結論：2026年入居のZEH水準省エネ住宅なら「年末ローン残高×0.7％」が基本。一般世帯は最大年24.5万円、子育て・若者夫婦世帯なら最大年31.5万円です

宮崎で住宅ローンを組んで新築した場合、一定の条件を満たせば**住宅ローン控除（住宅ローン減税）**を利用できます。

2026年の制度では、基本的に、

年末の住宅ローン残高 × 0.7％

を所得税から控除します。

所得税から引ききれない場合は、一定額を翌年度の住民税から控除できる仕組みです。控除期間は、新築のZEH水準省エネ住宅などでは13年間です。

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デザインハウス宮崎のZEH仕様なら？

2026年に入居するZEH水準省エネ住宅の場合、借入限度額は、

一般世帯

3,500万円

子育て世帯・若者夫婦世帯

4,500万円

です。

したがって理論上の年間最大控除額は、

一般世帯

3,500万円×0.7％
＝ 24万5,000円

子育て・若者夫婦世帯

4,500万円×0.7％
＝ 31万5,000円

となります。

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住宅ローン3,000万円なら毎年いくら？

例えば宮崎で、

ZEH水準省エネ住宅

住宅ローン3,000万円

を借りたとします。

初年度末のローン残高が仮に2,950万円なら、

2,950万円×0.7％

＝

20万6,500円

これがその年の住宅ローン控除の計算上の上限額です。

つまり、

「3,000万円借りたら毎年21万円くらい」

という感覚は大きく外れてはいません。

ただし、毎年ずっと21万円ではありません。

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なぜ毎年少なくなるの？

住宅ローンを返済すると、

年末ローン残高が減る

からです。

例えば単純化すると、

このように住宅ローン残高が減れば、控除額も徐々に減っていきます。

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4,000万円借りれば28万円戻る？

ここが重要です。

ZEH水準省エネ住宅で一般世帯の場合、2026年の借入限度額は、

3,500万円

です。

仮に年末ローン残高が4,000万円あっても、

3,500万円×0.7％

＝

最大24万5,000円

です。

ただし、

子育て世帯・若者夫婦世帯

なら借入限度額が4,500万円なので、4,000万円の年末残高なら、

4,000万円×0.7％

＝

28万円

まで計算上は控除可能です。

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「子育て世帯・若者夫婦世帯」とは？

2026年制度では、

19歳未満の扶養親族がいる世帯

または、

夫婦のいずれかが40歳未満の世帯

が対象です。

正確には、入居年の12月31日時点の年齢等で判定します。

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長期優良住宅ならさらに大きい

2026年に長期優良住宅・低炭素住宅を新築した場合、借入限度額は、

一般世帯

4,500万円

子育て・若者夫婦世帯

5,000万円

です。

したがって年間最大控除額は、

一般世帯

4,500万円×0.7％
＝ 31万5,000円

子育て・若者夫婦世帯

5,000万円×0.7％
＝ 35万円

となります。

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省エネ基準適合住宅なら？

2026年入居の場合、

一般世帯

借入限度額2,000万円
→最大 14万円／年

子育て・若者夫婦世帯

借入限度額3,000万円
→最大 21万円／年

です。

控除期間は13年間です。

この違いを見ると、2026年以降の新築では住宅の省エネ性能が税制面でもかなり重要になっています。

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住宅性能別に比べると？

2026年入居の新築住宅では、こう整理できます。

子育て・若者夫婦世帯なら、それぞれ借入限度額が5,000万円・4,500万円・3,000万円に上がります。

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最大24.5万円が「現金で24.5万円もらえる」わけではない

