結論：退職金は「全額返済」ではなく、一部繰上返済＋老後資金確保のバランスで考えるのがおすすめです
宮崎で50代・60代のお客様から、
「退職金が入ったら住宅ローンを全部返した方がいいですか？」
「ローンを残したまま年金生活に入るのが不安です」
というご相談があります。
確かに住宅ローンを繰上返済すれば、将来支払う利息を減らしたり、完済時期を早めたりできます。住宅金融支援機構でも、一部繰上返済には「返済期間を短縮する方法」と「毎月返済額を減らす方法」の2つがあると案内しています。
ただし、
退職金を全部住宅ローン返済に使えば安心
とは限りません。
むしろ老後に使える現金が少なくなる方が危険なケースもあります。
例えば退職金2,000万円、住宅ローン残高1,500万円なら？
一見すると、
1,500万円を全額返済
→住宅ローン0円
→退職金500万円残る
ので安心に見えます。
しかし65歳以降には、
生活費
固定資産税
火災・地震保険
車の買替え
住宅修繕
医療費
介護費
などが必要です。
もし500万円しか現金が残らなければ、
住宅ローンはないけれど、老後資金が足りない
という状態になる可能性があります。
「住宅ローン残高」より「返済後の現金残高」を見る
これが一番重要です。
例えば、
退職金2,000万円
預金1,000万円
住宅ローン残高1,500万円
とします。
金融資産は合計3,000万円です。
A案｜全額返済
1,500万円繰上返済
→金融資産1,500万円
B案｜500万円返済
500万円繰上返済
→住宅ローン1,000万円残る
→金融資産2,500万円
C案｜繰上返済しない
住宅ローン1,500万円残る
→金融資産3,000万円
この3つを、
70歳
80歳
90歳
まで比較します。
繰上返済には2種類あります
住宅金融支援機構が案内している一部繰上返済には、大きく2つあります。
① 期間短縮型
毎月返済額はそのままで、
完済時期を早める
方法です。
例えば75歳完済予定だったものを、
70歳完済
にするイメージです。
② 返済額軽減型
返済期間は変えず、
毎月返済額を下げる
方法です。
例えば、
月8万円
↓
月5万円
にするようなイメージです。
退職後の家計では、こちらが向いているケースもあります。
50代・60代ならどちらがおすすめ？
ケースによりますが、
現役中なら「期間短縮型」
退職後なら「返済額軽減型」
が合いやすい場合があります。
なぜなら退職後は、
月々のキャッシュフローを楽にすること
が重要になるからです。
例えば65歳で、
年金月25万円
住宅ローン月8万円
なら、
返済額軽減型で月5万円まで下げられれば、
毎月3万円の余裕
ができます。
年間では、
36万円
です。
金利が高いほど繰上返済効果は大きい
例えば住宅ローン金利が、
0.5％
なら利息負担は比較的小さい。
一方、
2％
3％
なら、繰上返済による利息削減効果は大きくなります。
ですから、
「退職金が入ったら返す」
ではなく、
住宅ローン金利と残り期間を確認してから返す
ことが大切です。
変動金利なら繰上返済の価値が変わる
変動金利を利用している場合、
将来金利が上がれば、
住宅ローン返済負担も増える可能性
があります。
そのため退職時点で金利が高くなっているなら、
一部繰上返済で元金を減らす
メリットが大きくなることがあります。
逆に低金利が続いていて、手元現金が少ないなら、
無理に返さず現金を残す
方が安心なケースもあります。
住宅ローン控除期間中は注意
繰上返済すると、
年末ローン残高が減る
ので、住宅ローン控除額も小さくなります。
また一部繰上返済によって返済期間が10年未満になると、住宅ローン控除の対象外になる場合があります。住宅金融支援機構もこの点を注意事項として案内しています。
ですから住宅ローン控除期間中なら、
金利
控除額
繰上返済効果
を比較してから判断しましょう。
「控除0.7％だから返さない方が得」とも限らない
例えば、
住宅ローン金利1.5％
住宅ローン控除0.7％
なら、
単純な差だけ見ても、
0.8％分は利息負担が大きい
ことになります。
一方、
住宅ローン金利0.5％
住宅ローン控除を十分使えている
なら、急いで繰上返済する必要性は低いケースもあります。
ただし税金だけでなく、
現金残高
団信
投資運用
金利上昇リスク
まで考えます。
団信の保障も減る
これも忘れないでください。
住宅ローン残高1,500万円なら、一般団信では万一の際にその残高が保険金で精算される仕組みです。
そこで1,000万円を繰上返済すると、
ローン残高500万円
になります。
