このテーマは、親名義の土地に子ども名義の家を建てるケースで非常に重要です。
結論から言うと、
親の土地に子どもが家を建てても、「使用貸借（無償で貸す）」として適切に取り扱えば、通常は借地権の贈与税課税を避けることができます。
ただし、契約の実態によっては借地権が認定され、贈与税の問題が生じる可能性があるため注意が必要です。
よくあるケース
例えば
- 土地：父名義
- 建物：子名義
- 子が建替え費用を負担
このケース自体は珍しくありません。
問題になるのは
「土地をどのような条件で貸しているか」
です。
一番安全なのは「使用貸借」
親子間では、
- 権利金なし
- 通常の地代なし（固定資産税相当額程度までの負担は使用貸借として扱われることがあります）
という使用貸借で土地を貸すケースが一般的です。
この場合、
土地を使う権利（使用権）の価値は税務上ゼロとされるため、
借地権の贈与税は通常課税されません。
地代を取ると注意
例えば、
毎月5万円
毎月8万円
など、
通常の借地料を受け取ると
使用貸借ではなく
賃貸借
と判断される可能性があります。
すると、
地域によっては
「借地権」が発生し、
権利金を授受していない場合でも税務上の問題が生じることがあります。
親子間で気を付けたいポイント
① 土地は親名義のまま
↓
建物だけ子名義
↓
使用貸借契約
これはよくある形です。
② 地代を取らない
または
固定資産税相当額程度までにとどめる
↓
使用貸借として扱われやすくなります。
③ 建築費は子どもが負担
↓
建物も子ども名義
↓
資金負担と名義を一致させる
これにより、建物についての贈与税リスクも抑えやすくなります。
相続時はどうなる？
使用貸借の場合、
土地は
親の財産
のままです。
そのため、
親が亡くなれば
土地は相続財産になります。
また、使用貸借されている土地は相続税評価上「自用地」として評価されるのが原則で、賃貸している土地（貸宅地）のような評価減は受けられません。
弊社からの一言
宮崎では、
- 親が土地を所有
- 子どもが建替え費用を負担
というケースが非常に多いと思われます。
その際は、
「土地は親名義、建物は子名義でも問題ないケースは多くあります。ただし、土地の貸し方や名義の決め方を誤ると、贈与税や相続税に影響することがありますので、建築前に税理士・司法書士も交えて確認しましょう。」
