結論：新築住宅なら登記関係で20万～35万円前後、土地購入も同時なら30万～60万円以上を一つの予算目安に

宮崎で注文住宅を建てる場合、

「登記費用はいくら見ておけばいいですか？」

という質問があります。

土地をすでに持っているのか、それとも土地も購入するのか、住宅ローンを利用するのかによって金額は変わります。

一般的な新築一戸建てなら、

これはあくまで資金計画上の目安です。

司法書士報酬は全国一律ではなく、各司法書士が自由に設定しています。日本司法書士会連合会も、報酬額や算定方法は各司法書士との合意で決まると説明しています。

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まず「登記」は1種類ではありません

新築住宅では主に、

① 建物表題登記

② 所有権保存登記

③ 抵当権設定登記

を行います。

土地を新しく購入するなら、さらに、

④ 土地の所有権移転登記

があります。

宮崎県司法書士会も、新築建物ではまず土地家屋調査士が建物表題登記を行い、その後、司法書士が所有権保存登記を行う流れを案内しています。

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① 建物表題登記はいくら？

新築住宅が完成すると、

「どこに、どのような建物が建ったか」

を登記簿へ登録します。

これが、

建物表題登記

です。

担当するのは司法書士ではなく、

土地家屋調査士

です。

宮崎市の土地家屋調査士事務所では、新築建物の表題登記を**75,000円～**としています。延岡市の事務所でも75,000円～という料金例があります。

また宮崎市の実例では、

建物表題登記 約8万円

というケースも紹介されています。

したがって宮崎なら、

7.5万～10万円程度

を一つの目安として考えると分かりやすいでしょう。

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表題登記には登録免許税はかからない

ここもポイントです。

建物表題登記自体には、

登録免許税は基本的にかかりません。

費用の中心は、

土地家屋調査士への報酬

調査・測量

図面作成

などです。

つまり表題登記8万円なら、その多くが専門家への報酬・実費です。

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② 所有権保存登記とは？

建物表題登記が終わったら、

「この建物の所有者は誰です」

という権利を登録します。

これが、

所有権保存登記

です。

新築住宅は誰かから買った権利を移すのではなく、新しくできた建物に初めて所有権を登記するので、

「保存」

と呼びます。

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所有権保存登記の登録免許税はいくら？

通常の税率は、

固定資産税評価額等 × 0.4％

ですが、一定の自己居住用住宅なら2027年3月31日まで、

0.15％

に軽減されます。

さらに一定の長期優良住宅・低炭素住宅なら、

0.1％

まで軽減される場合があります。

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例えば建物評価額1,500万円なら？

仮に登記上の課税価格が、

1,500万円

だったとします。

一般住宅の軽減税率0.15％なら、

1,500万円 × 0.15％

＝

22,500円

です。

ここに司法書士報酬、住宅用家屋証明取得費用、登記事項証明書等の実費が加わります。

なお、

建築費3,000万円×0.15％

と単純に計算するわけではありません。

登録免許税の課税標準は原則として固定資産課税台帳価格などを用います。

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所有権保存の司法書士報酬は？

全国の報酬目安では、

約1万～5万円程度

という範囲が紹介されています。

日本司法書士会連合会の報酬調査を引用した資料では、所有権保存登記の平均報酬は約2万9,000円という例もあります。

したがって宮崎で資金計画を組むなら、

保存登記一式3万～6万円程度＋登録免許税

を一つの目安にするとよいでしょう。

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③ 抵当権設定登記とは？

住宅ローンを借りる場合、銀行は土地・建物を担保にします。

その権利を登記するのが、

抵当権設定登記

です。

宮崎太陽銀行も、住宅ローンの諸費用として抵当権設定費用や司法書士報酬が必要になると案内しています。

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抵当権設定の登録免許税はいくら？

通常は、

借入額×0.4％

ですが、一定の住宅用家屋の住宅ローンなら、

借入額×0.1％

に軽減されます。

この軽減措置は現在、2027年3月31日までです。

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住宅ローン3,000万円なら？

3,000万円×0.1％

＝

30,000円

です。

例えば4,000万円なら、

40,000円。

つまり住宅ローンの借入額が大きいほど、抵当権設定の登録免許税も増えます。

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司法書士報酬はいくら？

抵当権設定登記の司法書士報酬は、全国的には、

2万～7万円程度

という目安があります。

報酬調査では平均約4万3,000円という例もあります。

そこで宮崎の資金計画では、

抵当権設定5万～8万円程度

を税・報酬・実費を含めたざっくりした予算として置いておくと分かりやすいでしょう。

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④ 土地の所有権移転登記とは？

土地から購入する場合には、

売主 → 買主

へ土地の所有権を変更します。

これが、

所有権移転登記

です。

土地をすでに所有している建て替えの場合は、この費用は基本的にありません。

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土地の登録免許税はいくら？

土地を売買で取得した場合、登録免許税は原則2％ですが、現在は一定期間、

固定資産税評価額×1.5％

の軽減税率があります。国税庁の最新案内では、この土地売買の軽減措置は2029年3月31日までとされています。

例えば土地の固定資産税評価額が、

