結論
はい。宮崎県で一戸建て住宅を新築・建て替えた場合、不動産取得税の軽減を受けるには、原則として住宅部分の床面積が次の範囲であることが必要です。
50㎡以上240㎡以下
シニア向けのコンパクトな平屋でも利用できますが、50㎡未満になると原則として軽減対象外になるため、設計段階で確認しておくことが重要です。
新築住宅の床面積要件
| 住宅の種類 | 床面積要件 |
|---|---|
| 自分が住む一戸建て | 50㎡以上240㎡以下 |
| 一戸建ての貸家 | 50㎡以上240㎡以下 |
| 共同住宅等の貸家 | 1区画40㎡以上240㎡以下 |
| 共同住宅等の貸家以外 | 1区画50㎡以上240㎡以下 |
一般的な戸建ての建替えでは、50㎡以上240㎡以下が基準になります。宮崎県「不動産取得税」
坪数に換算するとどのくらいですか？
おおよその坪数に換算すると次のとおりです。
| 床面積 | 坪数の目安 |
|---|---|
| 40㎡ | 約12.1坪 |
| 50㎡ | 約15.1坪 |
| 60㎡ | 約18.1坪 |
| 100㎡ | 約30.3坪 |
| 240㎡ | 約72.6坪 |
したがって、一戸建て住宅では、概ね15.1坪以上72.6坪以下が軽減対象となる床面積の範囲です。
50㎡ちょうどでも対象ですか？
50㎡ちょうどであれば、床面積要件を満たします。
ただし、設計図上は50㎡を超えていても、登記や固定資産評価上の床面積が50㎡未満になる可能性があります。軽減措置を確実に利用したい場合は、50㎡ぎりぎりではなく、多少余裕を持たせる方が安心です。
特に次の面積は同じとは限りません。
- 建築確認上の床面積
- 登記簿上の床面積
- 固定資産評価上の床面積
- 住宅会社が坪数表示に使用する施工床面積
契約前に「不動産取得税の床面積要件を満たすか」を施工会社や土地家屋調査士へ確認しましょう。
車庫や倉庫の面積は含まれますか？
宮崎県では、住宅と一体として使用する既存住宅や附属家屋についても、床面積の判定に含まれる場合があります。
例えば、次の建物です。
- 住宅と一体で使う車庫
- 物置・倉庫
- 離れ
- 建替え後も残して一体利用する既存建物
その結果、住宅本体が240㎡以下でも、附属家屋を合算して240㎡を超えると軽減対象外になる可能性があります。
反対に、住宅本体が50㎡未満でも、車庫を加えれば必ず50㎡以上として認められるという意味ではありません。建物の構造や利用状況によって判断されるため、県税・総務事務所への確認が必要です。
二世帯住宅はどのように判定しますか？
二世帯住宅は、建物の登記方法や構造によって判定が異なります。
| 二世帯住宅の形態 | 床面積の考え方 |
|---|---|
| 建物内部で行き来できる一体型 | 建物全体で判定されることが多い |
| 玄関・台所・浴室などが世帯ごとに独立 | 独立した区画ごとに判定される場合がある |
| 区分登記する二世帯住宅 | 原則として各区画で判定 |
| 親子共有の単独登記 | 建物全体での判定を確認 |
「1棟全体では100㎡あるから大丈夫」とは限りません。独立した2区画として扱われ、それぞれが50㎡未満になる場合は、軽減の判定が変わる可能性があります。
どのくらい軽減されますか？
床面積などの要件を満たす新築住宅は、県が決定した建物価格から1,200万円が控除されます。
認定長期優良住宅の場合は、1,300万円控除されます。
| 住宅の種類 | 建物価格からの控除額 |
|---|---|
| 一般の新築住宅 | 1,200万円 |
| 認定長期優良住宅 | 1,300万円 |
税額は次のように計算します。
不動産取得税＝（県が決定した建物価格－控除額）×3％
一般住宅の計算例
県が決定した建物価格が1,500万円の場合：
（1,500万円－1,200万円）×3％＝9万円
建物価格が1,200万円以下なら、要件を満たすことで建物の不動産取得税が0円になる可能性があります。
なお、「建物価格」は実際の建築請負金額ではありません。県が固定資産評価基準に基づいて決定する価格です。
長期優良住宅でも床面積要件はありますか？
はい。認定長期優良住宅として1,300万円控除を受ける場合も、原則として床面積50㎡以上240㎡以下の要件を満たす必要があります。
「長期優良住宅の認定を受けているから、床面積が50㎡未満でも軽減される」というわけではありません。
また、長期優良住宅は工事完成後に申請するのではなく、原則として着工前に認定手続きを進める必要があります。
シニア向けコンパクト住宅の注意点
夫婦2人または一人暮らしの建替えでは、12～15坪程度の小さな平屋を計画することがあります。
しかし、床面積が50㎡未満になると、次の軽減を受けられない可能性があります。
- 新築住宅の不動産取得税軽減
- 所有権保存登記の登録免許税軽減
- 抵当権設定登記の登録免許税軽減
住宅ローン控除は一定の場合に40㎡以上から対象になることがありますが、不動産取得税や登録免許税の基準とは同じではありません。
| 制度 | 一般的な最低床面積 |
|---|---|
| 宮崎県の新築住宅の不動産取得税軽減 | 50㎡ |
| 住宅用家屋の登録免許税軽減 | 50㎡ |
| 住宅取得等資金贈与の非課税 | 40㎡ |
| 住宅ローン控除 | 原則50㎡・一定の場合40㎡ |
各制度で床面積要件が異なるため、「40㎡あればすべての優遇を受けられる」と考えないようにしましょう。
軽減を受けるための手続き
宮崎県では、原則として不動産を取得してから60日以内に、所在地を管轄する県税・総務事務所へ申告します。
一定期間内に不動産登記を申請した場合は申告が省略できることもありますが、軽減が反映されていない場合は別途申請が必要です。
主な必要書類は次のとおりです。
- 不動産取得税申告書
- 納税通知書
- 建物表題登記の申請書控え・登記完了証
- 建物の登記事項証明書
- 平面図
- 長期優良住宅の場合は認定関係書類
- 本人確認書類
- 納付済みの場合は還付先口座
納税通知書が届いたら、建物価格から1,200万円または1,300万円が控除されているか確認しましょう。
まとめ
宮崎県で新築住宅の不動産取得税軽減を受けるには、一般的な一戸建ての場合、床面積が50㎡以上240㎡以下であることが必要です。
特にシニア向けのコンパクトな平屋では、次の点を設計前に確認しましょう。
- 50㎡未満になっていないか
- 240㎡を超えていないか
- 車庫・倉庫・既存建物が合算されるか
- 二世帯住宅は全体または区画ごとのどちらで判定されるか
- 長期優良住宅の認定手続きを着工前に行うか
