» 【宮崎・子育て世帯の新築資金計画】36歳・子ども2人｜妻の収入が3年間減っても70歳までに完済できる？｜宮崎のローコスト住宅｜デザインハウス宮崎｜耐震等級3｜断熱等級6｜ZEH

結論は「条件調整型」です

今回の計画は、単純に「住宅ローンが借りられるか」で判断するものではありません。

子ども2人の教育費を確保し、奥さまの収入が下がる3年間を乗り越え、建築後の現金を残しながら、夫70歳までに住宅ローンを完済できるかを確認しました。

診断結果は、条件調整型です。

現在の総額3,500万円でも、想定どおり年間20万円の光熱費を削減し、その全額を繰上返済へ回せれば、夫69歳頃の完済が見込まれます。

ただし、頭金200万円を入れると、預金500万円から建築後に残る現金は300万円です。希望額とは一致していますが、自動車ローン150万円が残り、車関連費が年間80万円、生命・医療保険が年間36万円かかります。

さらに、奥さまの年収は1年後から3年間、240万円から80万円へ下がる予定です。

そのため、ローンの完済時期だけでなく、建築直後の現金を厚く残すことを優先します。

シミュレーション資料1ページ目：診断結果と70歳完済の見通し

今回の新築計画

項目	現在の希望条件
土地代	900万円
土地関係費	200万円
建物本体	2,050万円
付帯工事・外構・諸費用	350万円
新築総額	3,500万円
頭金	200万円
住宅ローン	3,300万円
返済期間	40年
希望完済年齢	夫70歳
現在預金	500万円
建築後の現金	300万円
自動車ローン	150万円

総額3,500万円と、頭金200万円・住宅ローン3,300万円は一致しています。

建築費や頭金を二重に差し引いていません。また、現在の家賃月7万5,000円は新築後に終了するため、新築後の生活費と住宅ローンへ同時に計上していません。

シミュレーション資料2ページ目：計算条件と正式診断で確認する項目

住宅ローンの返済額は金利上昇でどう変わる？

住宅ローンは、借入額3,300万円、元利均等返済、40年返済として計算しました。

時点	適用金利	毎月返済額の目安
借入当初	1.5％	約9万1,500円
6年目から	2.0％	約9万9,000円
11年目から	2.5％	約10万5,000円前後

金利変更時には、その時点の住宅ローン残高と残りの返済期間から、毎月返済額を再計算しています。

「金利が上がっても返済額は変わらない」という計算ではありません。

なお、5年ルール・125％ルール、団体信用生命保険の上乗せ金利、住宅ローン控除、繰上返済手数料は未確認のため反映していません。利用する金融機関の商品説明書で確認が必要です。

シミュレーション資料5ページ目：金利1.5％・2.0％・2.5％の返済額比較

妻の収入が下がる3年間は繰上返済を休止します

今回、最も注意したいのは、住宅ローンの借入額だけではありません。

奥さまの年収が、1年後から3年間、240万円から80万円へ下がる点です。

期間	妻の税込年収	繰上返済方針
現在から1年間	240万円	省エネ削減分を積み立てる
その後3年間	80万円	積立・繰上返済を休止
4年後以降	240万円	専用口座への積立を再開

シミュレーション資料4ページ目：奥さまの収入減少期間と夫婦の税込年収推移

家計が厳しい時期にまで繰上返済を続ける必要はありません。

教育費や生活防衛資金を取り崩したり、別の借入で生活費を補ったりしながら繰上返済をする計画は、本末転倒です。

まず家計を守り、奥さまの収入が戻ってから再開する方が現実的です。

子ども2人の教育費は約1,780万円

教育費は、文部科学省「令和5年度子供の学習費調査」の2026年1月16日訂正版を使用しました。

基準となる年間学習費は次のとおりです。

学校	年間学習費総額
公立小学校	36万6,599円
公立中学校	54万2,450円
公立高等学校	59万6,954円

これらの金額に、毎年0.8％の物価上昇を反映しています。

第一子は7歳から小学1年、第二子は4歳で、2年後に小学1年へ進学すると仮定しました。誕生月が未確認のため、学年は暫定です。

さらに、入力された塾・習い事費として、世帯合計年間40万円を加えました。

その結果、公立高校卒業までの教育費総額は、約1,780万円となりました。

教育費のピーク

教育費のピークは、夫47歳・妻45歳頃です。

第一子が高校3年生、第二子が高校1年生となる想定で、年間教育費は約174万円です。

同じ年の住宅ローン通常返済は約126万円で、教育費と住宅ローンを合わせると、年間約300万円の負担になります。

重要：大学・短期大学・専門学校への進学費用は、この計算に含まれていません。

また、文部科学省の学習費総額には、学習塾や習い事などの学校外活動費が含まれています。今回の年間40万円と一部重複する可能性があるため、正式診断では内訳を確認します。

