結論：住宅予算を決めるときに、将来の修繕費を「残すお金」として先に確保することが大切です
宮崎で50代・60代のお客様から、
「今、建て替えにお金を使ってしまって大丈夫でしょうか？」
「老後に屋根や設備が壊れたら、そのときのお金はどうすればいいですか？」
というご相談があります。
結論からいうと、
住宅予算を決める段階で、将来のリフォーム・修繕資金を先に残しておく
ことが一番大切です。
家は完成して終わりではありません。
10年、15年、20年と住めば、
外壁
屋根
給湯器
エアコン
水回り
防水
建具
など、少しずつメンテナンス費用がかかります。
だから、
「今いくら建築費に使えるか」
だけでなく、
「将来いくら修繕費を残すか」
まで含めて住宅予算を決めます。
宮崎では外装メンテナンスも意識する
宮崎は、
強い日差し
高温
湿気
台風
塩害の影響を受けやすい地域
など、住宅外装への負担を考えておきたい気候です。
そのため、
外壁
シーリング
屋根
雨樋
防水
などは、定期的な点検が大切です。
「高性能住宅だから30年間何もしなくていい」
ではありません。
住宅性能が高くても、
メンテナンスは必要
です。
まず「修繕積立」を住宅ローンと別に考える
例えば、
月1万円
を住宅修繕用に積み立てるとします。
年間12万円。
10年間で、
120万円。
20年間なら、
240万円。
これだけでも、給湯器や外壁補修などの資金としてかなり役立ちます。
月1.5万円なら？
月1万5,000円なら、
年間18万円。
10年で、
180万円。
20年で、
360万円。
住宅ローンと同時に、
住宅修繕積立
を家計に入れておくと、
「壊れたらローンで直す」
という事態を避けやすくなります。
修繕費はいつ頃必要になる？
もちろん住宅仕様や使用状況によって違いますが、
10～15年
エアコン・給湯器・一部設備
15～20年
外壁・屋根・防水・設備更新
20～30年
キッチン・浴室・トイレなど大型更新
といったタイミングで支出が出る可能性があります。
ですから、
10年後に100万円
20年後に200万円
のように、あらかじめ資金計画にイベントとして入れておく方法があります。
「修繕費300万円」を最初から別枠で残す
50代・60代なら、月々積立だけでなく、
建築時に修繕準備金を確保
する方法もあります。
例えば、
預金2,000万円
建て替え総額3,000万円
とします。
自己資金を2,000万円すべて使うのではなく、
住宅自己資金1,500万円
修繕・介護・予備資金500万円
と分けます。
この500万円は、
「使っていいお金」
ではなく、
将来の家と生活を守るお金
として残します。
頭金を入れすぎない
例えば、
「住宅ローンを少なくしたいから、預金を全部頭金に入れたい」
という方がいます。
気持ちはよく分かります。
でも、
住宅ローン残高が少ない
一方で、
手元現金がほとんどない
状態になると、
10年後の修繕費を別のローンで借りる可能性があります。
それなら、
住宅ローンを少し多めに残して、修繕用現金を確保
する方が家計として安全な場合があります。
例えば2つのプラン
A案
自己資金2,000万円
住宅ローン1,000万円
建築後現金100万円
B案
自己資金1,300万円
住宅ローン1,700万円
建築後現金800万円
住宅ローンだけ見ればA案が安心に見えます。
でも、
15年後に外壁・屋根200万円
給湯器50万円
水回り100万円
となった場合、
B案の方が対応しやすい
可能性があります。
住宅ローン完済後も修繕費は続く
例えば70歳で住宅ローン完済。
「これで住宅費は終わった」
と思うかもしれません。
でも、
固定資産税
火災・地震保険
修繕費
は続きます。
ですから、
ローン完済＝住宅費ゼロ
ではありません。
老後資金計画では、
住宅維持費
として別に計上する必要があります。
宮崎では台風被害も想定
火災保険で補償される台風被害もありますが、
すべての修繕が保険対象になるわけではありません。
経年劣化
免責
補償対象外
などもあります。
だから、
「保険があるから修繕費はいらない」
とは考えず、
自己負担用の現金を残す
ことが大切です。
50代・60代は「80歳時点の修繕費」を見る
例えば60歳で建て替えた場合、
10年後は70歳。
20年後は80歳。
つまり、
大きな修繕が必要になる可能性がある時期が年金生活と重なる
ということです。
ここが若い世代との大きな違いです。
