前の道路が4m未満…建替え前に知っておきたい「セットバック（道路後退）」の仕組みと敷地が狭くなるリスク

「建替えたら庭が小さくなると言われました…」

「道路のために土地を提供しないといけないの？」

古い住宅地では、このようなご相談がよくあります。

結論から言うと、

前面道路が4m未満の建築基準法上の道路（一般的に「2項道路」）の場合、建替え時には道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退（セットバック）する必要があることがあります。その部分には原則として建物や塀などを設けることができず、実質的に利用できる敷地が狭くなります。

セットバックとは？

セットバックとは、

建替えの際に、道路を将来的に4m以上確保するため、敷地を道路側へ後退させる制度です。

例えば、

前面道路の幅が3mしかない場合、

原則として道路の中心線から2m確保するため、

敷地を約50cm後退させる必要があります。

なぜ必要なの？

昔は

2～3m幅の道路でも

家を建てられました。

しかし、

現在は

消防車や救急車が通行しやすいよう、

原則4m以上の道路幅が必要です。

そのため、

建替え時に

少しずつ道路を広げていく制度になっています。

どれくらい狭くなる？

例えば

敷地間口が10mで、

50cmセットバックすると、

約5㎡（約1.5坪）ほど利用できる面積が減ることになります。

敷地が小さいほど、

この影響は大きくなります。

セットバック部分は使える？

土地の所有権は残ることが多いですが、

セットバックした部分には、

原則として

❌ 建物

❌ カーポート

❌ 塀

❌ 物置

などを設置できません。

道路としての機能を確保する必要があります。

※自治体によって運用が異なる場合があります。

シニア世代が注意したいこと

セットバックにより

建築できる面積が減ると、

• 平屋が建てにくくなる
• 駐車場が狭くなる
• 庭が小さくなる

など、

間取りに影響することがあります。

そのため、

設計前に必ず確認が必要です。

宮崎市でも確認が必要

宮崎市内にも、

昔からの住宅地では

幅4m未満の道路が残っています。

建替えでは、

道路種別やセットバックの要否を

市役所や住宅会社が事前に調査します。

「見た目が道路だから大丈夫」

とは限らないため、

専門家による確認が欠かせません。

セットバック費用は？

セットバックそのものに費用はかかりませんが、

次のような工事が必要になる場合があります。

• ブロック塀の撤去
• フェンスの移設
• 門柱の移設
• 駐車場のやり直し

そのため、

数十万円程度の追加費用が発生するケースもあります。

建替え前チェックリスト

建替え前に確認しましょう。

✅ 前面道路は4m以上ある？

✅ 建築基準法上の道路？

✅ セットバックは必要？

✅ 建築可能面積は変わる？

✅ 外構工事費は増えない？

「建替えでは、土地の広さだけでなく、『実際に建築に使える広さ』を確認することが重要です。私たちは現地調査と法規調査を行い、セットバックが必要な場合も、建物や駐車場の配置を工夫しながら最適なプランをご提案しています。」

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