シミュレーション資料3ページ目：年齢別教育費と教育費ピーク

光熱費削減分だけで70歳完済できる？

今回の年間光熱費削減見込額は20万円です。

月平均にすると約1万6,667円ですが、住宅ローンの毎月返済額から直接差し引くわけではありません。

実際に削減できた金額を「省エネ繰上返済専用口座」へ積み立て、口座残高が50万円に達した時に、期間短縮型の繰上返済を行います。

奥さまの収入が下がる3年間は積立を休止する前提です。

返済方法	完済年齢	70歳時残高	総利息の目安
繰上返済なし	76歳頃	約707万円	約1,651万円
省エネ削減分のみ	69歳頃	0円	約1,318万円

計算上は、省エネ削減分だけで返済期間を約7年短縮し、夫69歳頃に完済できる見込みです。

繰上返済累計は約567万円、繰上返済による利息削減効果は約333万円です。

したがって、70歳完済のために必要な追加積立額は、月0円となります。

ただし、年間20万円の削減効果は保証値ではありません。住宅面積、断熱性能、気密性能、換気設備、冷暖房設備、在宅時間、設定温度、電気料金、太陽光発電の自家消費率などで変動します。

実際の削減額が想定を下回った場合は、完済時期も後ろへずれます。

シミュレーション資料7ページ目：50万円単位の期間短縮型繰上返済予定

現在案で気になるのは「完済」より「建築後の現金」

現在案では、頭金200万円を入れた後の現金は300万円です。

希望額は確保できますが、ちょうど300万円であり、余裕はありません。

しかも、自動車ローン150万円が別に残ります。

住宅ローンが69歳頃に完済できる計算でも、建築後すぐの家計に余裕がなければ、教育費、車の修理、病気、家電の買い替えなどへ対応しにくくなります。

そこで、デザインハウス宮崎では、借入額だけを見るのではなく、建築後にいくら現金を残せるかを重視します。

項目	現在案	おすすめ標準案
新築総額	3,500万円	3,300万円
頭金	200万円	100万円
住宅ローン	3,300万円	3,200万円
建築後の現金	300万円	400万円
省エネ繰上返済	年20万円	年20万円
予想完済年齢	69歳頃	69歳頃

外構150万円の段階施工は「費用が消える」わけではありません

外構150万円を後施工にすると、当初の新築費用を3,150万円、住宅ローンを3,050万円まで抑えられます。

しかし、これは150万円を節約したのではなく、支払う時期を後へ移しただけです。

奥さまの収入が240万円へ戻った後に、外構費150万円を別途準備できるか確認する必要があります。

後施工費と住宅ローンの繰上返済を、同じ資金から二重に使ってはいけません。

そのため、外構の段階施工は、正式な家計収支で150万円を確保できることを確認してから採用します。

3つの案を比較

比較項目	希望優先案	おすすめ標準案	段階施工案
当初の新築総額	3,500万円	3,300万円	3,150万円
頭金	200万円	100万円	100万円
住宅ローン	3,300万円	3,200万円	3,050万円
建築後現金	300万円	400万円	400万円
外構費	当初施工	当初施工	150万円を後施工
70歳完済に必要な追加積立	月0円	月0円	月0円
注意点	手元資金が目標額ちょうど	土地価格の調整が必要	将来の外構費を別途確保

おすすめ標準案は、土地価格を200万円調整し、外構まで含めた総額を3,300万円に抑える案です。

シミュレーション資料6ページ目：4つの返済・資金配分シナリオ

耐震、構造安全性、断熱、気密、換気、防水など、完成後に変更しにくい住宅性能は削減対象にしません。

教育費終了後は家計をどう組み替える？

今回の前提では、教育費終了後に追加返済をしなくても70歳完済圏内です。

そのため、第二子の高校卒業後は、無理に繰上返済額を増やすより、月5,000円を修繕・教育予備費へ振り替える方法をおすすめします。

省エネ削減分の積立は継続する
50万円に達したら期間短縮型の繰上返済を行う
月5,000円は修繕・大学進学・車費用の予備資金へ回す
手元現金が減った年は繰上返済を延期する
完済後の省エネ削減分は老後資金積立へ振り替える

