このケースは、シニアの建替えで最も贈与税トラブルが起こりやすいケースの一つです。

結論から言うと、

親名義の家を、子どもがお金を出して建替えると、そのままでは親が子どもから利益を受けたとみなされ、贈与税が課税される可能性があります。

なぜ贈与税がかかるの？

例えば、

• 土地：親名義
• 建物：親名義
• 建替え費用：2,500万円（子どもが全額負担）

この場合、新しい建物は親の資産となるため、

親は自分のお金を使わずに2,500万円相当の財産を取得したと考えられます。

その結果、

子どもから親への贈与と判断される可能性があります。

よくある間違い

❌ 「親子だから税金はかからない」

❌ 「子どもがお金を払っただけだから問題ない」

実際には、

親子間でも贈与税の対象になります。

贈与税を避ける方法① 建物を共有名義にする

最も一般的なのは、

子どもが負担した金額に応じて建物の持分を取得する方法です。

例えば

建築費2,000万円

• 親負担　1,000万円
• 子負担　1,000万円

↓

建物持分

親50％

子50％

このように実際の負担割合と持分を一致させることで、贈与税の課税を避けられる可能性があります。

贈与税を避ける方法② 親から子へ建物を移転してから建替える

ケースによっては、

建替え前に

建物の名義を整理する方法もあります。

ただし、

• 贈与税
• 譲渡所得税
• 登録免許税
• 不動産取得税

など別の税負担が生じる可能性があるため、

税理士への相談が必要です。

贈与税を避ける方法③ 親から子への資金援助なら特例を活用

逆に

親がお金を出して子ども名義の家を建てる

場合は、

一定の要件を満たせば

住宅取得等資金の贈与税非課税制度

が利用できます。

2025年時点では

• 省エネ住宅など：最大1,000万円
• その他の住宅：最大500万円

まで非課税となる制度があります。

※これは親→子の贈与に適用される制度であり、子→親には適用されません。

シニアの建替えで一番多いケース

例えば

父80歳

母78歳

息子55歳

息子が

「親孝行だから全部払うよ」

と言って建替える。

↓

何もしないと

親に贈与税がかかる可能性があります。

弊社からの一言

建替え相談では、

最初に確認したいのは

✅ 建物の名義

✅ 土地の名義

✅ 建築費を誰が負担するか

この3つです。

「誰がお金を出すかだけでなく、『誰の資産になるか』も税金では重要です。建替え前に名義や持分を確認しておくことで、思わぬ贈与税を防げる可能性があります。」