「まだ住宅ローンが残っているけれど、建て替えってできるの？」

「ローンを完済するまで、今の家に住み続けるしかないのでしょうか？」

宮崎で建て替えを検討している方の中には、住宅ローンが残っていることを理由に、建て替えを諦めている方もいらっしゃると思います。

でも、実は、

住宅ローンが残っていても、建て替えできる場合があります。

大切なのは、現在の住宅ローン残高と、新しく建てる住宅の費用を整理し、無理のない資金計画を立てることです。

今回は、住宅ローンが残っている場合の建て替え方法と、事前に確認しておきたいポイントをご紹介します。

【結論】住宅ローンが残っていても、建て替えは可能です

住宅ローンが残っているからといって、必ずしも建て替えができないわけではありません。

現在のローン残高や収入、年齢、土地の担保評価、新しい住宅の建築費などによって、建て替えを進められる場合があります。

金融機関によっては、現在の住宅ローン残高と新しい住宅の建築費をまとめて借り入れできる「建て替えローン」などを取り扱っています。

ただし、すべての金融機関が対応しているわけではなく、融資には審査があります。

「住宅ローンが残っているから無理」と諦める前に、まず現在の借入状況を確認しましょう。

① 現在の住宅ローンを完済してから建て替える

一つ目は、現在の住宅ローンを完済してから、新しい住宅ローンを組む方法です。

例えば、現在の住宅ローン残高が300万円だった場合。

自己資金などで300万円を完済し、既存の抵当権を抹消したうえで、新しい住宅の建築資金を借り入れる方法が考えられます。

ただし、ここで注意したいことがあります。

住宅ローンを完済するために、貯蓄を使いすぎないことです。

建て替えには、建物の建築費以外にも、解体費用、仮住まい、引っ越し、登記費用などが必要になります。

現在のローンを完済できても、建て替え後の生活資金が不足してしまっては安心できません。

手元に残す資金まで考えて判断することが大切です。

② 既存ローンを含めた「建て替えローン」を利用する

二つ目は、現在の住宅ローン残高と、新しい住宅の建築費をまとめて借り入れる方法です。

例えば、次のようなケースを考えてみましょう。

項目	金額
現在の住宅ローン残高	500万円
新しい住宅の建築費	2,500万円
解体・仮住まい・諸費用	300万円
必要資金の合計	3,300万円

※説明用の仮のモデルケースです。実際の費用や融資可能額を示すものではありません。

この場合、既存ローンの500万円も含めて3,300万円の資金が必要になります。

金融機関によっては、こうした既存ローン残高を含む建て替え資金に対応する商品があります。

ただし、解体費用や仮住まい費用など、どこまで融資対象になるかは金融機関によって異なります。

また、借入額が大きくなるほど、毎月の返済負担も増えます。

「まとめて借りられるか」だけではなく、「まとめて借りても無理なく返せるか」が重要です。

③ 現在の金融機関と相談して建て替える

三つ目は、現在住宅ローンを借りている金融機関と相談する方法です。

住宅ローンが残っている場合、土地や建物に抵当権が設定されていることが一般的です。

そのため、建て替えでは現在の金融機関との調整が必要になります。

金融機関によっては、既存ローンの完済、新たな融資、担保の変更などについて相談できる場合があります。

ただし、現在のローンをそのまま継続できるとは限りません。

契約内容や担保条件によって対応が異なります。

建て替えを決めたら、まず現在の金融機関に相談することをおすすめします。

【重要】住宅ローンが残っている家を勝手に解体しないでください

ここは特に注意していただきたいポイントです。

住宅ローンを利用している場合、多くは土地や建物に金融機関の抵当権が設定されています。

そのため、住宅ローンが残っている建物を、金融機関との調整をせずに解体することは避けてください。

「建て替えることに決めたから、先に解体しておこう」

という進め方ではなく、

金融機関への相談 → 資金計画 → 融資条件の確認 → 解体・新築工事

という順番で進めることが大切です。

建て替えでは「新築費用」だけを考えない

建て替えの資金計画で見落としやすいのが、建物以外に必要となる費用です。

例えば、

• 既存住宅の解体費用
• アスベスト調査・必要に応じた除去費用
• 仮住まいの家賃
• 2回の引っ越し費用
• 荷物の一時保管費用
• 地盤改良工事
• 外構工事
• 登記費用
• 住宅ローン諸費用
• 火災・地震保険料

