結論

原則として、1月1日時点で住宅が建っていない更地は「住宅用地の特例」から外れます。

ただし、単なる更地ではなく、同じ敷地で住宅を建替え中であり、市町村が定める条件を満たして申告した場合は、建物が未完成でも住宅用地の軽減を継続できることがあります。

宮崎市にも「建替え住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例」があります。

なぜ1月1日が重要なのですか？

固定資産税は、毎年1月1日の土地・建物の状態を基準に、その年度の税額が決まります。

「建替える予定がある」というだけでは足りず、1月1日時点で新居の建築工事に着手していることが重要です。

住宅用地の特例とは？

住宅が建っている土地は、固定資産税の課税標準が次のように軽減されます。

古家を解体して住宅用地ではなくなると、この軽減が原則として外れます。

ただし、「特例が外れると納税額が必ず6倍になる」という意味ではありません。負担調整措置や都市計画税などがあるため、実際の増額幅は土地ごとに異なります。

宮崎市で建替え中も軽減を継続する条件

宮崎市では、次の要件をすべて満たして申告すると、建替え中の土地についても住宅用地の特例を継続できる可能性があります。

1. 前年1月1日時点で住宅の敷地だった
2. その年の1月1日時点で新築工事に着手している
3. 翌年1月1日までに新居が完成する予定である
4. 建替え前と同じ敷

建替え中の更地は固定資産税の軽減措置から外れますか？

結論

原則として、1月1日時点で住宅がない更地は「住宅用地の特例」から外れます。

ただし、同じ敷地で住宅を建て替えている途中で、一定の条件を満たす場合は、宮崎市では申告により住宅用地の軽減措置を継続できる可能性があります。

つまり、建替え中だから自動的に軽減が続くわけではありません。解体・着工の時期、建替え前後の名義、申告の有無が重要です。

住宅用地の軽減措置とは？

住宅が建っている土地には、固定資産税の課税標準を抑える特例があります。

例えば300㎡の一戸建て住宅用地なら、原則として次のように区分されます。

• 200㎡まで：評価額の6分の1
• 残り100㎡：評価額の3分の1

建物を解体して住宅用地ではなくなると、この特例が外れる可能性があります。宮崎市「土地に関すること（固定資産税）」

いつの状態で判定されますか？

固定資産税は、毎年1月1日の状態で判定されます。

具体例

2026年中に建て替える場合を考えます。

ケース1：1月1日以降に古家を解体

• 2026年1月1日：古家が存在
• 2026年4月：解体
• 2026年10月：新居完成

2026年度は、1月1日時点で住宅があったため、原則として土地の住宅用地特例が適用されます。2027年1月1日には新居が完成しているため、翌年度も住宅用地として扱われます。

このスケジュールなら、土地の特例が途切れにくくなります。

ケース2：年末に古家を解体し、年明けに着工

• 2026年11月：古家を解体
• 2027年1月1日：更地・未着工
• 2027年2月：新居着工
• 2027年8月：新居完成

2027年1月1日時点で新築工事に着手していない場合、建替え中の特例要件を満たさず、2027年度は住宅用地の特例から外れる可能性があります。

ケース3：年末までに着工済み

• 2026年10月：古家を解体
• 2026年12月：新居着工
• 2027年1月1日：工事中
• 2027年8月：新居完成

一定の条件を満たし、申告すれば、2027年度も住宅用地の特例を継続できる可能性があります。

宮崎市で建替え中も軽減を継続する条件

宮崎市では、次の5つの要件をすべて満たす場合、申告により住宅用地の特例を継続できます。

1. 前年の1月1日時点で住宅用地だった
2. 建替え年の1月1日時点で新築工事に着手しており、翌年1月1日までに完成する
3. 建替え前と同じ敷地で建て替える
4. 前年と建替え年の1月1日時点で、土地所有者が同じ
5. 建替え前後の家屋所有者が同じ

適用される土地の範囲は、原則として建替え前の住宅敷地が上限です。

「建替え住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例申告書」の提出が必要になるため、解体前に宮崎市資産税課へ確認することをおすすめします。

