借地権のまま建っている家を建替えるとき、地主へ支払う「建替え承諾料」の相場は？

「実家は借地ですが、建替えできますか？」

「地主さんから承諾料が必要と言われました。相場はいくらでしょうか？」

借地の建替えでは、建築費以外に**「建替え承諾料」**が必要になることがあります。

結論から言うと、

一般的な建替え承諾料の相場は、更地価格（土地の時価）の3～5％程度です。ただし、借地契約の内容や地域の慣行、新しく建てる建物の構造によって金額は変わります。

建替え承諾料とは？

借地では、

土地は地主の所有です。

そのため、

建物を解体して新築する際には、

借地契約や借地借家法に基づき、地主の承諾が必要になるケースがあります。

その承諾に対して支払うのが

建替え承諾料です。

※契約内容によっては承諾が不要な場合もありますので、まず借地契約書を確認しましょう。

相場はいくら？

一般的には

更地価格の3～5％

が目安です。

例

更地価格2,000万円

↓

建替え承諾料

約60万～100万円

更地価格3,000万円

↓

建替え承諾料

約90万～150万円

木造から木造なら？

現在の家も

新しい家も木造なら、

一般的な建替え承諾料で済むことが多くあります。

RC・重量鉄骨へ変更する場合

木造から

鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造など、

耐久性の高い建物へ変更する場合は、

借地契約の条件変更が必要になることがあります。

この場合、

条件変更承諾料として

更地価格の**約10％**が目安になるケースがあります。

地主が承諾してくれない場合は？

まずは話し合いが基本です。

しかし、

正当な理由なく承諾が得られない場合には、

裁判所へ許可を求める手続き（借地非訟）を利用できる場合があります。

ただし、

時間や費用がかかるため、

できるだけ話し合いによる解決を目指すことが大切です。

契約書を必ず確認

借地契約には、

次のような内容が書かれていることがあります。

✅ 建替え時の承諾の要否

✅ 承諾料の計算方法

✅ 建物の構造制限

✅ 契約更新の条件

昔の契約書には

「木造に限る」

などの条件が残っていることもあります。

シニア世代が注意したいポイント

建替えを決める前に、

地主へ相談しましょう。

工事直前になって

「承諾できません」

と言われると、

計画が大きく遅れてしまいます。

また、

借地権の残存期間も確認しておきましょう。

残りの契約期間が短い場合は、

建替えとあわせて契約更新の協議が必要になることもあります。

建替え前チェックリスト

契約前に確認しましょう。

✅ 借地契約書はある？

✅ 建替え承諾は必要？

✅ 承諾料はいくら？

✅ 借地契約の残存期間は？

✅ 木造以外でも建築できる？

「借地の建替えでは、建物のプランを考える前に、借地契約や地主様とのお話し合いが重要です。私たちは契約内容を確認し、必要に応じて司法書士や弁護士、不動産の専門家とも連携しながら、安心して建替えを進められるようサポートしています。建替え承諾料も含めた総資金計画をご提案し、後から予想外の出費が発生しないようお手伝いしています。」

とお伝えしています。

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✅ 借地契約書の内容を事前確認

✅ 建替え承諾の流れを分かりやすくご説明

✅ 地主様との協議もサポート

✅ 承諾料を含めた資金計画をご提案

✅ 建替え後も安心して暮らせる住まいづくり