「親の土地に家を建てたいけれど、土地は先に自分の名義にした方がいい？」

「どうせ将来相続するなら、建てるタイミングで生前贈与してもらった方が安心ですよね？」

宮崎で家づくりを検討している方の中には、親御さんが所有している土地に新築住宅を建てたいと考えている方もいらっしゃると思います。

土地を新たに購入する必要がなければ、住宅購入の総予算を抑えられる可能性があります。

でも、ここで一つ注意していただきたいことがあります。

親名義の土地は、必ずしも生前贈与してもらった方がよいとは限りません。

生前贈与によって税金が発生する場合もあれば、親名義のまま建築し、将来相続する方が適しているケースもあります。

今回は、親の土地に家を建てる前に知っておきたい土地名義の考え方を解説します。

【結論】親の土地は、急いで名義変更しなくても家を建てられる場合があります

親名義の土地に子どもが住宅を建てる方法には、主に次の3つがあります。

方法	特徴	注意点
生前贈与	建築前に土地を子ども名義へ変更	贈与税・登記費用など
親名義のまま建築	土地を借りて子ども名義の家を建てる	住宅ローン・将来の相続
相続で取得	親の死亡後に土地を取得	遺産分割・相続税・登記

どの方法が適しているかは、土地の評価額、親御さんの財産、兄弟姉妹などの相続人、住宅ローンの利用条件によって異なります。

「将来もらう土地だから、先に名義を変えよう」と決める前に、3つの方法を比較することが大切です。

① 土地を生前贈与してもらう場合

生前贈与とは、親御さんが生きている間に、土地を子どもへ贈与することです。

土地が子どもの名義になるため、所有関係が明確になり、建築計画を進めやすくなる場合があります。

一方で、贈与に伴う税金や登記費用を確認する必要があります。

主な費用は、

• 贈与税
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 司法書士報酬などの登記関連費用

です。

土地の評価額によっては、負担が大きくなる可能性があります。

また、親子間の土地贈与では、通常の暦年課税のほか、要件を満たせば相続時精算課税制度を選択できる場合があります。

ただし、相続時精算課税は単純な非課税制度ではなく、将来の相続税計算にも関係します。

一度選択すると、同じ贈与者からの贈与について暦年課税へ戻せないため、慎重な検討が必要です。

② 親名義のまま子どもが家を建てる場合

実は、土地を親名義のままにして、子ども名義の住宅を建てる方法もあります。

代表的なのが、親の土地を無償で借りる「使用貸借」です。

一般的な親子間の使用貸借では、土地を無償で借りて家を建てても、土地を使う権利そのものについて贈与税が課税されない取り扱いがあります。

ただし、土地の所有権は親御さんのままです。

そのため、将来親御さんが亡くなった場合、その土地は原則として相続財産になります。

また、住宅ローンを利用する際には、土地への抵当権設定が必要となる場合があります。

金融機関によっては、親御さんが土地所有者として担保提供に協力する必要があります。

土地の名義を変えずに建てられる場合でも、金融機関と親御さんの事前確認が必要です。