などがあります。

さらに、解体時期によっては、土地の固定資産税の取り扱いにも注意が必要です。

建て替えのために住宅を解体し、1月1日時点で住宅用地の要件を満たさなくなった場合、土地の固定資産税が上がる可能性があります。

ただし、建て替え中の住宅用地について、一定の条件を満たすことで特例を継続できる場合もあります。

建物価格だけではなく、解体から新居完成までの総額を確認しましょう。

50代・60代の建て替えでは「完済年齢」が重要

50代・60代から建て替える場合は、住宅ローンの毎月返済額だけでなく、何歳まで返済するのかを確認することが重要です。

例えば、55歳で住宅ローンを組む場合。

65歳では、まだ返済が続いているかもしれません。

70歳になったとき、収入が変わっている可能性もあります。

さらに、老後には住宅ローン以外にも、

生活費。

車の買い替え。

医療・介護への備え。

住宅メンテナンス。

趣味や旅行。

などのお金が必要になります。

だからこそ、

「今の年収なら返せる」だけで判断しないこと。

退職後の収入や年金、貯蓄まで含めた資金計画が大切です。

デザインハウス宮崎は「90歳までの資金計画」を大切にしています

デザインハウス宮崎の「50代・60代 建て替えの窓口」では、住宅ローンが借りられるかどうかだけでなく、建て替え後の生活まで考えることを大切にしています。

例えば、

「今の住宅ローンが500万円残っています」

「建て替え費用は総額3,000万円くらいになりそうです」

「退職後も住宅ローンを返していけますか？」

こうしたご相談に対して、現在の収入や貯蓄、将来の年金、生活費などを整理しながら、90歳までの資金計画を考えます。

大切なのは、

「いくら借りられるか」ではなく、「建て替え後にいくら残せるか」。

住宅ローンを返済しながら、老後も安心して暮らせるかを確認することが重要です。

建て替え前に確認したい5つのチェックポイント

• 現在の住宅ローン残高はいくら？

• 現在の金融機関に建て替えについて相談した？

• 解体・仮住まい・諸費用を含めた総額を確認した？

• 新しい住宅ローンの毎月返済額と完済年齢を確認した？

• 建て替え後の貯蓄や老後資金を確認した？

この5つを整理することで、建て替えの選択肢が見えてくる場合があります。

よくある質問

Q．住宅ローンが1,000万円残っていても建て替えできますか？

可能な場合があります。現在のローン残高、収入、年齢、担保評価、新築費用などによって異なります。金融機関の審査が必要です。

Q．今の住宅ローンを完済しないと建て替えできませんか？

必ずしもそうではありません。既存ローン残高を含めて借り入れできる建て替えローンなどを利用できる場合があります。

Q．住宅ローンが残っている家を先に解体しても大丈夫ですか？

金融機関との調整前に解体することは避けてください。抵当権やローン契約の条件を確認する必要があります。

Q．解体費用や仮住まい費用も住宅ローンに含められますか？

金融機関やローン商品によって異なります。融資対象となる費用の範囲を事前に確認しましょう。

Q．50代・60代でも建て替えローンを利用できますか？

年齢や収入、返済期間、担保条件などによって利用できる場合があります。ただし、融資条件や完済時年齢の制限があるため、金融機関への確認が必要です。

まとめ｜住宅ローンが残っていても、建て替えを諦める必要はありません

住宅ローンが残っているからといって、必ずしも建て替えができないわけではありません。

現在の住宅ローンを完済する方法。

既存ローン残高を含めた建て替えローンを利用する方法。

現在の金融機関と相談する方法。

さまざまな選択肢があります。

ただし、住宅ローンが借りられることと、無理なく返済できることは別です。

だからこそ、現在のローン残高と建て替え総額を整理し、将来の生活費や老後資金まで含めて考えることが大切です。

デザインハウス宮崎では、住宅ローンが残っている方の建て替え相談も承っています。

「まだローンがあるから建て替えは無理かも……」

と諦める前に、まずは現在の状況を整理するところから始めてみませんか？

家を建て替えることがゴールではありません。

新しい家で、これからも無理なく安心して暮らせること。

そこから一緒に建て替えを考えていきましょう。