結論：年金生活に入る前に「返済額を小さくする・現金を残す・完済年齢を考える」の3つが重要です
宮崎で50代・60代のお客様から、
「65歳を過ぎても住宅ローンが残って大丈夫でしょうか？」
「年金だけになったら住宅ローンを払えるか心配です」
というご相談があります。
結論からいうと、
年金生活になっても住宅ローンを返済すること自体は可能です。
実際、宮崎銀行の商品には完済時年齢を85歳未満としている住宅ローンもあります。つまり、制度上は65歳以降まで返済する住宅ローンを組める場合があります。
ただし、
「借りられる年齢」と「安心して返せる年齢」は別です。
ここを分けて考えることが大切です。
まず「年金はいくら入るか」を確認する
例えば夫婦の年金手取りが、
月25万円
だったとします。
住宅ローンが、
月8万円
なら、
残り17万円です。
ここから、
食費
水道光熱費
通信費
車
保険
固定資産税
住宅修繕
医療費
などを払います。
ですから、
「年金25万円だから8万円くらい払えるでしょう」
では危険です。
「年金－住宅ローン」ではなく「年金－生活費－住宅維持費」で考える
例えば、
年金手取り25万円
生活費18万円
住宅維持費平均2万円
なら、
残るのは、
5万円。
この家庭で住宅ローンが月8万円なら、
毎月3万円不足
します。
逆に住宅ローンが月4万円なら、
月1万円の余裕
があります。
この差が10年続けば大きな違いになります。
住宅ローンは「現役時代」と「年金時代」の2段階で考える
50代・60代の建て替えでは、この考え方がおすすめです。
例えば58歳で建て替え。
65歳まで、
月10万円返済。
65歳時点で一部繰上返済を行い、
その後、
月5万円程度へ負担を下げる。
という設計です。
つまり、
収入が高い現役時代に多く返し、年金生活では返済負担を小さくする
考え方です。
退職金を全部返済に使わない
例えば65歳。
住宅ローン残高1,000万円。
退職金1,500万円。
「1,000万円全部返してしまおう」
と考えれば、
住宅ローンは0円。
しかし、
手元に残る退職金は500万円。
ここから20年、25年と生活する可能性があります。
住宅修繕や介護、医療費も必要です。
だから、
住宅ローン0円＝老後安心
とは限りません。
例えば500万円だけ繰上返済する
住宅ローン残高1,000万円。
退職金1,500万円。
なら、
A案
1,000万円全額返済
→ローン0円
→退職金500万円残る
B案
500万円返済
→ローン500万円
→退職金1,000万円残る
という比較をします。
B案なら住宅ローンは残りますが、
修繕
医療
介護
車
などに使える現金を確保できます。
「何歳までに完済するか」を決める
例えば60歳で住宅ローンを組む場合、
70歳完済
75歳完済
80歳完済
85歳近くまで返済
では意味が大きく違います。
宮崎銀行の一部住宅ローンでは、借入時71歳未満・完済時85歳未満という条件の商品があります。
しかし、
85歳まで借りられるから85歳まで借りる
という考え方ではありません。
80代になると、
医療
介護
住宅修繕
などの支出が重なる可能性があります。
だからこそ、
完済年齢は金融機関の上限ではなく、家計から逆算する
ことが重要です。
工夫① 住宅そのものをコンパクトにする
年金暮らしを考えるなら、
「いくら借りるか」
以前に、
「いくらの家にするか」
が重要です。
例えば夫婦2人なら、
35坪
ではなく、
22～25坪程度のコンパクトな平屋
という選択もあります。
建築費を抑えられれば、
住宅ローンも小さくできます。
さらに、
固定資産税
冷暖房費
将来の修繕費
などを抑えやすくなります。
工夫② 光熱費を抑える家にする
年金生活になると、
毎月の固定費
がとても重要になります。