③ 将来、相続で土地を取得する場合

親名義の土地をそのままにして、将来相続によって取得する方法もあります。

相続で土地を取得する場合、贈与による取得とは税金の取り扱いが異なります。

例えば、相続による土地の取得には原則として不動産取得税がかかりません。

また、相続による所有権移転登記の登録免許税率は、一般的な贈与による移転登記より低く設定されています。

さらに、相続税の計算では、一定の要件を満たすと「小規模宅地等の特例」を利用できる場合があります。

ただし、相続すれば必ず税金が安くなるわけではありません。

親御さんの財産総額や相続人の人数、土地の利用状況などによって変わります。

小規模宅地等の特例とは？

小規模宅地等の特例は、一定の条件を満たす宅地について、相続税の計算上、その評価額を減額できる制度です。

例えば、特定居住用宅地等に該当する場合、330㎡までの部分について評価額を80％減額できることがあります。

ただし、誰が相続するか、被相続人がどのように土地を利用していたか、相続後の居住・保有状況などによって適用要件が異なります。

親名義の土地に子ども名義の家を建てておけば、必ず小規模宅地等の特例が使えるわけではありません。

特に、親御さんが別の住宅に住んでいる場合や、子どもが使用貸借で土地を利用している場合などは、慎重な確認が必要です。

兄弟姉妹がいる場合は、建築前の話し合いが大切

例えば、親御さんに子どもが3人いるとします。

そのうち1人が親名義の土地に住宅を建てた場合、将来の相続では土地の取り扱いが問題になることがあります。

「その土地は家を建てた子どもが相続すると思っていた」

「ほかの兄弟にも相続する権利があるのでは？」

このような認識の違いが生じる可能性があります。

だからこそ、親の土地に家を建てる場合は、将来の相続についても家族で話し合っておくことが重要です。

必要に応じて、遺言書の作成や遺産分割の方針について専門家に相談する方法もあります。

ただし、遺言があればすべての問題を防げるわけではなく、遺留分などへの配慮も必要です。

親の土地に家を建てる前に確認したい5つのこと

① 土地の名義と評価額

登記事項証明書や固定資産税評価額などを確認しましょう。

② 親御さんの相続財産

土地以外の預貯金、不動産なども含めて考えましょう。

③ 兄弟姉妹などの相続人

将来の土地の取り扱いについて、認識を共有しておくことが大切です。

④ 住宅ローンの条件

親名義の土地でも融資を受けられるか、抵当権設定や担保提供の条件を確認しましょう。

⑤ 生前贈与と相続の税金

贈与税だけでなく、登録免許税、不動産取得税、将来の相続税まで比較しましょう。

【比較】生前贈与と相続では、税金はどう違う？

親から土地を取得するとき、生前贈与と相続では税金の取り扱いが異なります。

比較項目	生前贈与	相続
贈与税	課税される場合がある	原則対象外
相続税	相続時精算課税や生前贈与加算に注意	財産総額等に応じて課税
登録免許税	原則2.0％	原則0.4％
不動産取得税	原則課税対象	原則非課税
小規模宅地等の特例	贈与取得には適用されない	一定要件で適用可能
名義変更の時期	生前	相続発生後