だから修繕費は退職前に準備する
例えば65歳で退職予定なら、
60～65歳の間に、
住宅修繕積立を増やす
という方法もあります。
現役中は月3万円。
退職後は月1万円。
というように、
収入が高い時期に多めに準備
しておくと安心です。
退職金を全部住宅ローン返済に使わない
例えば退職金1,500万円。
住宅ローン残高700万円。
全部返済すると、
残り800万円。
ここから、
生活費
介護
修繕
医療
を賄います。
場合によっては、
300万円だけ繰上返済
して、
400万円分は住宅修繕・老後予備資金として残す
方が安全なこともあります。
リフォームローンに頼らない
老後になってから、
300万円のリフォームローン
を組むのは、若い頃より審査や返済負担の面で難しくなることがあります。
だから、
老後の修繕は借りるより貯める
という考え方が基本です。
住宅性能で将来費用を減らす
ここはデザインハウス宮崎の強みを出しやすいところです。
デザインハウス宮崎では、
ツーバイフォー工法
ZEH仕様
耐震等級3
を標準としています。
住宅性能を高くすることは、
光熱費
災害リスク
結露や劣化リスク
などを抑える方向には働きます。
ただし、
「高性能住宅だから修繕費ゼロ」
ではありません。
性能が高い家でも、
定期点検＋計画修繕
が必要です。
「安い設備」より「交換しやすい設備」
老後まで考えるなら、
初期費用が一番安い設備
だけで決めない方がいい場合があります。
例えば、
部品供給
修理対応
交換費用
メーカーのサポート
を確認します。
デザインハウス宮崎では、パナソニック・TOTO・LIXILなど大手メーカーの設備を標準採用しているとのことなので、将来の修理・交換体制も含めて説明すると安心感につながります。
修繕資金は「3つに分ける」と管理しやすい
おすすめは、
① 小修繕
エアコン・水栓・建具など
② 中修繕
給湯器・外壁補修など
③ 大修繕
屋根・水回り全体など
と分ける方法です。
例えば、
小修繕 50万円
中修繕 150万円
大修繕 300万円
というように、
将来必要になる資金を段階で管理
します。
90歳までの資金シミュレーションに修繕費を入れる
ここはデザインハウス宮崎の資金計画との相性が非常に良いです。
例えば60歳で新築なら、
70歳
住宅修繕100万円
80歳
住宅修繕200万円
88歳
設備交換100万円
のように、
一時支出としてキャッシュフローへ入れる
ことができます。
そうすると、
修繕費を払った後も資金が残るか
が分かります。
3パターンで比較すると分かりやすい
例えば、
A案｜住宅優先
建築費3,200万円
修繕予備資金100万円
B案｜バランス型
建築費3,000万円
修繕予備資金300万円
C案｜老後重視
建築費2,800万円
修繕予備資金500万円
として、
70歳
80歳
90歳
の金融資産を比較します。
すると、
「一番広い家」
ではなく、
「将来直せる家」
という判断ができます。
デザインハウス宮崎からのアドバイス
老後のリフォーム資金を残す方法は、
家を建てた後に考えるのでは遅い
です。
建築予算を決める段階で、
生活防衛資金
教育資金
介護資金
住宅修繕資金
を先に確保し、
残った金額を住宅に使う
という順番が安心です。
特に50代・60代の建て替えなら、
70歳
80歳
に修繕費が発生する可能性があります。
その時は年金生活になっている可能性も高いので、
現役時代に修繕資金を準備しておく
ことをおすすめします。
デザインハウス宮崎の90歳までの資金シミュレーションでは、住宅ローンだけでなく、70歳・80歳・90歳までの修繕費を最初から一時支出として入れておくと、「建てられる家」ではなく「最後まで維持できる家」の予算が見えてきます。
よくある質問
Q. 老後の住宅修繕費はいくら残せばいい？
家の仕様や面積によって異なりますが、最低でも数百万円単位の修繕予備資金を考え、10年・20年単位で積み立てる方法があります。
Q. 頭金を多く入れるより修繕費を残した方がいい？
場合によります。住宅ローンを減らすために現金を使い切るより、将来の修繕・介護・医療に使える現金を残す方が安全なケースがあります。
Q. 新築なら20年間修繕不要？
いいえ。給湯器・エアコン・外装などは10～20年の間に交換・補修が必要になる可能性があります。
Q. 宮崎で特に注意する修繕は？
台風・強い日射・湿気などを考え、屋根・外壁・防水・シーリングなどを定期点検することが大切です。