つまり団信がカバーする住宅ローン残高も小さくなります。
だから、
現金1,000万円を住宅ローンに入れる
ことは、
現金を減らし、団信で守られる残高も減らす
という側面があります。
ここも比較が必要です。
退職金は「3つに分ける」と考えやすい
例えば退職金2,000万円なら、
① 住宅ローン返済
② 老後生活資金
③ 住宅修繕・介護・医療予備資金
に分けます。
例えば、
住宅ローン返済500万円
老後生活資金1,000万円
修繕・介護予備500万円
というように、
最初から役割を分ける
と使い切りにくくなります。
住宅修繕費を先に残す
例えば60歳で建て替え。
70歳で給湯器・設備。
80歳で外壁や水回り。
という支出が出る可能性があります。
前回お話ししたように、
老後の住宅修繕用として数百万円
を別枠で持っておく考え方があります。
住宅ローンを完済するために、そのお金まで使わないことです。
介護資金も忘れない
65歳で住宅ローン完済。
でも75歳から介護費が発生。
現金がほとんど残っていなければ、
家はあるけれど生活資金がない
という状態になりかねません。
特に50代・60代では、
住宅ローン残高0円
より、
金融資産を一定額残しておくこと
の方が重要な場合があります。
例えば退職金1,500万円なら
住宅ローン残高1,000万円。
預金500万円。
とします。
A案
退職金1,000万円で全額返済
→預金＋退職金残500万円
B案
500万円繰上返済
→住宅ローン500万円
→現金1,000万円
C案
繰上返済なし
→住宅ローン1,000万円
→現金1,500万円
この3案について、
年金生活費
固定資産税
住宅修繕
医療・介護
を入れて比較します。
「何歳までに完済したいか」から逆算する
例えば65歳退職。
住宅ローンは75歳完済予定。
「70歳までには終わらせたい」
なら、
必要な繰上返済額
を計算します。
つまり、
退職金があるから返す
ではなく、
完済年齢を決めて必要額だけ返す
という方法です。
一括返済より「段階返済」もあります
例えば退職時に、
300万円繰上返済。
その後70歳時点で、
資産状況を見て、
さらに300万円返済。
という方法もあります。
最初から退職金を大きく使わず、
老後生活を見ながら段階的に返す
ことで現金を確保できます。
繰上返済手数料も確認
金融機関によって、
インターネットなら無料
窓口なら手数料あり
など条件が違います。
住宅金融支援機構の個人住宅融資では一定の繰上返済手続きについて手数料なしとしていますが、民間銀行の商品はそれぞれ異なります。
実行前に、
手数料
最低返済額
手続方法
を確認してください。
デザインハウス宮崎なら「退職金を入れない案」も必ず比較
ここが大切です。
例えば住宅ローン残高1,500万円。
退職金1,800万円。
なら、
A案｜全額繰上返済
B案｜半分だけ返済
C案｜繰上返済なし
の3案を作ります。
そして、
65歳
70歳
80歳
90歳
の金融資産残高を比較します。
住宅ローンだけ見ると、
A案が一番きれい
です。
でも90歳まで見ると、
B案の方が現金が残って安心
というケースは十分あります。
デザインハウス宮崎からのアドバイス
退職金が入ったからといって、
住宅ローンを全部返すことがゴールではありません。
本当のゴールは、
住宅ローンを払いながら、老後もお金に困らないこと
です。
そのためには、
退職金
預貯金
住宅ローン残高
金利
年金
住宅修繕費
医療・介護
を一緒に確認します。
特に50代・60代なら、
全額返済
一部返済
返済しない
の3パターンを90歳まで比較することをおすすめします。
デザインハウス宮崎で行っている90歳までの資金シミュレーションに、退職金を0円・500万円・1,000万円と繰上返済した場合の比較を入れると、お客様自身が「ローン残高」と「老後現金」のバランスを選びやすくなります。
よくある質問
Q. 退職金で住宅ローンを全部返した方がいい？
必ずしもそうではありません。返済後に老後生活費・修繕費・介護費を十分残せるかを確認してから決めます。
Q. 一部繰上返済にはどんな方法がありますか？
返済期間を短縮する「期間短縮型」と、毎月返済額を減らす「返済額軽減型」があります。
Q. 退職後ならどちらがおすすめ？
年金生活で毎月の負担を下げたい場合は返済額軽減型が合うことがあります。早く完済したい場合は期間短縮型を検討します。
Q. 住宅ローン控除中でも繰上返済していい？
できますが、年末残高が減るため控除額も減ります。また返済期間が10年未満になると住宅ローン控除対象外となる場合があります。
