「今の家の住宅ローンが、まだ残っているんです……」
「ローンを完済しないと、建て替えはできませんよね？」
デザインハウス宮崎の「建て替えの窓口」でも、ご相談いただくことのあるテーマです。
築年数が経ち、冬の寒さや間取りの使いにくさが気になっていても、住宅ローンが残っていることを理由に、建て替えを諦めていませんか？
実は、住宅ローンが残っていても、建て替えできる場合があります。
今回は、宮崎で建て替えを検討している方に向けて、住宅ローンが残っている場合の3つの方法と、解体前に確認しておきたい注意点をご紹介します。
住宅ローンが残っていても、資金計画や金融機関との調整によって建て替えを検討できる場合があります。
【結論】住宅ローンが残っていても、建て替えは可能です
現在の住宅ローンを完済していなくても、残債を含めて借り入れできる建て替え専用ローンなどがあります。
例えば、りそな銀行では、現在返済中の住宅ローン残額と、新しい建物の建築費を合わせて借り入れできる建てかえローンを取り扱っています。
ただし、年齢・収入・担保評価などの審査条件があります。
つまり、住宅ローンが残っているという理由だけで、最初から建て替えを諦める必要はありません。
ただし、現在の住宅ローンがいくら残っているか、土地と建物にどのような抵当権が設定されているかによって、利用できる方法は異なります。
1．住宅ローンが残っている場合の3つの方法
① 現在の住宅ローンを完済してから建て替える
貯蓄などで現在の住宅ローンを完済し、必要に応じて新しい住宅ローンを組む方法です。
既存ローンの残債が少ない場合などに検討できます。ただし、完済のために貯蓄を使いすぎると、建て替え後の生活資金が不足する可能性があります。
② 建て替え専用ローンで残債をまとめる
現在の住宅ローンの残債と、新しい住宅の建築費などをまとめて借り入れる方法です。
自己資金で現在のローンを完済することが難しい場合にも検討できます。ただし、借入総額が大きくなるため、
毎月の返済額や完済年齢の確認が重要です
③ 現在の金融機関と相談して建て替える
既存ローンの取り扱いや新築建物の担保設定などについて、現在借り入れている金融機関と協議する方法です。
金融機関や契約内容によって対応は異なり、一部繰上返済や追加担保などが条件となる場合があります。
2．住宅ローンが残っている家を勝手に解体してはいけません
ここは特に注意していただきたいポイントです。
住宅ローンを利用している場合、多くは土地や建物に金融機関の抵当権が設定されています。
抵当権とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に備えて、金融機関が土地や建物を担保とする権利です。
そのため、住宅ローンが残っている建物を解体する際には、事前に金融機関への相談が必要です。住宅金融支援機構も、融資住宅の増改築などについて、工事前に借入先の金融機関へ申し出るよう案内しています。
「建て替えが決まったから、とりあえず解体業者を手配しよう」ではなく、金融機関との調整を先に行いましょう。
3．住宅ローンが残っている場合、いくら借りることになる？
ここで、具体的なモデルケースを考えてみましょう。
現在の住宅ローン残高が500万円の場合
現在の住宅ローン残高 500万円
新築建物の費用 2.500万円
解体・仮住まい・諸費用 300万円
必要資金の合計 3,300万円
借入額による毎月返済額の違い
金利年2.0％・35年・元利均等・ボーナス返済なしの試算
大切なのは、住宅ローンを一本にまとめられるかどうかだけではありません。
**「建て替え後も、教育費・車の買い替え・老後資金を確保できるか」**まで確認することです。
4．50代・60代の建て替えは、完済年齢にも注意
50代・60代からの建て替えでは、現在の年収だけで住宅ローンを考えないことが重要です。
例えば55歳で35年ローンを組むと、完済予定年齢は90歳になります。ただし、実際に設定できる返済期間には金融機関ごとの年齢制限があり、
この条件で借りられるとは限りません。
また、退職後は給与収入が減る可能性があります。
デザインハウス宮崎では、単に毎月の返済額を見るのではなく、90歳までの資金計画を通して、建て替え後にどれくらいのお金を
残せるかを考えることを大切にしています。
なお、60歳以上の方などを対象とした住宅金融支援機構の「リ・バース60」は、建て替え資金にも利用できる制度ですが、
利息の支払い方法や死亡時の元金返済など、通常の住宅ローンとは仕組みが異なります。
5．建て替え前に確認したい5つのこと
建て替え前の確認リスト
チェックリストをコピー
まとめ｜住宅ローンが残っていても、建て替えを諦める必要はありません
住宅ローンが残っていても、現在のローンを完済する方法、残債を含めて借り入れる建て替え専用ローン、現在の金融機関との協議など、複数の選択肢があります。
ただし、融資の審査や担保の条件によっては希望どおりに進められない場合もあります。
そして、建て替えの目的は新しい住宅ローンを組むことではありません。
今より快適な家で、これからも無理なく暮らし続けること。
デザインハウス宮崎の「建て替えの窓口」では、住宅ローンが残っている方も、現在の残債や建て替え総額、将来の生活費を整理するところからご相談いただけます。
よくある質問
Q．住宅ローンが1,000万円残っています。建て替えできますか？
残債が1,000万円あるという理由だけで建て替えが不可能になるわけではありません。現在の収入、年齢、土地の担保評価、新築費用などによって利用できる融資や条件が異なります。
Q．今の住宅ローンを完済せずに、別の銀行で借りられますか？
建て替え専用ローンなどを利用できる場合があります。ただし、既存の抵当権をどう扱うかについて、現在の金融機関との調整が必要です。
Q．住宅ローンが残っている家を先に解体しても大丈夫ですか？
金融機関の承諾や必要な手続きを確認する前に解体を進めないでください。
Q．建て替えの解体費用も住宅ローンに含められますか？
金融機関や商品によって異なります。建て替え資金と併せて借り入れできる場合もありますので、仮住まいや諸費用も含めて事前に相談しましょう。
