このテーマは、シニア夫婦の建替えで最も多い税務トラブルの一つです。

結論から言うと、

はい、夫婦の共同出資で建替える場合でも、「実際に負担した金額」と「登記上の持分割合」が一致していないと、贈与税が課税される可能性があります。

・なぜ贈与税がかかるの？

税務上は、

「お金を出した割合＝所有権（持分）の割合」

が原則です。

例えば、

建替え費用4,000万円

• 夫が3,000万円負担
• 妻が1,000万円負担

であるにもかかわらず、

登記を夫50％・妻50％

とすると、

妻は本来1,000万円分しか負担していないのに、2,000万円分の持分を取得したことになります。

この差額1,000万円は、税務上「夫から妻への贈与」と判断される可能性があります。

・正しい持分割合は？

上記の例なら、

このように、

出資割合と登記割合を一致させれば、通常は贈与税の問題は生じません。

・ローンを利用する条件は？

持分は現金だけでは決まりません。

例えば、

• 夫：自己資金500万円＋住宅ローン2,000万円
• 妻：自己資金500万円＋住宅ローン1,000万円

なら、

実際にそれぞれが負担する総額

で持分を計算します。

つまり、

• 夫：2,500万円
• 妻：1,500万円

合計4,000万円

↓

持分は

• 夫 5/8
• 妻 3/8

となります。

・シニア夫婦に多いケース

例えば、

夫70歳

妻68歳

夫が退職金2,000万円を出し、

妻は資金を出していない。

それでも

「夫婦だから半分ずつで登記しよう」

とすると、

妻への贈与とみなされる可能性があります。

・婚姻20年以上なら特例もある

婚姻期間が20年以上の夫婦には、

一定の要件を満たせば**居住用不動産の配偶者控除（いわゆる「おしどり贈与」）**を利用できる場合があります。

この特例では、

• 基礎控除110万円に加え
• 最大2,000万円までの配偶者控除が認められます。

ただし、一生に一度しか使えず、適用要件もあるため、「持分を半分にしたいから」という理由だけで利用するのではなく、相続対策も含めて検討することが大切です。

・弊社からの一言

シニア夫婦には、

「持分は『夫婦だから半分』ではなく、『実際に負担した金額』で決めるのが基本です。登記をする前に持分を確認しておくことで、思わぬ贈与税を防げます。」