例えば、
住宅ローン5万円
＋光熱費3万円
と、
住宅ローン5.5万円
＋光熱費1.5万円
なら、
後者の方が家計全体では安くなる可能性があります。
だから、
建築費だけで住宅を選ばない
ことです。
デザインハウス宮崎ならZEH仕様を活かす
ここは御社の強みが出ます。
デザインハウス宮崎は、
ツーバイフォー工法
ZEH仕様
耐震等級3
を標準としています。
年金生活では、住宅性能の意味が若い頃以上に大きくなります。
なぜなら、
住宅ローンはいつか終わっても、光熱費は住み続ける限り続く
からです。
高断熱・省エネ住宅で光熱費を抑えることは、老後の固定費対策にもつながります。
工夫③ 太陽光発電も「老後の固定費削減」で考える
太陽光発電も、
売電で儲ける設備
だけでなく、
年金生活になったときの電気代を抑える設備
という見方があります。
例えば65歳以降、
毎月の電気代を数千円でも抑えられれば、20年間では大きな差になります。
ただし、
設置費
パワーコンディショナー交換
屋根メンテナンス
なども含めて判断します。
工夫④ 車の費用まで一緒に見る
宮崎の老後資金計画で忘れたくないのが、
車
です。
例えば、
住宅ローン5万円
車関連費4万円
なら、
合計9万円。
住宅ローンだけ見れば「月5万円だから大丈夫」と思っても、
車を含めると家計は変わります。
特に宮崎では車を長く利用する家庭も多いため、
70歳で買替え
80歳で免許返納
なども資金シミュレーションに入れておくと現実的です。
工夫⑤ 固定資産税を月割りして考える
固定資産税は年単位で支払うので、
住宅ローンとは別物
と考えてしまいがちです。
でも年金生活では、
月額換算
すると分かりやすくなります。
例えば固定資産税年間12万円なら、
月1万円相当。
住宅ローン月5万円なら、
実質的には、
住宅ローン5万円＋固定資産税1万円
として家計を見るイメージです。
工夫⑥ 修繕積立も住宅費に含める
前回お話しした通り、
住宅は新築して終わりではありません。
例えば、
月1万円を住宅修繕積立
とします。
住宅ローン5万円
固定資産税月換算1万円
修繕積立1万円
なら、
実質住宅費は月7万円
です。
この7万円を年金から払えるかを見る方が、実際の家計に近くなります。
工夫⑦ 住宅ローン金利の上昇も試算する
変動金利を利用する場合は、
今の返済額だけを見ない
ことです。
例えば、
現在 月5万円
金利上昇後 月6万円
月7万円
となった場合でも、
年金から払えるか
を確認しておきます。
住宅金融支援機構の【リ・バース60】でも、変動金利タイプでは金利見直しにより毎月の支払額が変わる場合があると明記されています。
工夫⑧ 年金生活になったら繰上返済を急がない
年金生活に入ると、
現金の価値
が非常に高くなります。
なぜなら給与収入がなくなり、
一度使った現金を取り戻しにくい
からです。
例えば70歳で預金1,000万円。
住宅ローン500万円。
「全部返せばスッキリする」
と思っても、
預金500万円
になります。
その直後に、
外壁200万円
介護100万円
車200万円
が重なれば、現金が不足します。
だから、
老後は「借金を減らす」ことと「現金を残す」ことのバランス
が重要です。
工夫⑨ 60歳以上ならリ・バース60も比較する
通常の住宅ローンだけではありません。
住宅金融支援機構の、
【リ・バース60】
も選択肢になります。
原則60歳以上が対象で、50歳以上60歳未満でも条件付きで利用可能です。毎月の支払いは基本的に利息のみで、元金は契約者死亡時に相続人が一括返済するか、担保物件の売却によって返済します。
住宅金融支援機構は、実際に年金収入のみの利用事例も公表しています。
一般住宅ローンとリ・バース60を比較する
例えば65歳で、
一般住宅ローン
月8万円