800万円

なら、

800万円×1.5％

＝

12万円

です。

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土地価格1,000万円なら税金15万円？

必ずしもそうではありません。

ここも注意してください。

登録免許税は、

実際に買った価格

ではなく、

原則として固定資産税評価額

を基準に計算します。

例えば、

売買価格1,000万円

でも、

固定資産税評価額700万円

なら、

700万円×1.5％

＝

10万5,000円

という計算になります。

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土地購入＋新築なら登記はいくら？

例えば、

土地購入あり
建物新築
住宅ローン3,000万円

なら、

土地所有権移転

＋建物表題登記
＋建物所有権保存
＋抵当権設定

の4つが基本になります。

仮に、

建物表題登記　8万円

土地所有権移転関連　15万円

建物保存関連　5万円

抵当権設定関連　7万円

なら、

合計35万円。

土地の評価額や司法書士報酬によっては、

40万～60万円程度

になるケースも十分あります。

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親の土地に新築する場合は？

例えば、

土地は親名義

建物は子名義

で住宅を建てる場合。

土地の所有権移転をしなければ、

土地の移転登記費用は基本的に発生しません。

ただし住宅ローンを使う場合、銀行が親所有の土地にも抵当権を設定することがあります。

この場合、

親が担保提供者になる

など、金融機関との手続きが必要です。

親の土地だから登記費用ゼロ、とは限りません。

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建て替えなら「滅失登記」もある

50代・60代の建て替えでは、

古い家を解体

します。

登記されている建物を取り壊した場合には、

建物滅失登記

が必要です。

宮崎県内の土地家屋調査士事務所では、

4万円～

という料金例があります。

つまり建て替えの場合は、

旧家屋の滅失登記
↓
新築建物の表題登記
↓
所有権保存
↓
抵当権設定

という流れになる場合があります。

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住宅ローン完済時にも登記費用がある

住宅ローンを完済したら、

抵当権抹消登記

を行います。

宮崎市の司法書士事務所の料金例では、抵当権抹消の報酬12,000円～、登録免許税は不動産1個につき1,000円となっています。土地2筆・建物1棟の例では、実費等を含め約18,800円という例が掲載されています。

つまり住宅ローンは、

借りるとき → 抵当権設定

完済したとき → 抵当権抹消

という2回の登記があります。

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夫婦共有名義なら費用は変わる？

変わる場合があります。

例えば、

夫50％
妻50％

で建物を共有。

さらにペアローンで抵当権を複数設定する。

という場合、

登記事項・申請内容が増える

ため司法書士報酬等が高くなることがあります。

ですからペアローンでは、

金利だけでなく登記費用・事務手数料も確認

しましょう。

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「登記費用30万円」は住宅会社の利益ではありません

ここもお客様には伝えておくとよいと思います。

見積書に、

登記費用30万円

と書いてあると、

「住宅会社へ払う手数料ですか？」

と思う方がいます。

実際には、

登録免許税

土地家屋調査士報酬

司法書士報酬

証明書取得費

などが含まれています。

宮崎太陽銀行も住宅ローン諸費用として、不動産登記費用と司法書士への報酬を別項目として案内しています。

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デザインハウス宮崎なら資金計画にいくら入れる？

私なら初期段階では、

土地所有済み＋新築＋住宅ローンあり

→ 25万～35万円程度

土地購入＋新築＋住宅ローンあり

→ 40万～60万円程度

建て替え

→ 上記＋旧建物滅失登記4万～6万円程度

を一旦予算に入れておきます。

その後、

土地評価額

建物の課税価格

住宅ローン額

所有名義

ペアローンの有無

などが決まった段階で、土地家屋調査士・司法書士から正式見積りを取ります。

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デザインハウス宮崎からのアドバイス

登記費用は、

「建物価格の○％」

で考えない方がいいです。

なぜなら、

建物表題登記

→ 建物の大きさ・調査内容

所有権保存

→ 建物の課税価格

土地所有権移転

→ 土地の固定資産税評価額

抵当権設定

→ 住宅ローン借入額

によって、それぞれ計算方法が違うからです。

そして宮崎で家づくりをするときは、

土地＋建物だけで予算を組まない

ことが大切です。

これまでお話ししてきた、

地盤調査
水道
浄化槽
火災・地震保険
住宅ローン手数料
登記

まで含めて、

「実際に家へ住み始めるまでの総額」

を確認しましょう。

特に50代・60代の建て替えでは、登記費用を含めた諸費用まで最初から90歳までの資金シミュレーションへ入れておくことで、建築後に想定以上に現金が減ることを防ぎやすくなります。

よくある質問

Q. 宮崎で新築住宅の登記費用はいくら？
土地をすでに所有し住宅ローンを利用する一般的な新築なら、建物表題・所有権保存・抵当権設定を合わせ、20万～35万円前後を一つの予算目安にできます。物件条件や報酬により変わります。

Q. 土地から購入すると？
土地の所有権移転登記が追加されるため、30万～60万円以上になることがあります。

Q. 建物表題登記はいくら？
宮崎県内の土地家屋調査士事務所では、**75,000円～**という料金例があります。

Q. 所有権保存登記の税率は？
一定の自己居住用住宅なら2027年3月31日まで、登録免許税は課税価格の0.15％。長期優良住宅などは**0.1％**となる場合があります。

Q. 抵当権設定登記はいくら？
一定の住宅ローンなら登録免許税は借入額の**0.1％**です。例えば3,000万円なら3万円で、これに司法書士報酬等が加わります。

Q. 建て替えでは追加費用がありますか？
旧住宅が登記されている場合、建物滅失登記が必要です。宮崎県内では4万円～という料金例があります。