結論｜土地があっても、2,800万円の住宅ローンが安心とは限りません

今回の簡易診断結果は、次のとおりです。

診断結果：要再設計型

土地代が0円であることは、大きな強みです。

しかし、48歳から2,800万円を35年間借りると、通常の完済年齢は夫83歳です。

主な問題は、土地を所有しているかどうかではありません。

• 住宅ローンを借り始める年齢
• 返済期間
• 子ども2人の教育費
• 現在の自動車ローン
• 65歳以降の収入低下
• 退職金と老後資金
• 車、修繕、医療費などの将来支出

これらを同時に確認する必要があります。

金融機関から借りられる住宅ローンであっても、教育費と生活費を払いながら83歳まで返し続けられるとは限りません。

今回の家族構成と資金条件

家族構成

• 夫：48歳
• 妻：45歳
• 第一子：17歳
• 第二子：14歳
• 家族構成：夫婦と子ども2人

土地と新築費用

• 所有地：夫名義
• 土地購入費：0円
• 造成・地盤・給排水関係：200万円
• 建物本体：2,150万円
• 付帯工事・外構・登記・諸費用：450万円
• 新築総額：2,800万円
• 頭金：0円
• 住宅ローン：2,800万円
• 返済期間：35年

収入と資産

• 夫年収：650万円
• 妻年収：120万円
• 世帯年収：770万円
• 預金：350万円
• 投資・有価証券：100万円
• 自動車ローン残高：150万円
• 夫の退職金：65歳時に800万円
• 夫の再雇用年収：280万円
• 年金見込額：未確認

税込年収と手取り収入は同じではありません。

世帯年収770万円のすべてを、生活費や住宅ローン返済に使えるわけではない点に注意が必要です。

建築費の計算は一致しています

住宅取得費の内訳は、次のようになっています。

項目	金額
土地購入費	0万円
造成・地盤・給排水関係	200万円
建物本体	2,150万円
付帯工事・外構・登記・諸費用	450万円
新築総額	2,800万円

計算式は、次のとおりです。

0万円＋200万円＋2,150万円＋450万円
＝2,800万円

頭金は0円なので、住宅ローンは2,800万円です。

2,800万円－頭金0円
＝住宅ローン2,800万円

新築総額と住宅ローン借入額の計算は一致しています。

今回の問題は、金額の足し算ではありません。

48歳から35年間返済するため、完済が83歳になる点です。

頭金0円が、必ずしも間違いとは限りません

現在の預金は350万円です。

頭金を0円にすると、建築後も預金350万円を残せます。

建築後に最低限残したい現金が300万円であれば、50万円の余裕があります。

預金が少ない状態で無理に頭金を入れると、引渡し直後に生活費や教育費が不足する可能性があります。

その意味では、頭金0円は生活防衛資金を守る選択として、一定の合理性があります。

ただし、自動車ローン残高150万円が別にあります。

仮に預金350万円から自動車ローン150万円を完済すると、残る現金は200万円です。

350万円－150万円
＝200万円

最低限残したい現金300万円を、100万円下回ります。

自動車ローンの完済資金がどこから出るのか確認できていないため、今回の診断では預金から勝手に差し引いていません。

重要なのは、頭金を入れるか入れないかだけではありません。

建築後の現金を残したうえで、現在の借入をどのように整理するかが重要です。

現在の年間支出は約632万円

入力された支出を単純に合計すると、次のようになります。

支出項目	年間金額
基本生活費	324万円
現在の家賃	78万円
車2台の関連費	80万円
生命・医療保険	40万円
現在の光熱費	30万円
塾・受験費	80万円
合計	約632万円

