A．農地転用が認められ、都市計画法・建築基準法などの条件も満たせば建てられます。
ただし、登記簿の地目を「田・畑」から「宅地」へ変えるだけでは建築できません。先に農地法上の届出・許可を受け、住宅を建てられる土地か確認する必要があります。
「農地転用」と「地目変更」は違います
| 手続き | 内容 | 主な時期 |
|---|---|---|
| 農地転用 | 農地を住宅敷地など農業以外に利用するための手続き | 造成・着工前 |
| 開発・建築許可 | その場所に住宅を建てられるかの確認 | 土地契約・着工前 |
| 地目変更登記 | 転用後の現況に合わせて田・畑から宅地へ変更 | 建物完成前後 |
最初に地目だけを宅地へ変える手続きではありません。無許可で造成、盛土、駐車場利用などを始めると違反転用になる可能性があります。
農地法第4条と第5条の違い
| 手続き | 該当するケース |
|---|---|
| 農地法第4条 | 自分が所有する農地を、自分で住宅敷地に変える |
| 農地法第5条 | 農地を住宅用に購入・借用して転用する |
住宅用として農地を購入する場合は、通常、売主と買主が共同で農地法第5条の手続きを行います。
宮崎市では、4ha以下の農地転用について宮崎市農業委員会が許可権者となっています。地域によって許可権者は異なりますが、申請窓口は土地が所在する市町村の農業委員会です。宮崎県「農地転用許可制度について」
市街化区域とそれ以外で手続きが違います
市街化区域内の農地
原則として、農業委員会への事前届出によって転用します。
宮崎市では随時受け付けており、書類に問題がなければ、受理後おおむね1週間程度で受理通知書が交付されると案内されています。
市街化調整区域などの農地
事前の許可が必要です。農地転用だけでなく、市街化調整区域で住宅を建てられる許可要件も満たさなければなりません。
つまり、次の両方が必要です。
- 農地を住宅敷地へ転用できる
- 市街化調整区域で住宅を建築できる
農地転用が認められても、都市計画法上の住宅建築が認められなければ家は建てられません。
宮崎市では市街化区域外の農地転用について、毎月の受付期間が設定されています。必要書類や処理時期が申請内容によって変わるため、事前相談が必要です。宮崎市「農地の転用」
「青地」と「白地」の違いは重要です
青地農地
農業振興地域内の農用地区域に指定された、農業上重要な農地です。原則として農地転用できません。
住宅を建てるには、まず農用地区域から外す「農振除外」が必要ですが、申請すれば必ず認められるものではありません。
一般に、次のような点が審査されます。
- 住宅を建てる必要性があるか
- 他に利用できる土地がないか
- 周辺農地のまとまりを損なわないか
- 農業用水や排水施設へ影響しないか
- 土地改良事業に支障がないか
- 除外後に農地転用・建築が確実にできるか
白地農地
農業振興地域内でも農用地区域から外れている農地です。青地より転用の可能性はありますが、必ず許可されるわけではありません。
農地の優良性により、第1種・第2種・第3種農地などに区分され、原則不許可となる農地もあります。
農地区分によって許可の難しさが変わります
| 農地区分 | 転用の考え方 |
|---|---|
| 農用地区域内農地 | 原則不許可 |
| 甲種農地 | 原則不許可 |
| 第1種農地 | 原則不許可。ただし例外あり |
| 第2種農地 | 代替地がない場合などに許可される可能性 |
| 第3種農地 | 原則として許可される方向 |
住宅が並んでいる場所に近い農地でも、土地改良事業の対象地や広い農地の一部であれば、転用が難しい場合があります。
農地を宅地にする際の追加費用
農地は一般的な宅地より土地価格が安くても、次の費用が発生しやすくなります。
- 農地転用・農振除外の申請
- 測量・分筆・境界確定
- 地目変更登記
- 土地改良区の決済金・手続き
- 盛土・造成・残土処分
- 地盤改良
- 擁壁・土留め
- 水道管の延長・引込み
- 浄化槽・排水設備
- 側溝・水路への接続
- 農業用水路の占用・橋の設置
- 電気・通信設備の引込み
- 道路拡幅・乗入口工事
田は周囲より低く、水をためやすい地形になっていることがあります。宮崎の大雨を考えると、盛土するだけでなく、道路や隣地との高さ、雨水の流れ、洪水履歴まで確認することが重要です。
地盤にも注意が必要です
元が田や湿地の場合、軟弱な粘土層や不均一な盛土があり、地盤改良が必要になることがあります。
ただし、「元田んぼだから必ず地盤が弱い」とは限りません。土地の履歴、造成方法、地盤調査結果をもとに判断します。
デザインハウス宮崎では地盤調査費をコミコミ価格に含めていますが、地盤改良が必要かどうか、改良費がいくらになるかは調査後の判断になります。
土地契約前に確認すること
- 現況と登記上の地目
- 市街化区域・調整区域の区分
- 青地・白地の区分
- 第1種・第2種・第3種などの農地区分
- 農振除外の必要性と見込み
- 農地転用許可の見込み
- 市街化調整区域での建築許可
- 接道条件
- 上下水道と雨水排水
- 土地改良区・水利組合との関係
- 盛土・造成・地盤改良費
- ハザードマップと過去の浸水履歴
売買契約には条件を付ける
農地を購入して住宅を建てる場合は、少なくとも次の条件を契約書へ明記することを検討します。
- 農振除外が認められること
- 農地法第5条の許可を取得できること
- 開発・建築許可を取得できること
- 希望する住宅を配置できること
- 排水先と水道引込みを確保できること
- 住宅ローンが承認されること
- 条件を満たさない場合は契約を解除し、手付金が返還されること
許可前に土地代を全額支払ったり、造成工事を始めたりしないことが重要です。
まとめ
宮崎の農地でも、農地転用、都市計画法、接道、排水などの条件を満たせば住宅を建てられます。
ただし、青地農地や第1種農地、市街化調整区域では許可が難しいことがあります。土地の安さだけで購入せず、農業委員会・開発許可担当部署・住宅会社の3者へ事前確認し、造成やインフラを含む総額で判断しましょう。
