全面リフォーム案」と「小さな建替え案」の2つを作り、総額と工事後の現金残高を比較しましょう。