シニアの建替えでも、新築住宅を取得した場合は不動産取得税が課税されることがあります。ただし、多くのケースでは軽減措置を利用できるため、実際の税負担は大きく抑えられます。

不動産取得税とは？

不動産取得税は、

• 土地
• 建物

を取得したときに一度だけ課税される都道府県税です。

毎年かかる固定資産税とは異なります。住宅については、2027年3月31日まで税率は3％（本則4％）に軽減されています。

建替えで課税されるのは？

建替えの場合は、

• 新築した建物 → 不動産取得税の対象
• もともと所有していた土地 → 通常は取得していないため課税対象にならない

というケースが一般的です。

建物の計算方法

建物の不動産取得税は、建築費ではなく固定資産税評価額を基に計算します。

基本式

（固定資産税評価額 − 控除額）× 3％

一定の要件を満たす新築住宅では、

• 一般住宅：1,200万円控除
• 認定長期優良住宅：1,300万円控除（特例）

が適用されます。

例

固定資産税評価額：1,800万円

軽減措置あり

（1,800万円 − 1,200万円）×3％

＝ 18万円

軽減措置がなければ54万円となるため、大きな差になります。

軽減措置を受ける条件

代表的な要件は次のとおりです。

• 自己居住用住宅であること
• 床面積などの要件を満たすこと
• 所定の期間内に取得・新築していること

また、住宅用地についても一定の条件を満たせば軽減措置があります。

軽減措置の申請手続き

ここは意外と見落とされます。

軽減措置は自動で適用されるとは限りません。

都道府県税事務所から納税通知書が届いた後、または自治体が定める時期までに申請が必要なケースがあります。必要書類は自治体によって多少異なりますが、一般的には次のようなものです。

• 軽減申請書
• 登記事項証明書
• 売買契約書または建築請負契約書
• 建築確認済証や検査済証など
• その他、都道府県が求める書類

提出先は都道府県税事務所です。

シニアの建替えで注意したいポイント

特にシニア世代では、

• 親名義で建替えるのか
• 子どもとの共有名義にするのか
• 二世帯住宅にするのか

によって、

• 不動産取得税
• 贈与税
• 相続税

が相互に影響します。

そのため、

「不動産取得税だけ」を考えるのではなく、名義・資金負担・相続まで含めて設計することが重要です。

弊社からの一言

「建替えでは不動産取得税がかかることがありますが、多くの場合は軽減措置を利用できます。大切なのは、建物の名義や申請手続きを事前に確認し、受けられる優遇制度を漏れなく活用することです。」