このテーマは、二世帯住宅を建てる前に必ず検討すべきポイントです。

結論から言うと、

相続税を重視するなら、「区分登記（区分所有登記）」よりも「1棟の建物として登記（親単独または親子共有）」の方が有利になるケースが多くあります。 最大の理由は、小規模宅地等の特例の適用に影響するためです。

登記方法の違い

相続税はどれくらい変わる？

例えば、

• 土地評価額：5,000万円
• 土地面積：330㎡以内
• 小規模宅地等の特例の要件を満たす

区分登記の場合

区分所有登記がされていると、原則として小規模宅地等の特例を利用できず、土地評価額がそのまま相続税の対象になるケースがあります。

土地評価額：約5,000万円

親単独登記・共有登記の場合

区分所有登記でなければ、要件を満たすことで

土地評価額5,000万円 → 約1,000万円

まで圧縮できる可能性があります（330㎡まで80％減額）。

評価額だけでも4,000万円の差が生じる可能性があり、相続税額に大きく影響します。

共有登記にも注意点

共有登記が常にベストというわけではありません。

例えば、

• 将来売却するときは共有者全員の同意が必要
• 相続が繰り返されると共有者が増えやすい
• 建築費の負担割合と持分割合が一致していないと、贈与税の問題が生じる可能性がある

つまり、相続税だけでなく、将来の管理や売却まで考えて選ぶ必要があります。

建替え前に決めるべき5つのポイント

シニアの二世帯住宅では、設計前に次の5点を整理しておくことが重要です。

1. 土地は誰の名義か
2. 建物は誰の名義にするか
3. 建築費は誰が負担するか
4. 建物の持分割合はどうするか
5. 将来、誰が土地を相続する予定か

この5つが整理されていないと、相続税だけでなく贈与税や将来のトラブルにつながることがあります。

弊社からの一言

宮崎では、

• 親が土地を所有
• 子が建替え費用を負担
• 二世帯住宅で同居

というケースが非常に多いと思われます。

その場合は、

「間取りを決める前に、登記方法を決めましょう。登記方法ひとつで将来の相続税や贈与税が大きく変わることがあります。」