※登録免許税は土地の所有権移転登記についての一般的な税率です。軽減・免税措置や個別事情によって異なる場合があります。

ここで注目したいのが、贈与税だけではなく、登記や不動産取得に伴う税金まで違うことです。

土地の評価額が1,000万円だったら？

例えば、登録免許税の課税標準となる土地の価額が1,000万円だった場合、一般的な税率による登録免許税は次のようになります。

取得方法	登録免許税
生前贈与（2.0％）	20万円
相続（0.4％）	4万円

差額は16万円です。

これは登録免許税だけの比較です。

生前贈与では、贈与税や不動産取得税が別途発生する場合があります。

一方、相続では親御さんの財産総額や相続人の状況によって相続税が発生する場合があります。

そのため、単純に「生前贈与は損」「相続なら得」と決めつけることはできません。

相続時精算課税制度を使えば、生前贈与がお得？

親から土地を生前贈与してもらう際、相続時精算課税制度を検討する場合があります。

この制度では、一定の要件を満たす親子間などの贈与について、年110万円の基礎控除や累計2,500万円の特別控除を利用できる場合があります。

ただし、2,500万円まで贈与税がかからなければ、将来の相続税もかからないという意味ではありません。

特別控除を利用した贈与財産は、原則として将来の相続税計算に関係します。

また、一度選択すると、その贈与者からの贈与について暦年課税に戻すことはできません。

土地の評価額が高い場合や、親御さんがほかにも多くの財産を所有している場合は、特に慎重な検討が必要です。

小規模宅地等の特例は必ず使える？

相続税の計算では、一定の要件を満たす宅地について「小規模宅地等の特例」を利用できる場合があります。

例えば、特定居住用宅地等に該当すれば、330㎡までの部分について相続税評価額を80％減額できることがあります。

ただし、ここで注意が必要です。

親名義の土地に子どもが家を建てたからといって、必ずこの特例が使えるわけではありません。

親御さんがその住宅に住んでいたのか。

親子が生計を一にしていたのか。

誰が土地を相続するのか。

相続後も住み続けるのか。

こうした条件によって適用可否が変わります。

特に、親御さんが別の場所に住み、子どもだけが親の土地を無償で借りて住宅を建てる場合は、特例の適用を当然と考えないことが重要です。

親名義の土地でも住宅ローンは利用できる？

親名義の土地に子ども名義の住宅を建てる場合でも、金融機関によっては住宅ローンを利用できることがあります。

ただし、土地を担保に入れる必要がある場合には、土地所有者である親御さんの協力が必要になります。

確認したいのは、

• 親名義の土地でも融資を受けられるか
• 土地への抵当権設定が必要か
• 親御さんの担保提供が必要か
• 既存の抵当権が設定されていないか
• 親御さんが亡くなった場合の取り扱い

という点です。

土地の生前贈与をする前に、まず金融機関へ相談することをおすすめします。

親名義の土地に家を建てる前のチェックリスト

• 土地の登記名義を確認した

• 土地の固定資産税評価額を確認した

• 贈与税・登録免許税・不動産取得税を確認した

• 相続時精算課税制度のメリット・注意点を確認した

• 小規模宅地等の特例の適用可能性を確認した

• 兄弟姉妹など相続人の状況を確認した

• 親御さんと将来の相続について話し合った

• 親名義のまま住宅ローンを利用できるか確認した

• 土地の使用貸借について親子間で合意した

• 税理士・司法書士などの専門家へ相談した

よくある質問

Q．親名義の土地に子ども名義の家を建てられますか？

はい。親御さんの承諾を得て、土地を使用貸借するなどの方法で建築できる場合があります。ただし、建築基準法上の条件や住宅ローンの担保条件も確認する必要があります。

Q．親の土地を無料で借りると贈与税がかかりますか？

一般的な親子間の使用貸借では、土地を無償で使用する権利について、通常は贈与税が課税されない取り扱いがあります。ただし、将来の相続では土地が親の相続財産となります。

Q．生前贈与と相続では、どちらが税金を抑えられますか？

土地の評価額、親御さんの財産総額、相続人の人数、利用できる税制などによって異なります。贈与税だけでなく、登録免許税や不動産取得税、将来の相続税まで比較することが重要です。

Q．兄弟姉妹がいる場合、親の土地に家を建てても大丈夫ですか？

建築すること自体は可能ですが、将来の相続で土地の取得について意見が分かれる可能性があります。建築前に家族で話し合い、必要に応じて遺言書なども検討しましょう。

Q．住宅ローンを組むなら、生前贈与した方がいいですか？

必ずしもそうではありません。親名義の土地でも住宅ローンを利用できる場合があります。金融機関の担保条件などを確認してから判断しましょう。

まとめ｜親の土地だからこそ、建てる前に名義を確認しましょう

親御さんが土地を所有していることは、家づくりにとって大きなメリットになる可能性があります。

新たに土地を購入しなくて済めば、住宅ローンの借入額を抑えられるかもしれません。

しかし、土地の名義をどうするかによって、税金や住宅ローン、将来の相続に影響することがあります。

だから、

「どうせ相続する土地だから、先に名義変更しておこう」

ではなく、

「生前贈与・使用貸借・相続のどれが家族に合っているか」

を考えることが大切です。

デザインハウス宮崎では、住宅の間取りや性能だけでなく、土地・建物・住宅ローン・将来の生活費まで含めた資金計画を大切にしています。

「親の土地に家を建てたいけれど、名義はどうすればいい？」

「生前贈与と相続、どちらがいい？」

「親名義のまま住宅ローンを利用できる？」

そんな段階からでも、お気軽にご相談ください。

家を建てることがゴールではありません。

建てた後も、ご家族が安心して暮らせること。

そのために、土地の名義から一緒に考えてみませんか？

お問い合わせ｜デザインハウス宮崎

株式会社ツチモチ
デザインハウス宮崎

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※税務・相続・登記の具体的な判断については、税理士・司法書士等の専門家にご確認ください。