「この金額なら建てられます」
住宅会社からそう言われると、建て替えが現実的になったように感じます。
しかし、その金額が本当に安心できる金額とは限りません。
住宅ローンを借りられて、家を建てることができたとしても、その後の生活が苦しくなってしまっては、安心できる建て替えとは言えないからです。
特に50代・60代からの建て替えでは、家の価格だけでなく、退職後の収入や年金、老後資金、医療費、介護費まで考えて計画することが大切です。
今回は、建て替えで後悔しないために必要な「90歳までの資金計画」について、分かりやすくご説明します。
「建てられる金額」と「安心できる金額」は違います
住宅会社や金融機関では、年収や年齢、勤務先、現在の借入状況などをもとに、住宅ローンの借入可能額を計算します。
しかし、「借りられる金額」と「無理なく返せる金額」は同じではありません。
住宅ローンの審査に通ったとしても、次のような将来の支出まですべて考慮されているわけではないからです。
・退職後の収入減少
・年金生活になった後の返済
・車の買い替え
・医療費や介護費
・家電や設備の交換
・住宅の修繕費
・子どもや孫への援助
・配偶者が一人になった場合の生活費
今の収入だけを基準に予算を決めてしまうと、退職後に住宅ローンの返済が重く感じられる可能性があります。
建て替えの予算は、「いくら借りられるか」ではなく、「建て替え後も安心して暮らせるか」という視点で決めることが大切です。
建て替え後に老後資金をいくら残せるか
50代・60代の建て替えでは、頭金をいくら入れるかも重要なポイントです。
住宅ローンの借入額を減らすために、預貯金をできるだけ多く頭金に使いたいと考える方もいらっしゃいます。
確かに、頭金を増やせば毎月の返済額や利息を抑えやすくなります。
しかし、手元の現金を使いすぎてしまうと、建て替え後に急な出費が発生したときに対応できなくなる恐れがあります。
老後には、住宅ローン以外にもさまざまなお金が必要です。
例えば、
・毎月の生活費
・税金や社会保険料
・医療費や介護費
・車の維持費や買い替え費用
・家電の買い替え
・冠婚葬祭費
・住宅のメンテナンス費
などです。
大切なのは、「頭金をいくら出せるか」ではありません。
建て替え後に、生活を守るための現金をいくら残しておくべきかを考えることです。
家は立派に完成したけれど、老後の生活資金がほとんど残らなかったという計画は避けなければなりません。
年金生活になっても住宅ローンを返せますか？
現役中は無理なく返済できる金額でも、退職後は負担が大きくなることがあります。
給与収入から年金収入へ変わると、一般的には毎月の収入が減るためです。
そのため、建て替えの資金計画では、現在の家計だけでなく、退職後の家計も確認する必要があります。
特に確認したいのは、次のような項目です。
・何歳まで働く予定か
・退職金はいくら見込めるか
・年金は何歳から受け取るか
・年金の見込額はいくらか
・住宅ローンは何歳で完済するか
・退職後の毎月返済額はいくらか
・配偶者が一人になった場合の収入はいくらか
返済期間を長くすれば、毎月の返済額は抑えられます。
しかし、その分だけ完済年齢が高くなり、年金生活に入っても返済が続く可能性があります。
反対に、返済期間を短くすれば早く完済できますが、毎月の返済額は高くなります。
どちらが正しいということではありません。
ご家庭の収入、預貯金、退職金、年金額、生活費に合わせて、無理のない返済方法を考えることが大切です。
なぜ90歳までの資金計画が必要なのか
建て替えの資金計画では、住宅ローンを完済できるかだけを確認しても十分ではありません。
住宅ローンを返し終わった後も、生活は続きます。
50代・60代から建て替えた場合、その家で20年、30年以上暮らす可能性があります。
だからこそ、建て替え後の家計を90歳までシミュレーションすることが大切です。
90歳までの資金計画では、次のような収入と支出を年ごとに確認します。
・給与収入
・退職金
・年金収入
・毎年の生活費
・住宅ローン返済
・固定資産税
・火災保険や地震保険
・車の買い替え
・家電や住宅設備の交換
・外壁や屋根のメンテナンス
・医療費や介護費
こうした項目を整理すると、何歳の時点で金融資産がどのくらい残るのかが分かります。
例えば、
「今の希望金額で建てても大丈夫なのか」
「建物を少し小さくした方がいいのか」
「頭金を減らして現金を残した方がいいのか」
「住宅ローンの返済期間を見直した方がいいのか」
といった判断がしやすくなります。
建て替えでは建物以外にも費用がかかります
建て替えを考えるとき、建物本体の価格だけで予算を決めてしまうのは危険です。
建て替えには、一般的な土地からの新築とは異なる費用や手続きがあります。
・解体費用
現在の住宅を取り壊すための費用です。
建物の大きさや構造、道路の状況、廃棄物の量、アスベストの有無などによって金額が変わります。