世帯の税込年収は770万円です。

770万円－632万円
＝138万円

税引前の単純差額は約138万円です。

しかし、この138万円から、さらに次の費用が必要です。

• 所得税
• 住民税
• 社会保険料
• 自動車ローン返済
• 固定資産税
• 火災・地震保険
• 将来の住宅修繕積立

そのため、税込年収との差額138万円を、そのまま貯蓄や繰上返済に使えるとは判断できません。

新築後は家賃が住宅ローンへ置き換わります

現在の家賃は、月6万5,000円、年間78万円です。

新築後は家賃が終了しますが、代わりに住宅ローンと新築後の光熱費が発生します。

• 現在の年間家賃：78万円
• 当初の住宅ローン年間返済：約102万9,000円
• 新築後の年間光熱費：約18万円

新築後の入力支出を単純合計すると、年間約644万9,000円です。

世帯税込年収770万円との差は、約125万1,000円まで縮まります。

ここから税金、社会保険、自動車ローン、固定資産税、住宅保険、修繕積立などを支払います。

住宅ローン審査に通ることと、教育費を払いながら返済を継続できることは同じではありません。

2,800万円・35年返済の住宅ローン

今回の金利条件は、次のように設定されています。

• 当初5年間：年1.5％
• 6年目から10年目：年2.0％
• 11年目以降：年2.5％
• 返済方法：元利均等返済
• ボーナス返済：なし

金利変更時には、その時点の住宅ローン残高と残存期間から毎月返済額を再計算します。

毎月返済額

期間	適用金利	毎月返済額
当初5年間	年1.5％	約8万5,732円
6～10年目	年2.0％	約9万1,818円
11年目以降	年2.5％	約9万7,182円

現在の家賃月6万5,000円と比べると、住宅ローンだけで次の差が生じます。

• 当初：約2万732円増
• 11年目以降：約3万2,182円増

さらに、固定資産税、火災・地震保険、住宅修繕積立が必要です。

「月8万円台から返済できる」と聞くと、支払えそうに感じるかもしれません。

しかし、月々の返済額を抑えるために35年返済にすると、返済は83歳まで続きます。

総利息は約1,180万円

通常返済を続けた場合の試算は、次のとおりです。

• 住宅ローン借入額：2,800万円
• 総返済額：約3,980万7,000円
• 総利息：約1,180万7,000円
• 完済年齢：夫83歳

土地代が0円でも、住宅ローンの利息だけで約1,180万円が必要です。

返済期間を長くすると毎月返済額は抑えられますが、総利息は増え、完済年齢も高くなります。

65歳時点でも約1,689万円残ります

通常返済を続けた場合の主な住宅ローン残高は、次のとおりです。

夫の年齢	住宅ローン残高
55歳	約2,360万8,000円
60歳	約2,038万3,000円
65歳	約1,689万円
70歳	約1,293万2,000円
83歳	完済予定