「着工」とはどの時点ですか？

解体工事、地盤調査、測量、地鎮祭、建築確認申請だけでは、新築住宅の着工と認められない可能性があります。

一般的には、基礎工事など新築建物本体の工事へ実際に着手しているかどうかが重要です。

「年内に着工予定」という工程表だけで判断せず、次の資料を用意して市町村へ確認しましょう。

• 建築確認済証
• 工事請負契約書
• 工程表
• 着工届など
• 基礎工事の写真
• 解体日と着工日が分かる資料

本当に固定資産税が6倍になりますか？

「古家を解体すると土地の固定資産税が6倍になる」といわれますが、実際の納税額が必ず6倍になるわけではありません。

200㎡までの小規模住宅用地では、課税標準が評価額の6分の1になっています。その特例が外れるため、「計算上の課税標準が最大6倍になる」という意味です。

実際の税額には、次の要素が影響します。

• 土地の固定資産税評価額
• 前年度までの課税標準額
• 負担調整措置
• 土地の面積
• 都市計画税
• その土地の利用状況

そのため、税額が2倍程度の場合もあれば、より大きく増える場合もあります。

都市計画税も影響しますか？

市街化区域内などでは、固定資産税に加えて都市計画税がかかります。

住宅用地では、都市計画税にも課税標準の軽減があります。

住宅用地の特例が外れると、都市計画税も上がる可能性があります。固定資産税だけでなく、両方を合わせて確認しましょう。

親子で名義を変える建替えは要注意

建替え中の特例では、土地所有者や建物所有者の同一性が条件になります。

例えば、次のようなケースは継続特例を受けられない可能性があります。

• 親名義の古家を解体する
• 親の土地に子ども名義の家を建てる
• 建替え途中で土地を親から子へ贈与する
• 建替え後の建物を親子共有名義にする
• 相続によって建替え途中に所有者が変わる

相続など一定の事情では個別の扱いが認められる場合もあるため、名義を変更する前に市町村へ確認してください。

二世帯住宅へ建て替える場合

一戸建てから二世帯住宅へ建て替える場合、住宅の戸数認定によって、住宅用地の200㎡枠が変わる可能性があります。

ただし、単に親子2世帯が暮らすだけで、必ず2戸として認められるわけではありません。玄関、キッチン、浴室などの独立性や建物構造が判断材料になります。

建替え後の土地税額を見積もる場合は、建築確認上・固定資産税上で何戸として扱われるかも確認しましょう。

軽減から外れにくい建替えスケジュール

可能であれば、次のようなスケジュールを検討します。

1. 1月1日時点では古家を残す
2. 1月2日以降に解体する
3. 同じ年のうちに新居を完成させる
4. 完成が翌年になる場合は、年末までに新築工事へ着手する
5. 建替え前後の土地・建物名義を事前に確認する
6. 建替え中の住宅用地特例を期限内に申告する

ただし、税金だけを理由に無理な工期を組むと、台風や長雨、資材遅延などで施工品質へ影響する可能性があります。税額差と工事工程を比較して決めることが大切です。

宮崎県で特に注意したいこと

宮崎県では台風や大雨の影響により、解体後の基礎工事が遅れることがあります。

「12月中に着工する予定だったが、雨で1月になった」という場合、1月1日時点で未着工となり、特例を受けられない可能性があります。

年をまたぐ建替えでは、契約前に次の事項を確認しましょう。

• 解体予定日
• 基礎工事の着工予定日
• 1月1日時点の工事状況
• 完成予定日
• 土地・建物の名義
• 申告書の提出期限
• 特例が外れた場合の土地税額

宮崎市の相談先

宮崎市内で建て替える場合は、宮崎市資産税課へ事前に相談できます。

• 宮崎市 財政部資産税課
• 電話：0985-21-1743

次の資料を用意すると確認がスムーズです。

• 固定資産税の納税通知書
• 土地・建物の登記事項証明書
• 解体・着工・完成予定日
• 工事請負契約書
• 工程表
• 配置図
• 建替え後の登記名義

宮崎市以外では、建築予定地の市町村の固定資産税担当窓口へ確認してください。

まとめ

建替えで古家を解体し、1月1日時点で更地になっている場合は、原則として土地の住宅用地特例から外れます。

ただし、宮崎市では、同じ敷地で建替え工事に着手していること、翌年1月1日までに完成すること、建替え前後の所有者が同じことなどの条件を満たせば、申告によって軽減を継続できる可能性があります。

重要なのは次の3点です。

• 1月1日時点で新築工事に着手しているか
• 建替え前後で土地・建物の所有者が変わらないか
• 建替え住宅用地の特例申告を行っているか

解体後では工程を変更できないこともあるため、必ず解体前に市町村へ確認しましょう。