A．いいえ。自己資金以外にも「つなぎ融資」「住宅ローンの分割実行」「建築会社との支払時期の調整」などがあります。
ただし、利用できる方法は金融機関や住宅ローン商品によって異なります。工事請負契約を結ぶ前に、中間金の金額と支払日、融資実行日を一致させることが重要です。
なぜ中間金と融資実行にズレが生じるのですか？
注文住宅や建て替えでは、建築会社への支払いが複数回に分かれるのが一般的です。
| 支払時期 | 支払内容の例 |
|---|---|
| 工事請負契約時 | 契約金 |
| 着工時 | 着工金 |
| 上棟・工事中間時 | 中間金 |
| 建物完成・引渡し時 | 最終残金 |
一方、住宅ローンの本融資は、建物が完成し、建物登記と抵当権設定ができる段階で全額実行される商品があります。
そのため、中間金の支払日から住宅ローン実行日まで、数か月の資金不足が発生します。
自己資金以外の4つの対応方法
1．つなぎ融資を利用する
つなぎ融資とは、住宅ローンが実行されるまでの間、契約金・着工金・中間金などを一時的に借りる短期融資です。
建物完成後に住宅ローンが実行されたら、その資金でつなぎ融資を一括返済します。
- 借入期間中の利息
- 融資手数料
- 印紙税または電子契約費用
- 振込手数料
- 場合によっては保証料
例えば、中間金900万円を4か月、年3％で借りる場合、単純計算の利息は約9万円です。
900万円×3％×4か月÷12か月＝約9万円
実際には手数料などが加わります。金利と借入期間は金融機関によって異なるため、住宅ローン本体と合わせた総費用で比較します。
2．住宅ローンを分割実行してもらう
金融機関によっては、住宅ローンを着工時・上棟時・完成時などに分けて実行する「分割実行」に対応しています。
この場合、つなぎ融資を使わずに済む、または利用額を減らせる可能性があります。
ただし、次の点を確認する必要があります。
- 分割実行できる回数
- 各回の融資手数料
- 利息の支払い開始時期
- 建物完成前の担保設定方法
- 土地に先行して抵当権を設定するか
- 団信の保障がいつから始まるか
- 分割実行中の返済方法
分割実行だから必ず安いとは限りません。手数料と利息を含め、つなぎ融資と比較します。
3．建築会社と支払時期を調整する
建築会社が対応できる場合は、中間金の割合を下げ、完成時の支払いを増やす方法があります。
例えば、
- 契約時10％
- 着工時20％
- 中間時20％
- 完成時50％
という支払条件を、中間時の割合を小さくして完成時へ移せないか相談します。
ただし、建築会社は工事中に材料費や外注費を支払うため、大幅な変更が難しい場合があります。契約後ではなく、見積り・契約前の相談が必要です。
4．自己資金とつなぎ融資を組み合わせる
中間金のすべてをつなぎ融資にせず、一部を自己資金、残りをつなぎ融資で対応する方法です。
借入額と借入期間が小さくなるため、利息を抑えられます。
ただし、自己資金を使いすぎて、完成後の生活予備費や老後資金を失わないことが重要です。
宮崎県で建て替える場合の注意点
台風や大雨による工期延長を見込む
宮崎県では、梅雨・台風・大雨によって、基礎工事、上棟、外装工事などが予定どおり進まない場合があります。
建物完成が1か月延びれば、つなぎ融資の利息も1か月分増える可能性があります。資金計画では、予定工期だけでなく、1～2か月延長した場合も試算しておきましょう。
解体後の追加費用に備える
古い住宅の建て替えでは、解体後に次の問題が見つかることがあります。
- 地中の古い基礎や浄化槽
- 井戸
- コンクリートや廃材
- 軟弱地盤
- 給排水管のやり替え
- アスベスト含有建材
これらの追加費用は、中間金とは別に現金支払いが必要になることがあります。つなぎ融資とは別に、予備費を確保しておく必要があります。
宮崎県内の金融機関へ確認する
宮崎銀行の住宅ローンでは、商品によって建て替え資金、解体費、外構・付帯工事、一定の諸費用、引越費用などが資金使途に含まれ、所要資金の100％以内とされています。宮崎銀行「みやぎん住宅ローン」
ただし、これは中間金の分割実行やつなぎ融資を必ず利用できるという意味ではありません。次の点を個別に確認しましょう。
- 建て替え工事で分割実行できるか
- つなぎ融資の取扱いがあるか
- 解体費や仮住まい費用を借りられるか
- 中間金は何回まで支払えるか
- 融資実行前に自己資金が必要か
- 台風で工期が延びた場合の手続き
- 完成予定日が延びた場合の追加利息
宮崎太陽銀行、宮崎県内の信用金庫・信用組合、九州ろうきん、フラット35取扱金融機関などでも、取扱条件を比較することが大切です。
フラット35を利用する場合は、つなぎ融資の有無を確認する
フラット35の本融資は、原則として建物完成後、適合証明書が交付されてから実行されます。
そのため、注文住宅では着工金や中間金を支払うためのつなぎ融資が必要になることがあります。
フラット35の取扱金融機関でも、つなぎ融資を扱う金融機関と扱わない金融機関があります。金利だけでなく、「つなぎ融資の取扱い」と「資金実行日」を確認して選びましょう。
契約前に作成する「支払い工程表」
建て替え契約前に、次の表を作成すると資金不足を防げます。
| 時期 | 建築会社への支払額 | 住宅ローン実行額 | つなぎ融資額 | 自己資金 |
|---|---|---|---|---|
| 契約時 | 未確認 | 0円 | 未確認 | 未確認 |
| 解体時 | 未確認 | 0円 | 未確認 | 未確認 |
| 着工時 | 未確認 | 未確認 | 未確認 | 未確認 |
| 上棟時 | 未確認 | 未確認 | 未確認 | 未確認 |
| 完成時 | 未確認 | 未確認 | 返済 | 未確認 |
入力がない金額を0円として扱わず、必ず建築会社と金融機関の両方へ確認します。
つなぎ融資で特に確認したい質問
金融機関へ次のように質問すると、条件を比較しやすくなります。
建て替え工事で、契約金・解体費・着工金・中間金が完成前に必要です。住宅ローンの分割実行またはつなぎ融資は利用できますか。各支払時期、金利、手数料、団信開始日、工期延長時の取扱いを教えてください。
建築会社には次のように確認します。
契約金、着工金、中間金、完成金の金額と支払日を一覧で提示してください。金融機関の融資実行日に合わせて、支払割合を調整できますか。
結論
中間金と住宅ローン実行日にズレがあっても、自己資金だけで埋める必要はありません。
主な対応方法は、
- つなぎ融資
- 住宅ローンの分割実行
- 建築会社との支払時期の調整
- 自己資金との組み合わせ
です。
宮崎県では、梅雨や台風による工期延長も考慮し、つなぎ融資期間を予定より1～2か月長くした場合の利息も試算しましょう。
シニア世代では、つなぎ融資の利息を減らすために老後資金を使いすぎるのも危険です。建築後に残す現金を先に決め、その金額を守りながら資金調達方法を選ぶことが大切です。