夫は65歳で定年を迎え、その後の再雇用年収は280万円です。

妻は、夫68歳時に65歳になります。その後の妻の給与収入は計上していません。

夫68歳から70歳までの入力上の世帯年収は、280万円です。

収入が大きく下がった後も住宅ローン返済が続き、70歳時点で約1,293万円が残ります。

年金見込額は未確認です。

退職金800万円を使っても完済できません

夫の退職金は、65歳時に800万円の予定です。

一方、65歳時点の住宅ローン残高は約1,689万円です。

仮に退職金800万円を全額住宅ローンへ使っても、約889万円が残ります。

1,689万円－800万円
＝約889万円

しかし、今回の計画では、退職金は老後資金として残す条件です。

妻の退職金はなく、夫婦の年金見込額も確認できていません。

退職金を住宅ローン返済へ使うことは、老後の生活資金を住宅費へ移すことでもあります。

そのため、今回の計算では退職金を繰上返済原資に含めていません。

教育費のピークは建築直後です

現在、第一子は17歳、第二子は14歳です。

誕生月や学年が未入力のため、年齢から次の学年を暫定的に想定しています。

• 第一子：高校2年生相当
• 第二子：中学2年生相当

文部科学省「令和5年度子供の学習費調査」を参考に、公立高校卒業までの教育費を計算すると、現在から第二子の高校卒業まで約400万1,000円です。

教育費が最も高くなるのは翌年で、夫49歳・妻46歳の年です。

教育費のピークは年間約112万円です。

入力された塾・受験費は年間80万円ですが、文部科学省の学習費総額には学校外活動費が含まれています。そのため、今回の計算では二重加算していません。

使用資料：文部科学省「令和5年度子供の学習費調査」令和8年1月16日訂正版。

大学・短大・専門学校費用は含まれていません

今回の教育費計算には、次の費用が含まれていません。

• 大学費用
• 短期大学費用
• 専門学校費用
• 受験時の交通・宿泊費
• 自宅外通学の家賃
• 仕送り
• 一人暮らしの生活費

第一子は、大学などへの進学時期が目前です。

住宅ローンの繰上返済を始める前に、子ども2人の進学方針と必要資金を確認する必要があります。

大学・短期大学・専門学校への進学費用は、本計算に含まれていません。

光熱費削減分を繰上返済しても70歳完済には届きません

現在の年間光熱費は30万円、新築後の予想光熱費は18万円です。

年間削減見込額は12万円です。

30万円－18万円
＝年間12万円削減

月平均では、約1万円です。

この年間12万円を専用口座に積み立て、50万円に達するたびに期間短縮型の繰上返済を行うと仮定します。

省エネ繰上返済の結果

• 繰上返済回数：7回
• 繰上返済累計額：350万円
• 完済時期：夫78歳8か月頃
• 70歳時点残高：約986万3,000円
• 総利息：約1,005万3,000円
• 通常返済からの利息削減：約175万4,000円

光熱費削減分を活用することで、83歳完済から78歳8か月頃まで短縮できます。

大きな効果はありますが、希望する70歳完済には届きません。

また、光熱費削減額は保証値ではありません。家族の在宅時間、設定温度、電気料金、住宅性能、設備効率、生活習慣などによって変わります。

教育費や生活防衛資金が不足する場合は、繰上返済より現金確保を優先します。

現計画を70歳完済にするには月約4万400円が必要です

2,800万円・35年返済を維持し、50万円単位の期間短縮型繰上返済で70歳完済を目指す場合、毎月約4万400円の積立が必要です。

年間では、約48万4,800円です。

しかし、子ども2人の進路が確定するまで約5年間待ち、その後から積立を始める場合は、必要額が月約5万5,300円へ増えます。

一時繰上返済で調整する場合は、50万円単位で約900万円が目安です。

現在の預金は350万円です。

さらに自動車ローン150万円と、未確認の大学進学費用があります。

そのため、月4万400円や一時金900万円の繰上返済を、現時点で約束できる計画ではありません。

総額を2,500万円に下げても、35年返済なら83歳完済

再設計案として、次の調整を行います。

• 外構工事100万円分を後施工
• 建物・設備などを正式見積もりで200万円調整
• 初期総額を2,800万円から2,500万円へ変更

ただし、外構100万円はなくなる費用ではありません。

後で支払う必要があるため、将来支出として残ります。

2,500万円・35年返済の試算

• 当初毎月返済額：約7万6,546円
• 総利息：約1,054万2,000円
• 完済年齢：夫83歳
• 70歳時点残高：約1,154万6,000円

借入額を300万円減らすことで毎月返済額と利息は下がります。

しかし、35年返済のままでは、完済年齢は83歳のままです。

総額を下げるだけでは、完済年齢の問題を解決できません。

2,500万円を70歳までに返す2つの参考案

参考案1｜22年返済にする

48歳から70歳までの22年間で返済する案です。

• 借入額：2,500万円
• 返済期間：22年
• 当初毎月返済額：約11万1,238円
• 総利息：約579万3,000円
• 完済年齢：夫70歳

毎月返済額は高くなりますが、70歳までに完済できます。

ただし、教育費ピーク時にも月11万円を超える返済が可能か、手取り家計で確認する必要があります。

参考案2｜35年返済＋教育費終了後の繰上返済

当初の毎月返済額を抑え、教育費終了後から追加積立を始める案です。

• 借入額：2,500万円
• 契約返済期間：35年
• 教育費終了後の追加積立：約4万7,500円／月
• 繰上返済回数：19回
• 繰上返済累計額：950万円
• 完済年齢：夫70歳

