登記簿の面積と実際の面積が違う!? 建替え前に知っておきたい「公簿面積」と「実測面積」の違い

「登記簿では150坪なのに、測量したら145坪しかありませんでした。」

「住宅会社から『実測すると面積が違うかもしれません』と言われました。」

実は、古い土地では登記簿（公簿）と実際の面積が一致しないことは珍しくありません。

結論から言うと、

公簿面積と実測面積に差があっても、すぐに問題になるわけではありません。しかし、建替えでは建ぺい率や容積率、境界の確定、将来の相続や売却にも影響するため、大きな差がある場合は「確定測量」を行い、必要に応じて登記を修正することをおすすめします。

公簿面積とは？

公簿面積とは、

登記簿に記載されている土地の面積です。

昔の測量技術で登記された土地では、

現在の測量結果と差があることがあります。

実測面積とは？

実測面積とは、

土地家屋調査士などが現地を測量して算出した実際の土地面積です。

隣地との境界を確認しながら測量するため、

現在の土地の正確な広さが分かります。

なぜ面積が違うの？

主な原因は次のようなものです。

• 昔の測量精度が現在より低かった
• 境界杭がなくなった、または移動した
• 隣地との境界認識が違っていた
• 道路拡幅やセットバックの影響
• 分筆・合筆後に登記を修正していない

建替えではどんな影響がある？

① 建てられる家の大きさが変わる

例えば

登記簿では200㎡

↓

実測では190㎡

だった場合、

建ぺい率60％なら

建築可能面積は

120㎡から114㎡へ変わります。

わずかな差でも、

平屋を計画している場合などは

間取りに影響することがあります。

② 境界トラブル

実測すると

「ブロック塀が越境していた」

「隣地との境界が違った」

ということもあります。

建替え前なら

解決しやすいタイミングです。

③ 売却や相続にも影響

将来、

土地を売却する際、

買主から

「確定測量図を提出してください」

と言われることがあります。

相続でも、

土地面積が明確な方が手続きがスムーズです。

確定測量は必要？

こんな場合はおすすめです。

✅ 境界杭がない

✅ 昔から一度も測量していない

✅ 隣地との境界が曖昧

✅ 面積差が大きい

費用の目安

土地の形状や隣接地の数によりますが、

30万円～80万円程度

が一般的です。

官民境界（道路との境界）を含める場合や、

隣接地が多い場合は、

100万円前後になることもあります。

シニア世代が注意したいこと

「今まで困らなかったから大丈夫」

と思っていても、

建替えは

土地を見直す絶好のタイミングです。

今のうちに境界と面積を明確にしておけば、

お子様への相続でも安心です。

建替え前チェックリスト

住宅会社へ確認しましょう。

✅ 公簿面積と実測面積は一致している？

✅ 境界杭はある？

✅ 確定測量は必要？

✅ 建築面積への影響は？

✅ 登記の修正は必要？

「建替えでは、建物だけでなく土地の状況を正確に把握することも大切です。私たちは現地調査の段階で境界や面積を確認し、必要に応じて土地家屋調査士と連携しながら確定測量をご提案しています。将来の相続や売却まで見据えた家づくりをサポートしています。」

とお伝えしています。

デザインハウス宮崎おすすめ

✅ 建替え前の敷地・境界調査

✅ 確定測量の手配もサポート

✅ 建築可能面積を正確にご説明

✅ 相続・売却まで見据えた土地活用をご提案

✅ 建替え後も安心できる資産づくり