A．市街化区域は「市街地として住宅や店舗などを整備していく区域」、市街化調整区域は「無秩序な市街化を抑える区域」です。
市街化区域では一定の条件を満たせば住宅を建てやすい一方、市街化調整区域では原則として建築が制限され、住宅を建てるには許可要件を満たす必要があります。
主な違い
| 比較項目 | 市街化区域 | 市街化調整区域 |
|---|---|---|
| 区域の目的 | 市街地として整備する | 市街化を抑制する |
| 一戸建ての建築 | 比較的建てやすい | 原則制限される |
| 用途地域 | 原則指定される | 原則指定されない |
| 開発許可 | 一定規模以上の造成で必要 | 原則すべての開発行為が対象 |
| 上下水道・道路 | 整備されている傾向 | 未整備の場合がある |
| 土地価格 | 比較的高い傾向 | 比較的安い傾向 |
| 住宅ローン・売却 | 比較的進めやすい | 許可内容によって慎重に判断される |
| 将来の建替え | 法令適合を前提に可能 | 再度の許可や適法性確認が必要な場合がある |
宮崎県内では、宮崎広域都市計画区域と日向延岡新産業都市計画区域で、市街化区域と市街化調整区域を分ける「線引き」が行われています。宮崎県「都市計画法に基づく開発許可制度」
市街化区域なら必ず家を建てられますか？
市街化区域であっても、必ず建てられるわけではありません。
次の条件も確認する必要があります。
- 建築基準法上の道路に接しているか
- 用途地域上、住宅を建てられるか
- 建ぺい率・容積率を満たすか
- 農地転用が必要ではないか
- 土砂災害・災害危険区域などに該当しないか
- 接道、セットバック、排水条件を満たすか
- 地区計画や建築協定がないか
市街化区域は「住宅を建てやすい区域」ですが、「無条件で建築できる区域」ではありません。
市街化調整区域では家を建てられないのですか？
一定の許可要件を満たせば建築できるケースがあります。
ただし、市街化を抑えることが原則なので、「土地を購入すれば誰でも住宅を建てられる」という区域ではありません。
建築できる可能性がある代表例には、次のようなものがあります。
- 法令・条例で認められた区域内の自己用住宅
- 既存住宅の適法な建替え
- 農林漁業を営む人の住宅
- 周辺住民向けの日用品店舗など
- 開発審査会の基準に該当する建築
- 適法に造成・許可された既存宅地
- 自治体の規制緩和基準に該当する空き家・旧宅地
ただし、既存の家があるからといって、同じ規模・用途で必ず建替えられるとは限りません。建物が建った経緯、当時の許可、用途、所有者、敷地分割の有無などを確認します。
宮崎市では一部規制緩和もあります
宮崎市では、市街化調整区域にある一定の空き家や旧宅地を対象として、自己居住用住宅の建築を可能にする規制緩和があります。
ただし、主に次の条件があります。
- 市街化調整区域そのものが廃止されるわけではない
- 対象となる空き家・旧宅地である
- 上下水道や道路が整備されている
- 自己居住用住宅である
- 農地は対象外
- 原則として敷地を分割できない
すべての調整区域に適用される制度ではないため、所在地と過去の土地利用について個別審査が必要です。宮崎市「市街化調整区域における土地利用の規制緩和」
市街化調整区域の土地が安い理由
市街化調整区域は建築や利用に制限があるため、市街化区域より安く販売されることがあります。
ただし、次の費用が加わる可能性があります。
- 開発・建築許可の申請費
- 測量・分筆・境界確定費
- 農地転用や地目変更の費用
- 水道管の延長・引込工事
- 浄化槽の設置費
- 排水路の整備費
- 道路拡幅・側溝工事
- 盛土・造成・擁壁工事
- 電気・通信設備の引込費
土地代が数百万円安くても、造成やインフラ工事によって総額が高くなることがあります。
住宅ローンに影響しますか？
市街化調整区域だから一律に住宅ローンが利用できないわけではありません。しかし、金融機関は次の点を慎重に確認します。
- 適法に住宅を建てられるか
- 開発許可・建築許可を取得できるか
- 将来も建替えできるか
- 接道やインフラに問題がないか
- 担保価値や売却可能性があるか
許可取得前は融資承認や土地決済が難しいこともあります。売買契約には、建築許可と住宅ローンが成立しなければ白紙解除できる特約を入れることが重要です。
将来の売却や相続にも注意が必要です
市街化調整区域の住宅は、建築した本人には利用できても、購入者や相続人が同じ条件で利用できるとは限りません。
特に確認したいのは次の点です。
- 許可が建物や土地に対して出されたものか
- 建築主の資格や属性を条件とした許可か
- 用途変更できるか
- 敷地を分割できるか
- 将来の建替えが可能か
- 第三者へ売却した後も住宅として使用できるか
「今建てられるか」だけでなく、将来の売却・相続・建替えまで確認しましょう。
宮崎で土地購入前に確認する順番
- 市街化区域・調整区域の区分を確認する
- 土地の地目と過去の利用履歴を調べる
- 開発審査課へ建築可能性を相談する
- 道路・排水・上下水道を調査する
- 住宅会社に建物と造成費を見積もってもらう
- 金融機関へ融資条件を確認する
- 許可・融資を条件とした売買契約を結ぶ
宮崎市では、市街化調整区域の建築相談を開発審査課が受け付けています。正式な購入判断は、住所や地番を示して事前相談した後に行いましょう。宮崎市「開発許可制度」
まとめ
市街化区域は住宅を建てやすく、インフラや資産価値も比較的判断しやすい区域です。一方、市街化調整区域は土地価格が安い場合がありますが、建築許可、造成、上下水道、住宅ローン、将来の売却まで慎重な確認が必要です。
市街化調整区域の土地は、購入してから建築の可否を調べるのではなく、契約前に行政・住宅会社・金融機関の3者へ確認し、追加費用を含む総予算で判断することが重要です。