月約4万7,500円のうち、光熱費削減見込みは約1万円です。

残りの約3万7,500円を家計から積み立てられるか確認する必要があります。

どちらの案も、税引後手取り、自動車ローン、大学資金、生活防衛資金を確認してから判断します。

車・修繕・医療費は約1,171万円を別枠で確認

将来予定されている支出は、次のとおりです。

時期	支出内容	入力金額
夫52歳	車の買い替え	250万円
夫58歳	住宅修繕	150万円
夫60歳	車の買い替え	250万円
夫68歳	住宅修繕	150万円
将来	医療費予備費	300万円
合計		1,100万円

車と修繕費に物価上昇率年0.8％を反映し、医療費予備費300万円を確保すると、必要額は約1,171万5,000円です。

夫52歳時の車の買い替えは、第二子の高校在学中や、第一子の大学在学期間と重なる可能性があります。

住宅ローンの繰上返済より先に、次の費用を確保します。

1. 子ども2人の教育費
2. 建築後の生活防衛資金
3. 自動車ローンと車の買い替え費用
4. 住宅修繕費
5. 医療費
6. 老後資金

なぜ「建築見送り」ではなく「要再設計」なのか

現在の計画を、そのまま進めることはおすすめできません。

一方で、今回のご家庭には、次の再設計材料があります。

• 土地代が0円
• 世帯税込年収が770万円
• 建築後も預金350万円を残せる
• 新築総額を見直す余地がある
• 教育費終了後に返済計画を組み替えられる可能性がある

そのため、建て替えそのものを見送る判定ではありません。

次の条件を整え、もう一度計算する必要があります。

• 新築総額を2,500万円前後から再検討
• 自動車ローン150万円の整理
• 子ども2人の大学資金を確認
• 税引後の手取り家計を作成
• 返済期間または追加返済額を再設定

ただし、2,500万円は「安心して返せる金額」と確定した数字ではありません。

再計算を始めるための目標額です。

再判定前に確認する7項目

1. 付帯工事、外構、登記、諸費用450万円の内訳を確認する
2. 外構100万円の後施工と建物200万円の調整見積もりを確定する
3. 自動車ローン150万円の月返済額、完済時期、完済資金を確認する
4. 税金・社会保険料を差し引いた手取り家計表を作成する
5. 子ども2人の大学・短大・専門学校費用を確認する
6. 教育費終了までは繰上返済を急がず、光熱費削減分を現金で持つ
7. 夫60歳時点でローン残高、再雇用、妻収入、年金条件を再確認する

最終結論

土地を所有し、土地代が0円であっても、48歳から2,800万円を35年間借りると、通常の完済年齢は83歳になります。

70歳時点でも約1,293万円の住宅ローンが残ります。

年間12万円の光熱費削減分をすべて繰上返済へ回しても、完済時期は夫78歳8か月頃です。

頭金0円は、建築後の生活防衛資金を残す方法として合理性があります。

しかし、次の問題を解決するものではありません。

• 自動車ローン150万円
• 第一子の目前の大学進学費用
• 第二子の進学費用
• 65歳以降の収入低下
• 車、修繕、医療費
• 年金見込額が未確認
• 70歳時点の住宅ローン残高

今回の診断は、新築を諦めるためのものではありません。

新築総額を2,500万円前後から再検討し、自動車ローンと大学資金を確認したうえで、22年返済または教育費終了後の追加返済を再計算します。

「土地があるから建てられる」ではなく、「教育費と老後資金を残しながら、何歳までに返し終えられるか」で判断しましょう。

本記事は、入力された条件を基にした概算・暫定計算です。金融機関の融資承認、将来の収入、金利、光熱費削減効果を保証するものではありません。

大学等の進学費用、年金、税引後手取り、自動車ローンの月返済額、固定資産税、火災・地震保険などは未確認または未計上です。

正式契約の判断には、源泉徴収票、給与明細、年金見込額、教育費、既存借入、正式見積書、住宅ローン条件を確認した詳細診断が必要です。

建物価格ではなく、建てた後にいくら残るかを確認しましょう。