大学進学を希望する場合は、今回の高校卒業までの計画へ大学資金を追加し、繰上返済より教育費を優先します。

金融機関から借りられる金額と安心して返せる金額は違います

金融機関から借りられる金額は、事前審査前のため未確認です。

また、今回は夫婦とも税込年収であり、手取り収入が確認できていません。夫婦の年金、固定資産税、火災・地震保険、住宅修繕積立、自動車ローンの返済条件も未確認です。

したがって、「安心して返せる金額」を確定することはできません。

今回の診断では、借入3,050万円から3,200万円を検証範囲とし、正式資料を確認したうえで最終判断します。

新築を進める5つのステップ

シミュレーション資料10ページ目：資金計画を実行する手順と確認資料

STEP1　土地価格を200万円調整する

土地・建物・付帯工事・外構・諸費用を含めた正式見積もりを作成します。

STEP2　頭金を100万円にする

建築後の現金400万円を先に確保します。

STEP3　妻の収入減少期間は繰上返済を休止する

教育費と生活防衛資金を優先します。

STEP4　妻の収入復帰後に省エネ積立を再開する

実際に削減できた光熱費だけを専用口座へ移します。

STEP5　教育費終了後は修繕・教育予備費を増やす

月5,000円を将来支出へ備える積立に振り替えます。

次回までに確認したい資料

夫婦の源泉徴収票
夫婦の直近3か月の給与明細
自動車ローンの返済予定表
現在の預金残高
土地・建物・外構・諸費用の見積書
住宅ローンの商品説明書と事前審査結果
固定資産税の概算
火災保険・地震保険の見積書
夫婦それぞれのねんきん定期便
塾・習い事40万円の内訳
大学費用を計上するか
太陽光発電を含む新築後の光熱費試算
繰上返済手数料

よくある質問

Q1．頭金は多く入れた方が安心ではありませんか？

必ずしもそうとは限りません。頭金を増やすと借入額は減りますが、建築後の現金も減ります。教育費や収入減少が近いご家庭では、現金を残した方が安全な場合があります。

Q2．年間20万円の光熱費削減は確実ですか？

保証値ではありません。断熱・気密性能、住宅面積、家族の在宅時間、冷暖房設定、電気料金、太陽光発電の自家消費率などで変わります。実際に削減できた金額だけを積み立てます。

Q3．妻の収入が下がる期間も繰上返済した方がよいですか？

おすすめしません。教育費、生活費、生活防衛資金を優先し、収入が戻ってから再開します。

Q4．大学費用は含まれていますか？

含まれていません。進学希望がある場合は、大学資金を追加したフルシミュレーションが必要です。

Q5．省エネ効果だけで本当に69歳頃に完済できますか？

年間20万円を実際に積み立て、50万円単位の繰上返済を継続できた場合の試算です。削減額や金利、繰上返済の実施状況により、完済時期は変わります。

まとめ

今回の計画は、光熱費削減分を活用することで、70歳完済が見えてくる計画です。

ただし、住宅ローンを完済できることだけで判断してはいけません。

現在案では建築後の現金が300万円となり、自動車ローン150万円、教育費、車関連費、奥さまの収入減少が重なります。

そこで、土地価格を200万円調整し、頭金を100万円に抑え、建築後現金400万円を残す案をおすすめします。

住宅性能を下げて価格だけを抑えるのではなく、耐震、断熱、気密、換気など将来変更しにくい性能を守りながら、土地価格、外構の施工時期、頭金と手元資金の配分を整えます。

教育費を削って住宅ローンを返す計画ではありません。高断熱・高気密住宅で実際に削減できた光熱費を積み立て、家計に余裕がある時だけ繰上返済を行う計画です。

デザインハウス宮崎へご相談ください

「住宅ローンが通るか」だけではなく、教育費を払いながら、建築後の現金を残し、希望年齢までに完済できるかを確認します。

土地探しから新築をご検討中の子育て世帯の方は、お気軽にご相談ください。

デザインハウス宮崎
〒880-0036 宮崎県宮崎市花ヶ島町柳之丸501-1 オフィスタウン花ヶ島3号
電話：0985-78-2807

※本記事は入力情報を基にした暫定計算です。住宅ローンの融資承認、将来金利、光熱費削減効果を保証するものではありません。
※教育費出典：文部科学省「令和5年度子供の学習費調査」令和8年1月16日訂正版。

デザインハウス宮崎｜宮崎県宮崎市のローコスト住宅・本体価格+基本付帯工事がコミコミで999万円～