このテーマは、資産を多くお持ちのシニアのお客様からよく相談される内容です。
結論から言うと、
相続対策として、あえて住宅ローンを利用して建替える方法は、有効になる場合があります。
しかし、
「借りれば必ず相続税が下がる」というわけではありません。
相続税・返済能力・老後資金を総合的に考えて判断することが重要です。
なぜ借入が相続対策になるの？
相続税は
亡くなった時点の「純資産（財産－債務）」
に対して課税されます。
例えば
現金
8,000万円
土地
3,000万円
合計
1億1,000万円
↓
住宅ローン
2,000万円
残っていた場合
相続財産は
9,000万円
として計算されます。
つまり
借入金は相続財産から控除できます。(nta.go.jp)
建替えでさらに有利になる理由
現金は
そのまま
100％評価
されます。
一方
住宅は
- 建物：固定資産税評価額
- 土地：相続税評価額（路線価等）
で評価されるため、
一般的には
現金より評価額が低くなります。
つまり
現金を住宅へ変えることで
相続税評価額を抑えられる場合があります。
具体例
例えば
現金
5,000万円
↓
3,000万円で建替え
↓
現金2,000万円
住宅3,000万円
ただし
住宅の相続税評価額は
建築費より低くなることが多いため
相続税評価額は
例えば
2,100万円
になるケースもあります。
さらに
住宅ローン
1,500万円
残っていれば
債務控除も受けられます。
メリット
✅ 相続財産を圧縮できる可能性
✅ 現金より評価額が低くなることが多い
✅ 債務控除を利用できる
✅ 新しい住宅で生活の質も向上
リスク・注意点
① 返済が続く
相続対策だけを目的に、
無理な借入をすると
老後の生活資金を圧迫する恐れがあります。
② 金利負担
借入には
利息が発生します。
節税額より
利息の方が大きければ
本末転倒になります。
③ 相続税がかからない人には効果が薄い
相続税には
基礎控除があります。
3,000万円＋600万円×法定相続人の数
以下であれば
相続税が発生しないケースもあります。
その場合は
節税メリットは限定的です。(nta.go.jp)
④ 借入できるとは限らない
シニアの場合は
- 年齢
- 年金収入
- 健康状態
などで
借入額が制限されることもあります。
シニアに向いているケース
次のような方は検討する価値があります。
- 相続税が発生する見込みがある
- 現預金が多い
- 建替えを予定している
- 無理なく返済できる収入や資産がある
一方で、
相続税が発生しない見込みの方や、返済によって老後資金が不足する可能性がある方は、慎重な検討が必要です。
「住宅ローンは『借金』というイメージがありますが、ご家庭によっては相続対策や老後資金を残す手段として活用できることもあります。ただし、節税だけを目的にするのではなく、返済や生活設計も含めて判断することが大切です。」
