「建て替えたい。でも、老後のお金まで使ってしまわないか心配……」
「住宅ローンは借りられそう。でも、退職後も本当に返していけるのか？」
こうした50代・60代のお客様の不安に、感覚ではなく具体的な数字でお答えするため、デザインハウス宮崎の「建て替えの窓口」では、新たに建て替え資金計画サービスを始めました。
この資金計画で確認するのは、単に「住宅ローンをいくら借りられるか」ではありません。
・建て替えた後に現金をいくら残せるのか
・退職後も無理なく返済できるのか
・90歳まで生活資金が残る計画になっているのか
そこまで確認したうえで、安心して使える建て替え総額を逆算します。
住宅ローンが通っても、安心とは限りません
一般的な住宅資金相談では、現在の年収から「住宅ローンをいくら借りられるか」を計算することが多くあります。
しかし、50代・60代の建て替えでは、現在の収入だけで判断するのは危険です。
数年後には、定年や再雇用によって収入が変わります。年金の受給開始時期も、ご夫婦で異なる場合があります。
さらに、建て替えには建物以外にも、次のような費用が必要です。
・既存住宅の解体費
・アスベスト調査・除去費
・仮住まい費
・往復の引越し費
・登記・測量費
・外構工事費
・住宅ローン諸費用
・火災・地震保険
・建築後の修繕費
建物価格だけを見て予算を決めると、後から数百万円単位の費用が加わることがあります。
だからこそ、デザインハウス宮崎では、建物本体価格だけではなく、建て替えに必要な費用を含めた総額で判断します。
「建てられるか」ではなく「建てた後も暮らせるか」
デザインハウス宮崎の「建て替えの窓口」が重視しているのは、次の4つです。
１，建築後に残せる現金
２，住宅ローンの毎月返済額
３，住宅ローンの完済年齢
４，90歳時点の予想資産残高
退職金や預金を多く使えば、住宅ローンの借入額を減らすことはできます。
しかし、退職金は家を建てるためだけのお金ではありません。
老後の生活費、車の買い替え、建物の修繕、医療費や介護費などにも備える必要があります。
そのため、最初に自己資金を決めるのではなく、建築後に残すべき現金を先に確保し、建て替えに使ってよい
自己資金を逆算するのが、この資金計画の特徴です。
3つの案を比較して、無理のない着地点を探します
資金計画では、一つの結論を押しつけることはありません。
お客様の希望と老後資金のバランスを比較できるように、次の3つの案を作成します。
１，希望優先案
希望する建物面積、間取り、設備、外構などを、できる限り採用した案です。
現在の希望を実現する場合、自己資金や住宅ローンをどの程度調整する必要があるのかを確認します。
２，おすすめ標準案
間取りや住宅性能をできる限り守りながら、建築後の現金と老後資金も確保する案です。
デザインハウス宮崎では、この「おすすめ標準案」を中心にご説明します。
３，安全重視案
建築総額をさらに抑え、修繕費、医療費、介護費などに備える現金を厚く残す案です。
将来のお金に、より大きな余裕を持ちたいご夫婦に向いています。
実際の資金計画サンプルをご覧ください
以下は、お客様へ提示する「建て替え実現プラン」のサンプルです。
個人情報を使用しないモデルケースですが、実際のご相談でも同様に、現在の年齢から90歳までの収入、生活費、住宅ローン、特別支出などを年単位で計算します。
資金計画サンプル・1ページ目
1ページ目では、建て替えの可能性と「おすすめ標準案」を大きく表示します。
・おすすめ建築総額
・建築後に残す現金
・住宅ローンの毎月返済額
・住宅ローン完済年齢
・90歳時点の予想資産残高
資金計画サンプル・2ページ目
2ページ目では、「希望優先案」「おすすめ標準案」「安全重視案」の3案を比較します。
さらに、退職金の受取時期、年金の受給開始、住宅ローン完済、車の買い替え、建物修繕などを反映した、90歳までの
資産推移をグラフで確認できます。
資金計画サンプル・3ページ目
3ページ目では、建て替えを実現するために、どの条件を、いくら調整すればよいのかを整理します。
単に「予算が足りません」とお伝えするのではありません。
建物面積、設備、造作、外構、自己資金、住宅ローンなどを、どのように組み替えれば建て替えられるのか。