ここが住宅ローン控除で最も誤解されやすいところです。

例えば、

控除可能額24万5,000円

だったとしても、

その人が納めている所得税等が十分でなければ、24万5,000円全部を所得税から戻してもらえるとは限りません。

住宅ローン控除は、

補助金ではなく税金の控除

だからです。

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例えば所得税が年間10万円なら？

住宅ローン控除可能額が、

21万円

だったとします。

でも所得税が年間10万円なら、

まず所得税から、

最大10万円。

残り11万円については、

一定の範囲で翌年度の住民税から控除

される仕組みです。

したがって、

「住宅ローン残高×0.7％＝必ず現金で戻る」

ではありません。

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年収によって実際の戻り方は違う

同じ3,000万円の住宅ローンでも、

年収400万円の人

と、

年収700万円の人

では、所得税・住民税の額が違います。

そのため住宅ローン控除の実際に使える金額も違う可能性があります。

ここは住宅ローンの資金計画で非常に重要です。

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「最大控除額」だけで家を買わない

例えば営業担当者から、

「13年間で200万円以上戻ってきますよ」

と言われたとします。

制度上の最大値だけを合計すれば、そのような数字になるケースはあります。

でも実際には、

年末ローン残高

所得税額

住民税額

住宅性能

入居年

世帯区分

で変わります。

だから、

その家庭が実際にいくら控除できるか

を計算することが重要です。

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50代・60代ではさらに注意

デザインハウス宮崎の建て替え相談では、ここはかなり重要です。

例えば60歳で住宅ローンを組んだ場合、

60歳
→給与所得あり

65歳
→退職

66歳以降
→年金中心

となれば、

所得税そのものが大きく減る

可能性があります。

すると住宅ローン残高が十分あっても、

住宅ローン控除を満額使い切れない

ことがあります。

つまり50代・60代では、

「13年間で最大○万円」

だけで判断してはいけません。

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退職後まで住宅ローン控除をシミュレーションする

例えば、

58歳で建て替え
住宅ローン2,500万円
控除期間13年

なら、

住宅ローン控除は理論上71歳ごろまで続く可能性があります。

でも、

65歳で退職

した場合、

65歳以降の所得税・住民税がどのくらいになるのか？

ここまで見ないと、

実際に使える住宅ローン控除額

は分かりません。

これはシニアの建て替えではかなり大切です。

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繰上返済した方が得？控除を残した方が得？

これもよくある質問です。

住宅ローン控除期間中に繰上返済すると、

年末ローン残高が減る

ため、

住宅ローン控除も減ります。

例えば、

ローン金利0.8％

住宅ローン控除0.7％

なら、単純な数字だけを見ると差は0.1％です。

しかし、

金利上昇リスク

手元資金

退職金

老後資金

団信

なども関係します。

「住宅ローン控除があるから繰上返済しない方が絶対得」

とは言えません。

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初年度は確定申告が必要

住宅ローン控除を受けるには、基本的に入居した翌年に確定申告を行います。

給与所得者の場合、初年度に確定申告を行えば、2年目以降は勤務先の年末調整で控除を受けられるのが一般的です。国土交通省もこの手続きを案内しています。

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2026年制度の主な条件

住宅ローン控除には、住宅性能以外にも条件があります。

主なものは、

• 自分が主として居住する住宅であること
• 引渡し・工事完了から6か月以内に入居すること
• 原則として年末まで引き続き居住していること
• 合計所得金額2,000万円以下
• 住宅ローン返済期間10年以上
• 床面積要件を満たすこと

などです。2026年制度では床面積40㎡以上へ緩和されていますが、所得1,000万円超の方や子育て世帯等の借入限度額上乗せを使う場合は50㎡以上です。

デザインハウス宮崎からのアドバイス

デザインハウス宮崎ではZEH仕様を標準としているとのことですから、2026年入居で正式にZEH水準省エネ住宅の要件を満たす住宅なら、

一般世帯

最大24万5,000円／年

子育て・若者夫婦世帯

最大31万5,000円／年

が一つの上限になります。

ただし、お客様には、

「最大31.5万円戻ります」

とだけ説明しない方がいいと思います。

より正確なのは、

「年末ローン残高×0.7％が基本ですが、実際に戻る金額は、その方が納めている所得税・住民税などによって変わります」

という説明です。

特に50代・60代なら、退職後に所得が下がることで住宅ローン控除を使い切れない可能性があります。

ですからデザインハウス宮崎の90歳までの資金シミュレーションでは、

住宅ローン返済額

＋住宅ローン控除
＋退職時期
＋年金
＋固定資産税
＋保険
＋修繕費

まで入れて、**「税金がいくら戻るか」ではなく、「最終的に手元にいくら残るか」**で判断するのがよいと思います。

よくある質問

Q. 宮崎で3,000万円住宅ローンを借りたら毎年いくら戻る？
年末残高が3,000万円なら計算上は最大21万円です。ただし実際の控除額は所得税・住民税等によって変わります。

Q. ZEH住宅なら最大いくら？
2026年入居のZEH水準省エネ住宅なら一般世帯は年最大24.5万円、子育て・若者夫婦世帯は年最大31.5万円です。

Q. 13年間ずっと同じ金額？
いいえ。基本的に年末ローン残高が減るため、控除可能額も徐々に減ります。

Q. 所得税が少なくても全額戻る？
必ずではありません。所得税から控除しきれない部分は一定額まで翌年度の住民税から控除されますが、納税額等によって満額を使えない場合があります。

Q. 60歳から住宅ローンを組んでも控除できる？
年齢だけで住宅ローン控除が使えなくなるわけではありません。ただし退職後に所得税・住民税が減ると、控除を十分使えない可能性があります。