→元金＋利息を返済
リ・バース60
月3～4万円程度
→主に利息のみ
という違いが出る場合があります。
※金額は説明用の例です。実際の金利・融資額・担保評価等で異なります。
月々の負担を抑えたい方には魅力があります。
ただし、
元金が基本的に残る
ので、死亡後の自宅をどうするかまで家族で話し合う必要があります。
また【リ・バース60】では、年収400万円未満なら年間返済・支払額の合計が年収の30％以下、400万円以上なら35％以下という基準があります。
一番避けたいのは「年金のほとんどが住宅費」
例えば夫婦の年金手取り25万円。
住宅ローン8万円
固定資産税1万円
修繕積立1万円
光熱費2万円
なら、
住宅関連だけで月12万円。
残り13万円で、
食費
車
保険
通信費
医療
介護
生活費
を払うことになります。
これでは老後生活がかなり窮屈になる可能性があります。
だから、
住宅ローン返済額ではなく「総住宅費」で判断する
ことが重要です。
デザインハウス宮崎なら「65歳時点」を必ず表示する
50代・60代向けの資金計画なら、
現在の返済額だけでなく、
① 建築直後の現金残高
② 65歳時点の住宅ローン残高
③ 65歳以降の年金手取り
④ 住宅ローン完済年齢
⑤ 80歳時点の金融資産
⑥ 90歳時点の金融資産
を表示すると、とても分かりやすくなります。
特に、
「65歳時点で住宅ローンはいくら残っていますか？」
は重要な数字です。
3パターン比較がおすすめ
例えば58歳夫婦、建て替え総額3,000万円なら、
A案｜住宅優先
借入額を多くする
→現金は残る
→年金生活の返済が大きい
B案｜バランス型
自己資金と住宅ローンを調整
→65歳以降の返済を抑える
→老後現金も確保
C案｜返済軽減型
住宅予算を少し下げる
→住宅ローンを小さくする
→年金生活の固定費を抑える
この3つを、
65歳
70歳
80歳
90歳
まで比較します。
すると、
「いくら借りられるか」
ではなく、
「年金になっても安心して払える家はいくらか」
が見えてきます。
デザインハウス宮崎からのアドバイス
年金暮らしで住宅ローンを払う最大の工夫は、
住宅ローンだけを見ないこと
です。
住宅ローン5万円なら大丈夫、ではありません。
実際には、
住宅ローン
＋固定資産税
＋火災・地震保険
＋光熱費
＋住宅修繕費
が老後の住宅費です。
さらに、
車
医療
介護
もあります。
だから50代・60代で建て替えるなら、
「65歳で住宅ローンはいくら残る？」
「年金だけになったら月々いくら残る？」
「80歳で修繕しても現金は残る？」
「90歳時点で資金は残る？」
まで確認して住宅予算を決めることをおすすめします。
デザインハウス宮崎では、住宅資金計画だけでなく90歳までの資金シミュレーションを行っているため、ここに「現役収入→年金収入への切替え」を明確に入れ、65歳以降の年間収支を別表示すると、50代・60代のお客様にさらに伝わりやすい診断になると思います。
よくある質問
Q. 年金生活でも住宅ローンは払えますか？
可能です。ただし年金額だけでなく、生活費・固定資産税・修繕費・医療介護費を差し引いた後の返済余力で判断する必要があります。
Q. 65歳までに住宅ローンを完済すべき？
必ずしも必要ではありません。完済のために預貯金を使い切る方が危険なケースもあります。
Q. 宮崎では80代まで住宅ローンを組めますか？
商品によります。例えば宮崎銀行の一部住宅ローンは完済時85歳未満を条件としています。ただし、借りられる年齢と安心して返せる年齢は別に考えましょう。
Q. 60歳を過ぎて建て替える方法はありますか？
一般住宅ローンに加え、住宅金融支援機構の【リ・バース60】も選択肢です。毎月の支払いを利息中心に抑える仕組みで、年金収入のみの利用例も公表されています。