その具体策まで一緒に考えます。
削るものと、守るものを分けて考えます
建築総額の調整が必要になっても、住宅性能まで簡単に落とすべきではありません。
予算調整では、最初に次の項目を検討します。
・建物面積
・間取りの複雑さ
・設備のグレード
・造作家具や装飾
・外構工事の範囲と施工時期
・解体・仮住まい・引越し費用
一方で、原則として守るべきものがあります。
・耐震性能と構造安全性
・宮崎の暑さや湿気を考慮した断熱・気密・換気性能
・建築後の手元資金
・将来の修繕費
・医療・介護に備える資金
見た目や設備は、将来変更できる場合があります。
しかし、耐震・断熱・気密など、完成後に変更しにくい性能を落としてしまうと、長く住むほど後悔につながります。
特に宮崎では、冬の寒さだけでなく、夏の暑さ、強い日差し、湿気、台風なども考慮した家づくりが大切です。
だからこそ、削りやすい部分と、守るべき部分を混同しないことが重要です。
建て替えを諦めさせるための診断ではありません
将来の資産残高を計算すると、現在の希望条件では調整が必要になる場合もあります。
その場合も、すぐに「建て替えは無理です」と結論づけることはありません。
・建築総額をあといくら調整するのか
・自己資金をいくら残すのか
・住宅ローンを何年で返すのか
・どの設備や外構を後回しにするのか
・建物面積をどこまでコンパクトにできるのか
これらを一つずつ整理し、希望をできる限り残しながら、安心できる着地点を探します。
この資金計画は、建て替えを諦めるためのものではありません。
建て替えた後に「こんなはずではなかった」と後悔しないために、契約前の今だからこそできる確認です。
まだ建て替えると決めていなくても相談できます
次のような方は、ぜひ一度ご相談ください。
・50代・60代で建て替えを検討している
・リフォームと建て替えで迷っている
・退職金をいくら使ってよいか分からない
・住宅ローンを何歳までに完済すべきか知りたい
・建て替え後も老後資金を残したい
・解体や仮住まいを含めた総額を知りたい
・子どもへ金銭的な負担を残したくない
・住宅会社へ相談すると営業されそうで不安
建てるかどうかは、資金計画の結果を見てから決めていただいて構いません。
まずは60～90分ほど、ご夫婦の収入、預金、年金、退職金、生活費、建て替えの希望などをお聞きします。
正式な金額が分からない項目は「未確認」として整理し、必要に応じて暫定的な条件で計算します。
よくある質問
Q .住宅ローンの事前審査前でも相談できますか？
はい。事前審査前でもご相談いただけます。
最初に「借りられる金額」ではなく、「老後資金を残しながら返せる金額」の目安を整理します。
Q, 預金や年収を伝えなければなりませんか？
正確な計算には必要ですが、初回からすべての資料をそろえる必要はありません。
まずは分かる範囲で整理し、不足している項目は「未確認」として、次回までに確認します。
Q, リフォームと建て替えで迷っています
その段階でご相談ください。
建て替え総額と大規模リフォーム費用だけでなく、耐震性、断熱性、修繕費、今後安心して住める年数まで比較します。
Q, 資金計画を受ければ、住宅ローンが通りますか？
この資金計画は、金融機関の融資承認を保証するものではありません。
必要に応じて金融機関の事前審査を行い、正式な融資条件を確認します。
Q, 相談したら、必ず建て替えなければなりませんか？
いいえ。資金計画を確認したうえで、建て替えを進めるか、リフォームにするか、しばらく時期を待つかをご判断いただけます。
家を売るためではなく、建てた後の生活を守るために
一般的な住宅相談は、「いくら借りられるか」から始まります。
デザインハウス宮崎の「建て替えの窓口」は、**「建てた後にいくら残すか」**から始めます。
建築費だけでなく、解体、仮住まい、往復の引越し、登記、外構、住宅ローン、退職後の生活費まで含めて考えます。
宮崎県で50代・60代からの建て替えをご検討中の方は、建物や設備を決める前に、まず「使ってよい建築総額」を確認してください。
90歳までのお金を見える化し、おすすめ建築総額を基準に、どこまで希望を実現できるのかを一緒に確認しましょう。