また、解体後に地中から古い基礎や浄化槽、埋設物が見つかり、追加費用が発生することもあります。
・仮住まい費用
現在の家を解体してから新居が完成するまで、賃貸住宅などで暮らす必要があります。
家賃だけでなく、
・敷金
・礼金
・仲介手数料
・保証料
・駐車場代
・火災保険料
なども必要になる場合があります。
・2回分の引っ越し費用
建て替えでは、現在の家から仮住まいへの引っ越しと、仮住まいから新居への引っ越しが必要です。
荷物が仮住まいに入りきらない場合は、トランクルームなどの保管費用も考えておかなければなりません。
・相続や名義の整理
土地や建物の名義が亡くなった親のままになっている場合は、建て替え前に相続登記が必要になることがあります。
兄弟姉妹との共有名義になっている場合も、建築前に権利関係を整理しなければならないケースがあります。
・火災保険や団体信用生命保険
新しい家には、火災保険や地震保険が必要です。
住宅ローンを利用する場合は、団体信用生命保険の内容も確認しておきましょう。
年齢や健康状態によって加入条件が変わることもあるため、早めの確認が重要です。
大切なのは「いくら借りられるか」ではなく「いくら残せるか」
住宅ローンの相談では、「いくら借りられるか」が中心になりがちです。
しかし、50代・60代の建て替えでは、それだけでは不十分です。
本当に大切なのは、建て替え後に手元のお金をいくら残せるかです。
住宅設備や間取りの希望をすべて取り入れれば、満足度の高い家になるかもしれません。
しかし、その結果として老後資金が不足するのであれば、安心できる計画とは言えません。
反対に、建物の大きさや設備の優先順位を少し見直すことで、建て替え後の資金に余裕を残せる場合があります。
大切なのは、ただ安い家を建てることではありません。
必要な住宅性能や暮らしやすさを確保しながら、老後資金とのバランスを整えることです。
建て替え前に確認したい4つのポイント
建て替えを決める前には、次の4点を確認しておきましょう。
１，建築時に資金不足が発生しないか
建物本体だけでなく、解体、仮住まい、引っ越し、登記、外構、家具、家電などを含めた総額を確認します。
予定外の支出にも対応できるように、予備費も見ておくことが大切です。
２．住宅ローン返済中の家計を維持できるか
現役中だけでなく、退職後や年金生活に入った後も家計が維持できるか確認します。
住宅ローン以外の税金や保険料、生活費まで含めて考える必要があります。
３．何歳で金融資産が底をつく可能性があるか
預貯金や退職金が、何歳の時点でどのくらい残るのかを確認します。
途中で資産が不足する可能性がある場合は、建築予算や頭金、返済条件の見直しが必要です。
４．90歳時点で希望する資産を残せるか
90歳まで生活費が足りるだけでなく、医療や介護、緊急時に備える資金を残せるかも大切です。
家だけでなく、現金も残したいのか。
子どもへどのくらい資産を残したいのか。
ご家族の希望も含めて検討しましょう。
資金計画で問題が見つかっても、建て替えを諦める必要はありません
シミュレーションをした結果、現在の希望条件では老後資金が不足すると分かることもあります。
しかし、それだけで「建て替えはできない」と結論づける必要はありません。
例えば、
・建物を少しコンパクトにする
・設備やオプションの優先順位を見直す
・頭金を入れすぎず現金を残す
・返済期間や借入額を調整する
・建築時期を見直す
・不要な部屋や収納を減らす
といった方法で、計画を改善できる可能性があります。
重要なのは、感覚だけで判断することではありません。
どの条件を、いくら調整すれば安心できるのかを、具体的な数字で確認することです。
まとめ｜安心できる建て替えは90歳までの暮らしから考える
建て替えで本当に大切なのは、家の価格だけではありません。
住宅ローンを借りられることや、建築費を支払えることだけでなく、建て替え後も安心して暮らせるかを確認する必要があります。
特に50代・60代からの建て替えでは、
・老後資金は足りるのか
・年金生活になっても返済できるのか
・90歳まで生活資金が残るのか
・医療や介護に備えるお金を残せるのか
という視点が欠かせません。
また、建て替えには、建築費以外にも、解体、仮住まい、引っ越し、相続、保険など、考えなければならないことがたくさんあります。
デザインハウス宮崎では、「いくら借りられるか」ではなく、「建て替え後にいくら残せるか」を大切にした資金計画をご提案しています。
現在の収入や預貯金、退職金、年金見込額、生活費などを整理し、建て替え後の家計を90歳までシミュレーションします。
「建て替えたいけれど、老後のお金が心配」
「住宅ローンを組んでも本当に大丈夫？」
「建て替え後に、現金をいくら残せば安心？」
このようなお悩みがありましたら、デザインハウス宮崎へお気軽にご相談ください。
まずは現在のご希望で、90歳まで安心して暮らせるか、一緒に確認してみませんか。
説明動画はこちら
